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경매비타민 - 4. 경매는 어떻게 진행되나요?

4. 경매는 어떻게 진행되나요?

일반인들은 경매라고 하면 단시일내에 진행되어 곧바로 낙찰되고 곧바로 배당을 받을 수 있는 것으로 오해한다.

그러나 실제 경매신청부터 낙찰 그리고 배당까지 최소 6-8개월이 소요되고 길게는 몇 년이 소요되는 것도 있는 것이 실무례이다.

그러한 경매절차가 어떻게 진행되는지 간단히 알아보자.

1) 경매는 집행채권자가 경매를 신청함으로서 시작이 되고요

2) 이후 약 1-2주 후에 개시결정이 내려지고요(통상 집행채권자의 경매신청이 적법하고 유효하다고 판단해서 법원에서 경매절차를 진행하겠다는 결정이지요)

3) 개시결정이 내려지면 법원은 경매목적물 해당 등기소에 개시결정의 내용을 기입등기촉탁을 하고요(즉 경매가 시작되었다는 내용을 경매목적물 등기부등본에 기재하고요) - 이렇게 기입이 되면 아무나가 등기부등본을 떼어보면 경매에 들어간 물건이라는 것을 확인할 수가 있다.

4) 이렇게 경매기입등기가 되면 이후 법원은 채무자에게 개시결정문을 송달하게 되고, 송달이 반드시 이루어져야 한다 - 만일 송달없는 경매는 차후 경매가 무효화될 수 있음에 유념하자 - 낙찰받은 후 반드시 확인할 사항중의 하나이다.

5) 이후 법원은 집행관에게 경매목적물에 대한 현황조사를 명하고(부동산의 현황, 임대차관계등의 조사), 감정평가업자에게 감정평가를 명한다 - 이 감정평가는 차후 최저매각가격의 기준이 된다.

6) 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있는 사람들은 과거에는 지금의 매각결정기일까지 배당요구를 하여야 했어야 하나, 지금은 첫 매각기일이전인 배당요구종기일까지 배당요구를 할 수 있도록 배당요구종기일을 공고한다.

7) 이후 감정가격이 산출되면 매각기일이 지정된다 - 통상 유찰될 것을 감안하여 3회 기일을 공고하게 된다.

8) 매각기일 - 우리 경매는 기일입찰과 기간입찰을 취하고 있는 바, 지금은 절대적으로 기일입찰을 진행하고 있다. 만약 아무도 매수하는 사람이 없어 유찰되면 다음 매각기일로 넘어가고, 만일 최고가매수신고인(가장 높이 매수가격을 작성하여 제출한 사람)이 있으면 차후 1주일 후에 매각결정기일을 열게 되어 낙찰 불,허가를 결정,선고한다.

9) 위 매각결정에 대한 불,허가에 대한 즉시항고는 매각결정기일로부터 1주일이내에 하여야 하고, 반드시 이해관계인이 하여야 한다. 중요한 것은 매각불허가결정에 대한 항고시에는 항고보증금을 납부하지 않으나 매각허가결정에 대한 항고시에는 항고보증금을 납부하여야 한다(항고보증금은 매각대금의 10%)

10) 이후 즉시항고가 확정되면 매수인에게 대금지급기한을 통지하고, 매수인은 대금지급기한 어떤날에라도 잔대금을 납부함으로서 실질적인 소유권을 취득한다 - 통상 부동산은 등기를 하여야만 진정한소유권을 취득하게 되나, 경매는 잔대금을 납부하게 되면 등기를 하지 않더라도 소유권을 취득하게 된다.

11) 잔대금 납부후 매수인은 소유권이전등기를 경매계에 신청하고, 이후 부동산인도명령 내지는 명도소송을 제기하게 된다.

12) 이후 배당기일날 배당받을 채권자들에 대한 배당을 실시한다. 만일 배당에 이의가 있는 사람은 반드시 배당기일에 출석하여 배당이의를 제기하여야 하고, 더욱 중요한 것은 반드시 7일이내에 배당이의소송을 제기한 다음 그 증빙서류(소제기증명원)를 해당 경매계에 반드시 제출하여야 한다.

이상의 절차와 단계를 설명드린것과 같이 경매가 진행되게됩니다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무