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경매비타민 - 10. 매각 절차의 이해관계인에 대하여

10. 매각 절차의 이해관계인에 대하여

갑작스럽게 날씨가 많이 쌀쌀해 졌습니다. 다들 많이들 움츠러 들때입니다.

그러나 투자를 공부하는데 있어서 게으름을 피운다면 그만큼 도착하는 고지도 멀어지게 될거라 생각됩니다.

혹, 경매를 다른 사람에게 돈을 가지고 위탁하면 내가 나중에 돈만 주면 되는것 아닌가? 하는 생각을 가지신 분이 계실지도 모르겠습니다.

그러나 검토하고 또 검토해도 고수익에 대한 댓가 만큼 고위험이 있는 것이 경매입니다.

이런 위험성이 도사린 일에 남의 눈과 귀만 밑어서야 되겠습니까? ^^

따라서 최소한의 개념이해와 몇몇 포인트 들은 다소 딱딱하더라도 필수적으로 공부하셔야 하는 대목입니다.

본 이론 강좌가 끝나게 되면 실전사례로 들어가게될 텐데 그때쯤이 되면 좀 딱딱한 느낌이 많이 누그러질거라고 생각합니다.

자, 날씨는 춥더라도 경매강좌만큼은 뜨끈 뜨끈하게 갑니다.

이번시간의 매각절차의 이해관계인에 대해서 알아보겠습니다. ^^

(1) 의의

경매목적 부동산에 대한 경매는 채무자 소유의 부동산을 매각하여 환가하는 절차 이므로 위 부동산에 관한 여러 가지의 이해관계를 가진 자가 많이 있고, 이러한 이해관계를 가진 자는 경매가 적법하게 진행되는 것 등에 관하여 자기의 이해에 중대한 영향을 받으므로 이러한 이해관계를 가진 자 중에서 특히 보호하여야 할 필요가 있는 자를 이해관계인으로 규정하고 있다. 아울러 이러한 이해관계인은 경매절차진행과정의 송달기준이 되므로 유념하여야 한다.

(2) 권리

㉠ 집행에 관한 이의신청권리

㉡ 경매개시결정에 대한 이의신청권리

㉢ 배당요구신청 및 이중경매신청이 있으면 그 통지를받을 수 있는 권리

㉣ 매각기일과 매각결정기일을 통지받을 권리

㉤ 매각결정기일에 매각허가에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리

㉥ 매각허부여부의 결정에 대해 즉시항고 할 수 있는 권리

㉦ 배당기일을 통지받을 권리

㉧ 배당기일날 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리

(3) 범위

㉠ 압류채권자와 집행력 있는 정본에 기한 배당요구채권자

여기서 압류채권자는 경매를 신청한 집행채권자를 의미하고, 채무자에 대하여 판결등을 받은 집행력있는 정본을 가진자가 배당을 하였다면 여기의 이해관계인에 포함된다.

㉡ 채무자 및 소유자

채무자는 집행채무자, 소유자는 경매개시결정등기 당시의 경매목적 부동산의 소유자. 강제경매에서는 채무자와 소유자가 다를 수 가 없으나, 임의경매에서는 채무자와 소유자가 다를 수 있다(소유자가 물상보증인인 경우).

㉢ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

경매개시결정등기를 기준으로 하여 그때 이미 등기가 되어 등기부에 기재된 자를 말하며 담보권자(근저당권자 등), 용익권자(전세권자, 지상권자 등) 등이 여기에 포함된다.(99마5901)

㉣ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자

집행법원에 권리를 신고한 자로서, 경매개시결정등기 당시부터 이미 경매목적 부동산에 대해 등기없이도 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 가진 자, 즉 유치권자, 대항력갖춘 주택임차인, 대항력갖춘 상가임차인등이 있다.

※ 다만, 가압류권자, 가처분권자는 경매신청당시에는 이해관계인 일람표에 통상 표시하나, 원칙적으로 이해관계인이 아님을 유념하여야 한다.

NOTE

1. 경매에서의 이해관계인은 송달기준이 되며 아울러 즉시항고권등의 여러 가지 권리를 가지고 있으므로 잘 이해하여야 한다. 만일 이해관계인이 아닌자가 즉시항고등을 하게되면 항고는 적법한 자의 항고가 아니어서 각하될 수 있다.

2. 이해관계인의 범위를 잘 암기하자.

3. 가압류, 가처분권자등은 등기부등본상에는 기입되어 있지만 여기서 말하는 이해관계인에는 포함되지 않음을 유념.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무