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투자비타민 - 상가투자 잘못된 상식 바로잡기 (5)

- 분양상가도 뭉쳐야 상권이 산다 (?) -

동대문 패션상가, 제기동 한약재 상가, 논현동 가구단지, 가산역(구 가리봉동) 패션 아울렛 거리, 용산 전자상가등은 동종업종이 한데모여 거대 상권을 이루고 있다.

이처럼 동종업종이 모여 있으면 구매자들의 쇼핑은 한결 편해지고 다양한 품목의 상품을 비교 분석후 선택할 수 있는 잇점도 있다.

더욱이 매장간 경쟁으로 소비자들은 좀 더 저렴하게 구매할 수 있을 뿐더러 기분 좋은 서비스도 받을 수 있다. 뭉쳐야 사는 전형적인 상권의 표준구조라 할 수 있다.

그러나 분양상가는 오히려 뭉치면 안되는 상권이 존재해 아니러니한 경우도 있다. 때로는 시너지 효과는 커녕 자칫 자생력을 상실하며 애물단지로 전락하기도 한다.

일반적으로 분양상가는 지역 전체 상권을 이루는데 필요한 개별요소가 되기도 하지만 광의적인 의미에서 본다는 건물 자체만으로도 단독상권을 형성하기도 한다.

시각을 달리해보면 이는 상가간의 경쟁구도를 의미한다 할 수 있다. 다시말해 유사 유형의 상가들이 즐비한 상권에서는 상쇄 효과보다는 서로 상권을 주도 하기 위해 선의의 경쟁을 해야 한다.

업종까지 비슷한 상가들의 대립이라면 더더욱 혈투를 통해 승자와 패자로 나뉠 수 밖에 없는 운명에 처하기도 한다. 이쯤에서 ‘공급과잉’의 의미를 되새겨볼 필요가 있다.

동종업종의 집중과 분양상가의 집중은 분명히 차이가 있다.

동종업종이 자리한 상권은 서로 차별화된 브랜드로 시너지 효과를 내고 있다. 제품 마다의 개성으로 수요층들의 다양한 욕구를 충족시켜 줄 수 있는 여건이 마련되어 있다.

하지만 분양상가가 집중된 상권중 특히 쇼핑몰일 경우 브랜드의 경쟁력을 찾아보기는 어렵다. 주로 이들 점포의 운영방식은 박리다매에 초점을 맞추고 있고 보통 한 상가에서 취급되는 상품은 옆 건물 또는 앞 건물에서도 별다른 특징없이 고객을 맞고 있다.

그러다보니 애써 건물을 넘나드는 고객의 수고는 필요없게 마련이다. 또한 가격면에서도 유사상품이라도 점포마다 들쭉날쭉 편차가 심하게 나타나 고객들의 심리는 불안정할 수 밖에 없다.

근린상가도 한 지역에 쏠림현상이 일어나면서 상가간의 충돌이 상권 전체 분위기를 가라앉히기도 한다.

근린상가는 유동인구가 모이기 시작하는 시점부터 활기를 띄지만 우후죽순처럼 생겨날 경우 중흥기가 짧아질 수 밖에 없다.

또한 건물간 특징이 없이 유사 업종만 난립되면 오랜 상권 활성기간을 유지 하기도 어려울 수 있다.

풍부한 수요를 감안해 유사 업종의 균일적인 배치는 서로 상존할 수 있는 기회가 되기도 하지만 공급과잉으로 형성된 상권은 수요층이 분산되고 경쟁에서 뒤쳐진 점포는 잦은 업종 변경의 결과를 초래해 마침내 상권 전체에 부정적인 영향을 미치기도 한다.

따라서 분양상가 투자에 있어 투자 대상지에 대한 상가 공급 현황과 유사업종의 분포 역시 체크 포인트 항목에 들어갈 사항임을 잊어서는 안된다.

10년이면 강산이 변한다고 한다. 상권도 분명 자연의 섭리를 거스릴 수는 없다.

보통 상권은 형성기, 중흥기, 후퇴기의 과정으로 삶을 살아산다. 공실이 점점 늘어나는 상가라면 후퇴기라 할 수 있으며 유동인구의 집중으로 불야성을 이루는 곳이면 중흥기의 상권이라 할 수 있다.

입지에 따라 다르게 나타날 수 있으며 개발 호재, 악재 그리고 공급과 수요에 따라 한 시기가 오래가기도 하며 짧은 중흥기를 거쳐 후퇴기로 이어지기도 한다.

이러한 일련의 과정에서 경쟁력있는 상권으로 발전되기도 하며 때로는 경쟁에서 밀리는 형세를 띄기도 한다. 이때 동종업종의 상권 역시 자생력을 갖추며 세를 형성하지만 개성 없는 상가들의 공급과잉은 기형적 상권을 형성하기도 한다.

“뭉쳐야 산다”는 고언(古言)의 방향이 분양상가에 만큼은 그 의미가 적용되기 어려울 듯 싶다.

NOTE

동대문 패션상가, 제기동 한약재 상가, 논현동 가구단지, 가산역(구 가리봉동) 패션 아울렛 거리, 용산 전자상가등은 동종업종이 한데모여 거대 상권을 이루고 있다.

이처럼 동종업종이 모여 있으면 구매자들의 쇼핑은 한결 편해지고 다양한 품목의 상품을 비교 분석후 선택할 수 있는 잇점도 있다.

풍부한 수요를 감안해 유사 업종의 균일적인 배치는 서로 상존할 수 있는 기회가 되기도 하지만 공급과잉으로 형성된 상권은 수요층이 분산되고 경쟁에서 뒤쳐진 점포는 잦은 업종 변경의 결과를 초래하기도 한다.

따라서 분양상가 투자에 있어 투자 대상지에 대한 상가 공급 현황과 업종의 분포 역시 체크 포인트 항목에 들어갈 사항임을 잊어서는 안된다.

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