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경매비타민 - 1. 사랑하는 나의 경매는 누구?

1. 사랑하는 나의 경매는 누구?

일반인들에게 『경매』라고 하면 통상 두가지의 느낌을 받는다고 한다.

그 하나는 『누군가 망했군아』라고 하는 안타까움이요, 다른 하나는 『무조건 시세보다 싸게 살수 있다』라고 하는 희망이다.

물론 수년간 경매를 강의하러 다닌 필자역시 그러한 느낌을 지울수가 없다. 그러나 아주 가끔은 그것은 나의 오해였던 경우도 있었다.

즉 경매를 당한 사람이라고해서 무조건 망했군아라고 생각하는 것은 나의 오해라고 생각한다. 망하지 않았어도 전략적으로 경매를 당하는 사람도 많기 때문이다.

아울러 경매라고 해서 무조건 시세보다 싸게 살수 있다고 생각하면 그것은 더 큰 오해라고 생각한다. 정확한 권리분석없이 경매에 뛰어들었다가 어머어마한 채무만을 떠안은 사례도 많이 보았기 때문이다.

그러면 도대체 경매라고 하는 것은 무엇인가?

강학상 부동산경매라고 하는 것은 채무자의 임의적인 채무변제가 이루어지지 않아, 부득이 채권자가 채무자에 대하여 가지는 집행권원 및 담보권에 의해 국가 즉 법원을 통해 채무자 소유의 부동산에 대한 압류 및 매각절차를 거쳐 그 매각대금으로 채권자의 금전채권의 만족을 얻는 강제집행절차다.

법을 전공하지 않은 일반인들에게는 대단히 낯설고 어려운 풀이가 아닐수 없다.

법을 전공하지 않은 일반인에게 이렇게 설명해보면 이해가 빠르지 않을까?

가령 돈받을 권리가 있는 나채권씨가 돈갚을 너채무씨에게 돈 1억원을 2005년 10월 25일까지 갚기로 하는 약속을 하고 돈을 빌려주었다.

그러나 너채무는 돈갚는날(통상 변제기일이라 한다) 나채권에게 변제를 하지 못하고 이에 나채권은 너채무를 상대로 빌려간돈 갚으라는 소송(통상 대여금반환청구소송이라 한다)을 제기하여 소송에서 이겼다.

이후 그 판결문과 송달증명원 등을 가지고 서울중앙지방법원에 가서 너채무의 재산인 서울 강남구 역삼동 4층 빌딩에 대해 경매 신청하였고, 이후 경매절차가 진행되어 제3자인 오삼자가 빌딩을 10억원에 낙찰받았다.

그에따라 나채권은 낙찰대금을 여러 채권자들에게 분배하는 날(배당기일) 너채무에게 가지는 원돈 1억원의 채권을 포함하여 그 이자까지 배당을 받게 되었다.

바로 이것이 경매인 것이다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무