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세무비타민 - 부동산과 관련된 세금시리즈 - 6

- 잔금지급일의 숨겨진 위력을 알아보자! -

지난시간에 거론되었던 부동산과 관련된 납세의무 성립시기를 간단하게 요약해보기로 하자

[부동산 관련 납세의무 성립시기]

거래유형별	세금종류	납세의무 성립시기
부동산을 살때	취득세	취득한 때
부동산을 소유권등기할때	등록세	소유권등기할 때
부동산을 보유할때	재산세,종합부동산세	매년6월1일
부동산을 팔때	양도소득세	부동산을 양도한 때

이표에서 처럼 단순하게는 취득세는 취득한때 납세의무가 성립된다는 점이나, 양도세는 부동산을 양도할때 납세의무가 성립된다는 점에는 누구나 "당연한거 아닌가?"라는 말을 할 수 있을 것이다.

그러나 우리나라의 보통의 부동산 거래관행을 살펴보면 취득한때에 대한 명확한 기준일과 양도한 때라고 설명된 시점의 명확한 기준일을 알아두어야 할 필요가 있다.

보통의 부동산 거래의 경우 우리는 계약금, 중도금, 잔금을 나누어 지불하게된다.

그렇다면 취득한때라는 설명과 양도한때라는 설명은 계약금을 낼때일까, 중도금을 낼때일까? 아니면 잔금을 낼때일까? 이것도 저것도 아니라면 취득이나 양도가 완료되는 등기변화일이 기준이 되는걸까?

취득한 때 취득세를 낸다거나, 양도한 때 양도세를 낸다는 개념설명이 너무나도 당연하여 구체적으로 언제를 기준일이 되는지 구체적으로 의문점을 갖지 않고 넘어가게되는 대목이지만 납세의무의 발생시점에 대한 부분은 세무관계에 있어 중요한 기준일이 되기때문에 꼭 짚어보고 넘어갈 필요가 있다고 하겠다.

우선 계약금의 경우나 중도금의 경우 계약관계의 완료를 의미하지 않으므로 취득한 때나 양도한때의 기준일에서 제외된다고 할 수 있다.

그렇다면 잔금 지급일과 등기일에 대해서는 어떨까?

부동산의 거래관행은 잔금지급을 통해 거래를 종료하고 상호 등기를 정리할 수 있는 관련서류를 상호교부하게되며 등기신청을 내게되면 시일이 소요되어 등기완료까지의 시차가 발생하게된다.

따라서 취득한때, 양도한때 라고 설명된 의미는 잔금지급일을 의미하는 것을 원칙으로 한다. 만약 경매로 부동산을 취득하는 경우라면 낙찰잔금을 완납한 완납일이 부동산 취득 한때의 날짜가 되는것이다.

우리는 보통 부동산 거래시 거래잔금을 치르고 난후에야 세금문제에 대해서 생각을 하게된다. 그이전 까지는 매입이나 매도 결정에 대해서 신경을 쓰고 계약진행중에는 자금에 대해서 신경을 쓰다보면 잔금을 치루고 나서야 세금문제를 생각하게 되는 일이 많다.

그러나, 잔금지급은 모든 거래를 완료짓는 것을 의미하기 때문에 잔금을 치루고 난 후에는 절세전략을 수립할 수 없다. 잔금을 치루고 나면 세금에 관한한 모든것은 떠나버린 버스가 된다는 뜻이다. 거래의 종료를 의미하기전에 세금문제를 강구해야 하는 사례를 하나 보기로 하자.

A씨는 나이들어 고생끝에 장만한 상가주택에 17여년간 살아오면서 애착을 많이 가지고 있었다.

그런데 어느날 동네 중개업소로 부터 건설업자로 부터 후한 가격에 해당집을 팔것을 요청받고는 팔것인가 말것인가를 가지고 내심 고민을 하다, 건설업자가 제시하는 후한 가격이 마음에 들어 자신의 집을 팔기로 하였다.

그간 마련한 집값이 많이 오른데다가 건설업자가 비교적 후한 가격을 쳐줘 15억원을 받게되었다.

계약체결시 부동산을 통해 알아보니 1가구 1주택 17년 거주이므로 양도소득세가 없다는 말을 듣고는 별 생각없이 계약을 체결하였다. 계약금 10%에 한달후 중도금30% 한달후 잔금60%를 받기로 계약한후 중도금을 받고 받은 돈을 은행에 입금하고 PB센타 담당자와 상담을 하다가 깜짝 놀라고 말았다.

주택매매가격이 6억을 초과하는 경우 고가주택에 해당되어 실거래가를 기준으로 양도소득세가 부과된다는 것을 알게된것이다.

A씨는 부랴부랴 세무사무실을 찾아가 상담을 한 결과 어차피 건설업자가 인수하더라도 철거를 해야하므로 주택매매로 처리하지말고 철거후 토지매매로 처리하게되면 실거래가가 아닌 기준시가로 양도소득세가 계산할 수 있어 상당한 세금이 절세됨을 알게되었다.

A씨는 건설업자와 건물을 철거키로 하고 잔금지급일에 맞춰 해당토지를 양도양수함으로써 세금을 절약할 수 있었다.

위 사례에서 보는 바와 같이 잔금지급일이 갖는 의미는 생각보다 큰 의미를 갖고 있다고 할 수 있다. 모든 부동산과 관련된 세금문제는 최소한 잔금지급일 이전에 대책과 방안을 알아 두어야할 필요가 있다.

NOTE

잔금지급일은 생각보다 큰 의미를 가지고 있는 날짜이다.

부동산과 관련된 세금전략은 반드시 잔급지급일 이전에 알아두어야 대책을 강구 할 수 있다.

잔금지급일에 잔금이 완료되면 세무적인 부분은 확정되어 떠나버린 버스가 된다.

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