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창업비타민 - 장사가 잘되는 입지 찾기 - 5

- 많이 만 다닌다고 좋은곳? 천만의 말씀 실수요가 얼마인지 판단해보자.-

통상 장사가 잘되는 입지를 찾을 때 오판하기 쉬운 부분중 한가지가 유동인구에 대한 수요예측 오류이다.

보통의 경우라면 의당 유동인구와 교통통행량이 비번하고 많아야 유리한것 만은 사실이지만 그것이 충분조건이 될 수 없다는 것을 이해해야 한다.

유동인구와 교통통행량의 경우에는 자신의 업종과의 관련성도 따져보아야 하며, 한편으로는 무관한 흐름이 단순한 양적 풍요로움만 있는것이 아닌지 꼼꼼히 살펴보아야한다.

첫째 교통통행에 대한 유효성을 살펴본다면 가령 강남대로의 말죽거리에서 뱅뱅사거리까지의 거리는 교통량이 풍부한 곳중의 하나이지만 이곳은 좌우를 구분하지 않고 모두 흐르는 통행량만은 유지하는 대표적인 사례이다.

다른 한편으로 어떤 점포자리에 대형차량 위주의 흐름이 상당한 양을 차지하고 있다면 이런 입지도 통행량의 양적 풍부함만 있지 실효적인 교통통행량이 발생하는 지역은 아닌것이다

계량화 시키기 어려운 부분이 있지만 교통량의 고임점과 흐름점 그리고 교통량을 발생시키는 차종의 종류에서 꼼꼼한 분석이 요구되며, 차종의 분류에 있어서는 소형차와 승용차 위주의 차량동선이 유지되는 곳이 대형차량위주의 통행량을 발생시키는 곳보다는 소매업 입장에서는 낫다고 할 수 있다.

사당역이나 강남역처럼 춮퇴근에 대한 교통요충지로서의 입지로 인한 대형출퇴근 버스라면 의당 예외상황이라고 할 수 있으며, 두곳의 경우라 하더라도 전체 대형차량의 통행비중이 20%를 넘지 않는 점을 주목해야 할 필요가 있다.

둘째로 살펴볼 부분은 유동인구의 성향분석이다. 여기에는 보행자의 보행속도와 성비구성에 대한 판단력이 큰 비중을 차지한다.

재미있는 사실은 대개의 많은 번화한 상권의 경우 상권의 활력성에 대비해 유동인구의 보행속도는 오히려 떨어지는 것이 현실이며, 출근길 동선과 같은 목적형 통행동선의 경우에는 보행속도의 흐름이 빠르게 펼쳐지게 된다.

이러한 현상이 나타나는 이유로는 쇼핑과 모임 위락 유흥등이 고르게 발달한 곳일 수록 보행속도를 방해하는 인구유동이 많아서이기도 하고, 보행의 목적이 쇼핑과 모임 위락 유흥점들을 찾기위해 분주할 필요가 없기 때문이기도 하다.

필자의 이런 설명을 가지고 그럼 노인 인구의 유동이 많은 곳은 보행속도가 더 느릴 테니 그런곳이 더 좋은 곳이냐는 딴지를 걸분이 설마 계실까 마는 정말 그런 딴지를 거실 분이 계신다면 그런 곳에 오픈을 한번 해보시길 권해드린다.^^

이런 보행관계에 있어 한가지 더 주목해야할 일은 주소비계층이라고 분류되는 유동인구중 여성층의 비율이 현저하게 낮아서는 곤란하다는것이다.

보편적으로 사회활동의 인구가 아직 여성인구가 남성인구보다 적은 것을 감안하더라도 특수소비목적(유흥 향락)의 경우가 아니라면 적정 여성인구 비율로 추정할 수 있는 40%선 정도의 여성 유동인구가 발생하는 길목이어야 상권의 활성화를 기대할 수 있다는 점이다.

현재 장사가 잘되는 입지분석을 진행하면서 구체적인 업종 사례별로 들자면 다소 달라질 수 있는 요소들도 있겠지만 거시적 입지분석에 있어서 여성인구의 유동인구는 숨겨진 비중의 중요성이 큰편에 속한다고 할 수 있다.

이외에도 소소하지만 중요한 몇가지 점들을 거론하자면 시각적 노출이 제한된 곳에 상권이 형성되기 힘든점도 판단요소중에 하나다

어떤 점포주는 자신의 점포앞에 있는 가로수가 지나치게 무성하게 굵어지고 잎이 많아지자 법을 모른채 가로수를 밤에 잘라버렸다가 법의 제재를 받는것도 볼 수 있다.

즉 시계노출성이 우수한 입지인가는 유동인구에게 얼마나 많은 노출을 할 수 있는가와 같이이야기 이며, 교통통행인구이든 도보통행유동인구이든 입지적 우월성을 확보하려면 시계 노출성이 좋은 입지를 선택해야 한다.

장사가 잘되는 입지분석 첫 강좌에서 이미지로 강조된 부분이지만 입지선택에 있어서 단방향성보다는 당연히 쌍방형성 접근이 우수한 교차로 입지가 우수하듯이 장사가 잘되는 입지분석에는 꼼꼼한 요인 분석들이 요구된다.

<교통량과 유동인구가 많다고만 좋지는 않다.>
항 목	내 용
교통량	대형차량 위주의 통행량 보다는 소형차와 승용차 비중이 상당한 곳이 더 유용한 상권이 되기 쉽다. 어떤곳은 교통의 요충지로 모이는 곳이며, 어떤 곳은 통행의 흐름만이 강조되는 흐름점이다.
유동인구	유동인구의 보행속도가 빠른곳은 흐르는 상권이 되기 쉽다. 유동인구 보행속도 관계를 잘 살펴보자 유동인구의 성비를 잘 따져보자. 여성 유동인구를 빼고는 장사가 잘되길 바라는게 어렵다고 할 수있다. 여성은 아직 소비의 주체이다.
시계확보성	자시이 선택한 입지의 외부 시계 노출성이 좋은 곳인지 따져보자 아무리 좋은곳도 꼭꼭 숨겨진다면 살아남기 어렵다.
기타	입지의 접금성및 초단거리등 기타 사항들을 따져보자

많이 안다고 해서 많이 실천한다는 것을 의미하지는 않는다
부디 하나씩 쌓여가는 지식들을 실천할 수 있는 실천력도 하나씩 늘어가시길 당부하는 바이다.

NOTE

교통 통행량에 대한 이해는 많다고만 좋은것을 의미하는 것은 아니다.

우선은 많아야 좋다고 생각할 수 있지만 많은것이 충분조건이 되는것은 아니다.

유동인구 통행량도 성향이 있다. 다닌는 사람들의 면면을 따져분석하면 실수요를 예상할 수 있다.

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