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세무비타민 - 부동산과 관련된 세금시리즈 - 2

- 상가의 취득, 보유, 처분 단계별 세금 종류중 투자(분양)단계에서
알아야할 부가가치세에 대해서 알아보자-

상가에 투자하여 안정적인 임대수익을 도모하는 예비투자자자 혹은 분양현장에서 종사하는 분양상담사들의 가장 큰 관심 사항은 상가의 투자가치에 대한 갑론 을박이다.

그러다 보니 막상 상가분양과 관련하여 투자로 인해 전개될 세무적인 문제에 대해서는 어느쪽도 크게 관심을 갖는 쪽이 없다보니 결국 분양이 이루어진 이후에 납부문제나 제반사항들의 전개에 대해 서로 다른 기준으로 인해 왕왕이 분쟁이 생기기 쉽상인것이 현실이다.

조그만 신경써서 짚어 본다면 실제 내가 투자할 실비용이나 오히려 환급 받을 수도 있는 세금 환급적인 혜택이 있음에도 무신경하게 처리하다 생긴 결과이다.

이런 작은 오해는 예비투자자에게 불신을 초래하거나 혹은 심각한 오해를 불러 일의켜 투자자의 자금스케줄에 막대한 오판을 초래하기도 한다.

이번 강좌에서는 상가의 보유과정중 취득단계에 해당되는 수분양 단계에서의 세금과 관련된 부분을 공부하기로 한다.

♣ 상가분양내역기준♣

항 목	내 역			비 고
토지가액	2억원			부가가치세없음
	3억원(부가가치세별도)			부가가치세 3000만원
납부일정 및 내역	세 부 항 목			비 고
계약금(25%)	1차중도금(25%)	2차중도금(25%)	잔금(25%)	납부항목
2005.10.01	2005.12.01	2006.2.01	2006.4.01	납부일자
토지:5000만원	토지:5000만원	토지:5000만원	토지:5000만원	납부금내역
건물:7500만원	건물:7500만원	건물:7500만원	건물:7500만원	납부금내역
소계:12500만원 부가세(750만원) 합계:13250만원	소계:12500만원 부가세(750만원) 합계:13250만원	소계:12500만원 부가세(750만원) 합계:13250만원	소계:12500만원 부가세(750만원) 합계:13250만원	총납부금내역

▶상기분양내역기준표에 의한 수분양이 이루어졌다면 우선 발생되는 문제가 어떤것일까?

1. 내가 환급 받을 수 있는 부가세는 어떤항목에 얼마일까?
2. 환급을 받으려면 어떤 준비가 필요한가?
3. 준비를 마쳐 환급신청을 하면 언제쯤 내가 납부한 세금을 환급받을 수 있나?

우리는 앞선 세무강좌에서 사업자의 부가가치세는 매입세금과 관련하여 납부된 세액은 환급을 받는다는것을 공부한바 있다.

배운것에 근거한다면 임대사업을 위한 상가의 매입은 매입과 관련한 세액이므로 부가가치세를 환급받을 수 있다는 것을 알 수 있을것이다.

즉 계약금, 1차중도금, 2차중도금, 잔금에 포함되어 납부된 부가가치세는 수분양자 입장에서는 환급받을 수 있는 세금이다.

다만 전제조건이 따른다

임대사업을 전제로 임대사업을 위한 사업자등록(일반과세자기준)을 필하여야 한다

* 일반과세자와 간이과세자의 차이점은 앞선 창업세무강좌의 내용을 일부 참고하기 바람

(다음강좌에서 상가수분야에 따른 일반과세와 간이과세의 임대사업자신청시의 유의점과 차이점을 공부하기로 한다)

▶상기 분양내역기준표에 의한 내용중 굳이 토지분과 건물분으로 나뉜 내역은 무엇을 의미하는것일까?

그것은 토지의 공급은 부가가치가 발생하지 않은 개념으로 본다. 즉 부가가치세는 재화에 대한 부가가치상승에 대한 것에만 부가가치세가 발생하는데 토지는 부가가치가 상승하지않은 원가공급에 대한 개념으로 보는것이다.

건물분에 대해서만 부가가치가 발생한것으로 보고 부가가치세가 건물분에만 발생하는것이다.

따라서 내가 분양을 받는 입장이라면 분양금액내역에 대해서 토지분과 건물분에 대해서 따로 구분된 내역을 검토할 필요가 있다.

이렇게 건물분에 발생된 부가가치세는 위에서 설명한 사업자라면 환급을 받을 수 있는 금액이라고 하였는데 그러려면 사업자등록을 하여야한다는 것을 의미한다는것을 수분양자입장이라면 이제는 다 알 수 있을것이다.

▶그렇다면 사업자등록은 언제해야하는것일까?

사업자등록은 분양계약시점에 신청하는것이 좋다.

위사례의 경우 2005년 10월 1일 계약을 체결하였으므로 최대한 2005년 10월 21일까지는 사업자등록을 신청하여야 한다.

이유는 앞선 강좌에서도 설명한 바 있듯이 세법에서는 사업자등록신청일로 부터 역산하여 20일 이내의 매입세금에 대해서만 공제를 인정해주기 때문이다.

즉 2005년 10월 22일날 사업자등록을 신청한다면 계약금에 포함된 750만원에 대해서는 환급조치를 받을 수 없게된다.

만일 오늘자로 이글을 보는 투자자가 계신다면 분양계약서작성일을 곰곰히 계산하여보시고 사업자등록을 신청하기바란다.(신청시 준비서류 - 분양계약서,사업자등록신청서,신분증)

▶이렇게 사업자등록을 신청하면 내가 납부한 부가가치세를 언제 환급받을 수 있을까?

부가가치세는 언칙상 확정신고기간(7월25일과 익년 1월25일)이 경과한후 30일 이내에 환급하여준다(예외-사업설비등에 투자한 금액은 조기환급신고시 신고기한후 15일 이내에 환급하여준다)

이상에서 언급한 바와 같이 지나치게 투자가치성에만 급급하거나 분양점포의 위치등에만 신경을 쓰다보면 아차하고 놓칠 수 있는내용들이 많다.

특히 사업자등록신청과 관련하여서는 시행사가 나중에 원장정리를 통해 일괄 정리하여 주겠다는 이야기를 하지만, 만일 불행힏 사업자가 부도가 난다거나 해서 관리능력이 상실하게되면 납부된 부가가치세를 환급받지못하게 될수도 있다.

따라서 세무적인 문제에 대해서만큼은 원칙에 입각하여 일정과 사무처리가 이루어지는것이 가장 바람직하다.

다음시간에는 투자시 환급받는 부가가치세에 대해서 일반과세와 간이과세에 대한 차이점과 대응점에 대해서 공부하기로 한다.

NOTE

상가를 분양받을때에도 자리선정이나 입지여건 분석만큼 중요한 세법상의 문제가 있을 수 있다.

분양계약을 체결하였다면 최대 20일 이내에는 사업자등록을 신청하여야 계약금에 대한 부가가치세 환급을 받을 수 있다.

토지분에 대해서는 부가가치세가 없다. 내가 분양받는 상가의 건물가액을 따로 알아두면 내가 납부하게되는 건물분에 대한 부가세를 알 수 있다.

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