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투자비타민 - "전매보장"에 대한 보장서의 효용성 따져보기

- 전매보장에 대한 실효적 효용가치에 대해서 이해하자.-

주택분야에 대한 규제로 상가시장이 투자처로서 관심이 증가되면서 일부현장들에서 실현 가능성이 크지 않은 입지임에도 불구하고 “전매보장”등을 내세워 상가를 공급하는 경우가 적지 않다.

이런 전매보장과 관련하여 진행되는 일련의 과정을 살펴보면 공급의 주체인 시행사에서 전매보장을 문서화 해주는 경우는 전무하다시피하고 분양업무를 맡고 있는 일부 분양대행사나 분양영업담당자 선에서 약속이 이루어 지는데 이또한 거의 구두약속으로 처리되고 있는 것이 대부분이다.

이런 전매보장에 대한 약속이 구두로 이루어지는데에는 나중에 법적 책임소재를 가리게될 경우 책임을 회피하기 위해서라고 하겠다.

투자자의 입장에서 전매를 철석같이 약속하다보니 전매차익을 생각해 자신의 중도금 잔금 납부이행능력등을 감안하지 않고 작은 이익에 욕심내 덜컥 계약을 진행한다거나 두 개점포를 계약한후 나머지 한 개점포를 프리미엄을 붙여 되팔은 자금으로 남은 한 개점포의 중도금이나 잔금을 해결하면 큰 자금들이지 않고 점포를 마련할 수 있다고 솔깃한 이야기를 하기도 하는데 이런 전매유혹에 대해 지나치게 맹신하는 경우 불입금 연체등을 통해 투자원금마저 날릴수도 있으므로 주의가 필요하다.

그렇다면 전매약속에 대한 약정이 구두가 아니라 문서화 되어 있는 경우에는 구두약속과는 어떻게 달라질까?

구두약속일때는 큰소리 치던 담당자나 업체에서 수분양자가 문서화를 끈질기게 요구해 문서로서 전매약속을 확보했다 하더라도 이를 근거로 곧바로 분양계약을 해제하거나 무효화시켜 납입된 분양대금을 돌려받을 수 있는 것은 아니기 때문이다.

전매약속과 관련하여 문서화 시킨것의 효력의 인정범위는 그런 사실이 있다는 입증자료는 될수 있지만 전매약속의 의미를 법적 책임소재로 해석하느냐 아니면 도의적범위내에서 최대한 전매를 위한 노력을 하겠다는 의미로 볼것인가 하는 문제가 불거질수 있다.

만일 전매약속에 대한 문서내용이 “새로운 구매자에게 프리미엄 1000만원을 형성해 전매하지 못할시 법적 책임을 짐”이라는 보다 강력한 문안으로 받아 두었다 하더라도 전매가 지켜지지 못했을때 약속했던 프리미엄을 보장하지 못한 책임으로 프리미엄부분에만 손해배상을 인정할것인지 이로인해 계약해제까지를 인정할것인지도 다툼과 분쟁의 거리로 남는 위험성이 있다.

이런 과정을 거쳐 결국에는 최종 법정에서 승리한다 하더라도 전매약속의 주체에 대한 책임소재의 대상자를 영업담당자로만 하게되는지 공급시행사까지 책임의 소재가 있는지 여부를가리다 보면 자신의 자금을 돌려받은 과정이 결코 쉽지않은 부분임을 알수 있다.

결국 시행사의 책임까지를 인정받지 못하는 경우라면 이는 약속한 당사자간의 문제로 남게되어 현실적 해결의 방법이 점차 요원해지게된다.

이런 현실에도 불구하고 특수한 경우에는 상가를 양수할 사람이 구해졌는데 1차중도금이 체납되고 있어서 양도받기를 꺼리고 있다며 즉시 1차중도금을 입금하라고 종용하거나 연체되고 있는 부분만큼 프리미엄에서 깍이게 되는데 연체료를 면제해줄 수 있으니 프리미엄을 다 챙겨야 좋지 않으냐며 중도금을 종용하는 경우도 발생하는데 이런 내용들과 관련해 도움을 요청하는 분들과 상담을 하다보면 답답한 마음 금하기가 어렵다.

굳이 프리미엄까지 얻어서 살 점포에 마음을 둔 계약대상자가 나타났다면 또 호의적으로 자신의 편리까지 봐주려하는 영업담당자라면 굳이 1차 중도금까지 입금시키지 않더라도 양도,양수를 할 수 있음에도 마지막까지 달콤한 함정에 빠져 1차중도금까지 입금시켜서 쌍방합의가 아니면 계약해지가 어려운 구도로 일을 더욱 꼬이게 만들기 때문이다.

상가투자에 임하는데 있어서 다양한 변수가 있지만 결국 투자자가 안전하다고 생각해서 받아낸 종이는 종이쪽지 이상의 기능을 하지 못하는 경우도 있을 수 있기 때문에 작은 욕심으로 큰 화를 불러들이지 말아야 하며, 무엇보다도 전체적인 자금유동성과 이행능력이 만일 있을 변수를 감당해낼 수 있는지 여부를 살펴보아야 한다.

NOTE

전매보장에 대한 실효적 효용가치 여부를 판단해보자

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