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경매비타민 - 2. 강제경매와 임의경매 도대체 이게 뭐야?

2. 강제경매와 임의경매 도대체 이게 뭐야?

통상 법원경매 사건번호를 열람해보면,

2005타경 23호 부동산강제경매, 2005타경 651호 부동산임의경매라고 하는 것을 확인할 수 있을 것이다.

과연 똑 같은 경매사건인데 어떤 것은 강제경매라고 하고, 또 어떤 것은 임의경매라고 한다. 도대체 강제경매와 임의경매는 어떤 것이고 어떠한 차이가 있을까?

먼저 간단히 설명하자면, 1) 강제경매는 집행권원(과거에는 이를 채무명의라고 하였다)에 기해 경매를 신청한 사건이고, 2) 임의경매는 담보권에 기해 경매를 신청한 사건이다.

그러면 집행권원이라고 하는 것은 무엇일까?

집행권원은 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정증서를 말하는데,

이러한 집행권원의 종류로서 채권자가 채무자에 대해 금전청구로서 법원에서 받은 판결문, 화해조서, 이행권고결정문, 지급명령결정문, 공증사무실에서 소송없이 받은 공정증서 등이 있다.

판결을 받는 요령이야 일반인들도 대략적인 부분은 이해하시나 공정증서는 어떻게 받는지 잘 모르시는 분이 많아 잠시 설명하자면,

채권자가 채무자에게 금 1억원을 빌려주면서 차후 채무자가 변제치 않을수도 있는 점을 고려하여, 미리 공증사무소에 채권자와 채무자가 같이 출석하여(대리인의 출석도 가능하다) 약속어음공증 등을 받으면 차후에 채무자가 위 대여금을 변제기일에 변제치 않으면 채권자는 위 공정증서에 기해 곧바로 채무자의 부동산에 대한 강제경매신청이 가능하다.

바로 이러한 집행권원에 기해 신청된 경매가 바로 강제경매인 것이다.

반면에, 임의경매는 채권자가 채무자 부동산등에 대해 가지는 담보권 즉 (근)저당권, 전세권, 담보가등기등에 기해 신청되는 경매이다.

예를들어, 채권자가 채무자에게 금 2억원을 빌려주면서 채무자의 개인적인 신용을 믿기 곤란하여, 채무자 소유의 부동산에 대해 근저당권 등을 설정하였으나, 채무자가 변제기일까지 변제하지 않을 경우, 채권자가 소송절차 없이 곧바로 근저당권 등에 기해 경매를 신청하는 경우가 바로 임의경매인 것이다.

이러한 강제경매와 임의경매의 차이점은 무엇일까?

강제경매와 임의경매는 그 절차 즉, 경매신청에서부터 개시결정, 매각실시, 매각결정, 대금납부, 소유권이전, 부동산인도명령, 배당, 명도 등이 동일하다.

즉 형식적으로는 그 구분의 실익이 없을 정도이다.

그러나, 차후 경매개시결정에 대한 이의와 관련하여서 강제경매는 형식적인 부분의 불일치에 대해서만 가능한 반면(즉, 토지표시, 당사자표시의 불일치등), 임의경매는 형식적인 부분의 불일치 및 실질적인 부분(가령 채무자가 채권에게 대여금을 변제한 사실)에기한 경매취소신청이 가능하다.

그러나 강제경매는 이러한 실질적인 부분 (즉, 궁극적으로 대여금을 변제하였다는 내용으로 경매취소가 불가능하다)에 대해서도 경매개시결정에 대한 이의가 가능하다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무