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투자비타민 - 상가임대분양 "그때 그때 달라요"

- 보증금 반환 여부, 전매 일부 제한등 분양업체마다 계약조건 제각각 -

상가시장은 정부의 정책보다는 실물경기에 더욱 민감하게 반응하는 체질의 투자상품이다. 따라서 8.31대책의 무조건적인 수혜처라기 보다 경기회복의 기운이 감지되는 시점에라야 비로서 투자 활기가 넘칠것으로 예상된다.

그렇다고 현재 상가시장이 ‘완전 개점휴업’상태는 아니다. 위기를 기회로 보고 장타를 노리는 일부 투자자들의 부산한 움직임도 있으며 목 좋은 일부 신규 분양상가의 경우는 나름대로 선전을 펼치고 있다.

일반적으로 상가투자 목적은 장기적인 임대수입과 자본수익(건물가치 상승에 따른 시세차익)을 얻기 위해서다. 그러나 상가투자는 분양형태에 따라 투자목적이 상이할 수 있으므로 신중한 검토가 요구되고 있다. 특히 초보 투자자 경우라면 궁금증에 대한 깊이를 더할 필요가 있다.

상가는 보통 등기분양과 임대분양의 두가지 분양형태로 나뉜다. 등기분양은 계약 상가에 대한 소유권(토지+건물)을 완전히 이전 받아 개별 등기하는 것을 말한다. 등기분양은 계약자 자신의 명의로 소유권을 갖게됨으로써 매매 또는 임대등의 재산권 행사가 자유로와 월세수입과 자본수익을 동시에 누릴 수 있다.

등기분양과 달리 임대분양은 점포에 대한 계약기간내 사용권을 갖게되는 분양방식을 의미한다. 이때 시행사는 건물주가 되며 수분양자는 임차인의 자격으로 월세를 계약기간 동안 납입해야 한다.

임대분양은 등기분양과 비교해 분양가가 다소 저렴하고 제3자에게 재임대를 놓을 수 있는 장점이 있는 반면 상가운영주체(시행사)의 부도나 상권활성화 실패에 따른 투자 손실의 위험성도 뒤따를 수 있다.

아울러 임대분양은 분양업체에 따라 계약조건이 다르므로 투자자들은 자신의 투자목적과 계획에 맞춰 투자에 나서야 한다.

가령 민자역사 경우는 분양업체마다 1차계약기간과 재 계약기간이 다르다. (1차 계약기간 15년 / 재계약 기간 15년 또는 1차 계약기간 20년 / 재계약 기간 10년 등)

보증금 반환 여부도 계약만료시 반환해주는 업체가 있는 가 하면 임대분양금액에서 월세로 까나가는 형식(속칭 깔세)으로 계약만료시 보증금 반환이 안되는 계약조건도 있다.

일반적으로 계약기간중 계약자의 부득이한 사정으로 해약을 요구할시 보증금에서 20%정도의 위약금을 물면 계약해지가 가능하도록 되어있으며 최초 계약자가 제3자에게 매도를 할 경우라면 당시 형성된 권리금을 받고도 명의변경이 가능하다.

특히 임대분양 업체중에는 상가 개발비를 분양금액의 10~20%씩 받기도 하며 분양업체마다 일부 특이 경우를 제외하곤 계약기간동안 전매를 금지하는 곳도 있다.

이처럼 임대분양은 업체마다 조건이 제각각이다. 따라서 투자자들은 임대분양 선택시 해당상가의 임대차보호법 적용 여부와 임대료 인상 시기와 인상분에 대해서도 계약전 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

아울러 보증금 반환 여부, 명의변경시 계약자에게 불리한 특이조항이 없는지에 대해서도 주의를 요할 필요가 있다.

* 상가임대분양시 체크 리스트

구분	내용	기타
시행사	재무상태 및 운영능력
개발비	사용내역	약정서 명시 확인
임대기간		장기 / 단기
보증금 반환	보증금 환불 조건 또는 깔세로 미반환	계약서 명시 확인
일부 전매제한		특이조항 여부 확인
임대차보호법 적용		계약서 명시 확인>
임대료 인상 시기	매년 또는 약정 단위	인상분 포함

NOTE

등기분양은 계약 상가에 대한 소유권(토지+건물)을 완전히 이전 받아 개별 등기하는 것을 말한다. 등기분양과 달리 임대분양은 점포에 대한 계약기간내 사용권을 갖게되는 분양방식을 의미한다. 이때 시행사는 건물주가 되며 수분양자는 임차인의 자격으로 월세를 계약기간 동안 납입해야 한다.

임대분양은 업체마다 조건이 제각각이다. 따라서 투자자들은 임대분양 선택시 해당상가의 임대차보호법 적용 여부와 임대료 인상 시기와 인상분에 대해서도 계약전 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

아울러 보증금 반환 여부, 명의변경시 계약자에게 불리한 특이조항이 없는지에 대해서도 주의를 요할 필요가 있다.

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