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투자비타민 -유형별 상가투자 '상가주택'

- 중복업종 피하고 유동인구 동선에 따른 위치 선별 중요 -

상가주택이란 일반적으로 1가구 이상의 거주시설과 1점포 이상의 상가시설이 혼합된 형태의 건물을 말한다.

필자의 거주지와 지척인 용인시 수지읍 일부 지역에는 이런 유형의 상가주택들이 꽤 많이 모여있다.

대체적으로 이 지역의 상가주택 1층에는 편의점, 세탁소, 프랜차이즈 음식점, 문구점, 치킨점, 중국집등이 오랜기간 자리를 보존하며 장사를 하고 있다.

반면 일부 상가주택 1층은 임대모집광고가 장기간 출입문에 붙혀진채 을씨년스러운 분위기를 내는 곳도 있다.

이 지역은 다세대주택과 빌라촌이 밀집된 지역으로 건너편에는 대단위 물류센터가 위치하고 있다.

상가주택의 배후여건으로 권장할만한 위치이나 지역 규모에 비해 경쟁상가들이 너무 많은 단점이 있다.

특히 일부 동일업종간의 경쟁은 극에 달할정도다. 실례로 지역내 물류센터 버스 정류장을 기점으로 300m이내에 미용실만 7개 점포가 있다. 심지어 3개 미용실은 서로 마주보며 영업하는 곳도 있다.

결국 얼마전 두개 미용실이 수익을 내지 못해 영업을 포기했으며 앞으로도 한두개 영업장이 더 없어질 예정이다.

약 천여세대에 이르는 배후의 잇점을 너도나도 살리다보니 동일업종간 과다 출혈경쟁이 된 셈이다.

편의점 또한 유명프랜차이즈 2개 점포를 포함해 6개나 된다. 그러나 현재까지 폐점한 편의점은 없다. 편의점간의 위치가 다소 떨어진 이유와 각각의 점포 마다 고정고객이 확보된 것으로 풀이된다.

한편 pc방, 피아노조율업, 자동차부품센터등은 거의 독점으로 운영돼며 꾸준한 수익을 내고 있다.

보통 상가주택은 근린상가가 많지 않거나 중하위 소득계층 거주지역이 투자에 있어 유리한 상권으로 지목받고 있으나 근거리내 중복 업종을 피하고 여러 동선중 가장 빈번한 왕래가 있는 입지를 선택해야 함을 잊어서는 안된다.

업종 특성상 시너지 효과를 볼 수 있는 음식점등이 모여 있는 위치도 무난하지만 심야에 인근 거주자들게 피해가 될 수 있는 단란주점, 실내포장마차등의 유흥점 입점은 피하는 것이 좋다.

눈앞의 수익만 보고 업종을 유치했다가 향후 임대에 있어 공실의 위험이 클 수 있으므로 업종의 연계성도 고려해야 한다.

상가주택은 주택면적과 상가면적에 따라 양도소득세 과세 여부가 결정됨으로 세부 면적 현황에 대해 사전 검토 작업이 있어야 한다.

주택부분이 상가면적보다 클 경우 주택으로 간주해 양도세 비과세 대상이지만 면적이 동일하거나 상가면적이 큰 경우에는 주택면적만 비과세가 된다.

이로서 양도전에는 주택면적이 더 크다는 사실을 입증하는 서류를 첨부해주면 절세의 효과를 볼 수 있다.

만약 임차인이 점포내에서 거주한다면 거주확인서(계약서 내용중 거주면적과 임대면적을 구분하면 됨 또는 임차인 주민등록등본등)를 첨부해 제출하면 주택면적으로 인정받을 수 있다.

* 상가주택 투자 분석 항목

구분	내용	기타
투자목적		월세 / 시세차익
투자비용		융자포함 (%)
투자위치		다세대주택등
배후여건	거주세대 :
동선파악
면적파악		주택/상가면적 비율
상권여건		기존/신규
매 입 가
주변시세
업종구성
강세업종
중복업종파악		반경 1Km 이내
(-)상권요인
결 론

NOTE

상가주택은 일반적으로 1가구 이상의 거주시설과 1점포 이상의 상가시설이 혼합된 형태의 건물을 말한다.

보통 상가주택은 근린상가가 많지 않거나 중하위 소득계층 거주지역이 투자에 있어 유리한 상권으로 지목받고 있으나 근거리내 중복 업종을 피하고 여러 동선중 가장 빈번한 왕래가 있는 입지를 선택해야 함을 잊어서는 안된다.

양도전에는 주택면적이 더 크다는 사실을 입증하는 서류를 첨부해주면 절세의 효과를 볼 수 있다.

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