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투자비타민 - 상가투자 잘못된 상식 바로잡기 (6)

- 손바뀜이 많은 상가는 임대시세도 높게 형성된다 (?) -

증권관련 용어 중에는 주식의 매매 빈도를 나타내는 회전율 즉 ‘손바뀜’이란 말이 있다. 뜻을 풀이하자면 일정기간 거래를 통해 주주가 바뀐 상황을 의미한다.

부동산 투자에 있어서도 ‘손바뀜’의 표현은 자주 쓰이고 있다. 이 역시 특정 부동산 투자상품에 대해 주인이 바뀌는 상황을 말한다.

부동산의 ‘손바뀜’은 주로 단타를 노리는 투자자들에 의해 발생하는 현상으로 초기 가격에 프리미엄(웃돈)이 붙은채 거래가 성사되게 마련이다.

특히 상가는 임대수익과 시세차익이라는 두 토끼 사냥이 가능한 투자상품으로 입지에 따라 손바뀜 시기를 다소 자유롭게 조절할 수 있는 장점으로 투자자들의 ‘손바뀜’ 노림수가 빈번한 곳이기도 하다.

최근 경기가 불안정해 상가시장의 전반적인 분양률이 높진 않지만 선수(?) 투자자들의 움직임이 있는 ‘목 좋은 상가’만큼은 상대적으로 경쟁률이 높다.

일반적으로 신규분양 상가의 분양가는 주변시세를 기준으로 보통 10~20% 낮게 산정된다.

가령 주변시세가 평당 3,000만원(1층 기준가)이고 신축 건물 상가의 분양가가 최고 2,600만원이라면 이 상가는 최소 인근 시세와 맞먹는 400만의 시세 상승은 기대해 볼 수 있다.

유망 업종 유치로 상가의 메리트가 더욱 부각된다면 추가 상승도 예상해 볼 수 있다.

물론 분양초기 계약자가 단타를 노리는 상황이라면 단번에 400만원의 시세를 노릴 수 있는 확률이 그리높지 않지만 입점을 눈앞에 둔 시점을 가정해 1/4수준만 챙겨도 투자자의 소기 목적은 달성된 셈이라 할 수 있다.

그러나 ‘손바뀜’이란 상가내 점포 위치와 유치 업종에 따른 일부만의 특권일뿐 상가 전체 의 모든 점포에서 손바뀜 현상이 일어나지는 않는다.

그런데도 일부 분양업체는 위치별로 프리미엄이 얼마씩 붙었다며 투자자들을 혼란케하고 있어 전문 투자자들이 아닌 초보 투자자들은 이들의 사탕발림에 현혹될 수 밖에 없다.

상가는 층, 위치, 유치업종에 따라 전혀 다른 가치로 반응한다. 때문에 유리한 동선상에 집객효과가 높은 업종이 정해진 상가라면 분양전부터 투자자들의 구미를 당기게 마련이다.

상권의 입지가 우량이라면 개별 상가에 미치는 영향도 긍정적일 수 밖에 없다. 그렇다고 웃돈의 결과값이 동일하게 나타나진 않으며 오히려 점포마다 프리미엄이 붙어 가치가 상승되었다 하더라도 실상을 따져보면 상권활성의 역효과가 야기될 수 있다.

‘손바뀜’은 또 다른 ‘손바뀜’을 원하는 성질이 있어 주변시세에 준한 수준까지 끌어올려지기는 한다. 하지만 손바뀜의 결과를 따져보면 최종 상한가에 매수한 투자자는 결국 수익률을 맞추기 위해 임대시세를 올릴 수 밖에 없다.

오히려 ‘손바뀜’을 통한 사례가 많은 상가일수록 임대시세는 높게 형성되게 마련이다. 그러다보면 장기간의 상권 형성시기를 요하는 신축상가일 경우 임대시세가 높을수록 임차인들을 맞추지 못해 대형공실로 이어지는 운명에 처하기도 한다.

결과적으로 무모한 ‘손바뀜’은 상가의 거품만 두텁게 하여 상권형성의 속도를 더디게 또는 어렵게 만드는 결정적 이유가 될 뿐이다.

따라서 상가투자자들은 상가전체에 프리미엄이 붙었다는 상담자의 강력한 호소를 입점후 임대시세의 상승으로 이해해서는 안된다.

아울러 주변시세와의 가격 차이는 상권형성을 위해 필요한 시간투자의 댓가로 이해하고 적정한 임대시세를 통해 먼저 상권 활성화를 도모해야 장기간 투자목적을 달성할 수 있는 열쇠가 될 수 있음을 기억해야 한다.

NOTE

증권관련 용어 중에는 주식의 매매 빈도를 나타내는 ‘손바뀜’이란 말이 있다. 뜻을 풀자면 일정기간 거래를 통해 주주가 바뀐 상황을 의미한다.

부동산 투자에 있어서도 ‘손바뀜’의 표현은 자주 쓰이고 있다. 이 역시 어떤 부동산 투자상품에 대해 주인이 바뀐 경우를 말한다.

‘손바뀜’을 통한 사례가 많은 상가일수록 임대시세는 높게 형성되게 마련이다. 그러다보면 장기간의 상권 형성 시기를 요하는 신축건물 경우, 임대시세가 높아 임차인들이 엄두를 내지 못해 대량 공실로 이어지는 결과를 초래하기도 한다.

무모한 ‘손바뀜’은 상가의 거품을 두텁게 만들 뿐더러 결국 상권 형성을 더디게 또는 어렵게 만드는 이유가 될 수 있다.

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