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투자비타민 - ★여기서잠깐! 상가 권리금 엿보기!

- 세입자의 매출 장부를 열람하고 제3자를 통한 점포의 매출을 점검해보는 것이 좋아 -

상가를 임차할 때 가장 거북한 계약조건중 하나는 권리금에 대한 부분이다. 임대시세와 비교해 몇배에 달하는 금액도 부담이 될뿐더러 행여 기존 점포의 명맥을 유지 못해 문이라도 닫게 된다면 권리금은 그야말로 공중분해될 가능성이 높기 때문이다.

그러나 권리금이 형성된 상가라면 일반적으로 상권 활성화의 안정적인 입지조건을 갖췄다고 보는바 그리 걱정만 할 사안 또한 아니다.

다만 임대기간중 지역 개발 계획에 따라 상가가 철거되는지에 대한 여부 확인등은 사전 철저히 체크해 권리금 회수 방안에 대한 대책도 수립해 놓는 것이 좋다.

권리금은 기존 임차인의 입장, 중개업소 운영자의 역할여하에 따라 금액에 영향을 미치므로 초보 임차인 경우라면 이점도 유의해야 한다.

권리금에 대한 사전의 의미를 풀이해보면 용익권(用益權), 임차권(賃借權)등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전으로 임대시 건물 소유주에게 지불하는 보증금과 임대와는 별개로 기존 점포주에게 지불하는 금액을 말한다.

권리금은 보통 영업권리금, 바닥권리금,시설권리금등 세종류로 나눠볼 수 있다.

영업권리금이란 기 세입자가 향후 발생될 수 있는 순수입 부분을 포기함으로써 새 임차인에게 그에 대한 댓가를 요구 받는 금액이다. 영업권리금은 매도시점부터 6개월~12개월간 평균치 발생 매출 수익을 의미하는 것으로 가령 한달 순수입이 2000만원이라면 (2000만원X12만원) 2억4천만원 정도의 권리금이 생성된다고 볼 수 있다.

이때 주의할 점은 매도자의 일방적인 매출 산정이 근거가 되는 것이 아니라 매출장부에 기록되어있는 근거를 산출함으로 매출장부를 확인하거나 인근 제3자를 통해 해당 점포의 매출을 점검해보는 것이 좋다.

바닥권리금은 상가 입점전 향후 점포의 활성도를 감안해 요구하는 소위 ‘자리값’을 의미하는 것으로 현재 발행하는 순수익을 토대로 형성되는 영업권리금과는 다른 성격을 띈다.

바닥권리금을 지불할때는 만약 건물 소유자가 요구하면 계약서에 명시하고 부동산 중개업자나 영업사원들이 제시하는 권리금에 대해서는 지불할 의무가 없음을 알아둬야 한다.

시설권리금은 기존 임차인이 상가 오픈시 투자했던 시설비용을 말한다. 내외 인테리어, 간판 및 기자재 (음식점 경우 테이블, 의자, 주방기구등도 포함)등이 해당되는 것으로 시설 권리금을 적용할 때는 감가상각을 기준 삼는다.

보통 시설권리금에 대한 감가상각은 기존 점포의 최초 오픈일로부터 3년(소비자 트렌드 변화와 시설물의 교체시기를 감안)을 거슬러 올라가면 되는데 1년 단위로 30%씩 비용을 삭감하는 것이 관례이며 단 연도별 사용에 따른 시설상태를 꼭 짚고 넘어가야 한다.

그러나 권리금은 통상적으로 계약서에 명시하지 않기 때문에 법적 보장면에서도 거리가 멀어 권리금 지불시 주의가 필요하다.

우선 적정한 권리금 산정이 되었는지 살펴봐야 한다. 앞서 언급한 바와 같이 기 세입자의 매출 장부를 열람해야 하며 매도를 위해 급히 만든 장부가 아닌지도 가급적 파악해야 하며 주변 중개업소를 통한 과거 거래내역도 살펴봐야 한다.

특히 지척에 있는 비슷한 평수의 유사 업종 점포가 매물로 나와 있는 경우 형성된 권리금이 얼마인지도 알아두는 좋다.

해당 점포가 재개발, 재건축 예정 지역인지도 살펴봐야 한다. 이 경우 관할구청에서 ‘도시계획 확인원’을 발급받으면 그 상황을 확인해 볼 수 있다.

NOTE

영업권리금이란 기 세입자가 향후 발생될 수 있는 순수입 부분을 포기함으로써 새 임차인에게 그에 대한 댓가를 요구 받는 금액이다.

시설권리금은 기존 임차인이 상가 오픈시 투자했던 시설비용을 말한다. 내외 인테리어, 간판 및 기자재 (음식점 경우 테이블, 의자, 주방기구등도 포함)등이 해당되는 것으로 시설 권리금을 적용할 때는 감가상각을 기준 삼는다.

바닥권리금은 상가 입점전 향후 점포의 활성도를 감안해 요구하는 소위 ‘자리값’을 의미하는 것으로 현 순수익을 토대로 형성되는 영업권리금과 다른 성격을 띈다.

권리금 산정시에는 기 세입자의 매출 장부를 열람해야 하며 매도를 위해 급히 만든 장부가 아닌지도 가급적 파악해야 하며 주변 중개업소를 통한 과거 거래내역을 살펴봐야 한다.

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