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세무비타민 - 부동산과 관련된 세금시리즈 - 9

- 부동산을 살때 내는 취득세 大해부.-

우리는 지난 시간을 통하여 부동산을 살때 취득세를 낸다는것을 알게되었다. 이번시간은 취득세와 관련된 각종 사안별 분석을 통해 취득세를 완전 마스터 해보자.

[취득세와 관련된 大 해부]

항목

내 용

부동산 취득시 세금은 얼마나 내나?

취득분류/세목		취득세	농특세		등록세	지방교육세		합계
취득분류/세목		취득가기준	취득가기준	취득세액기준	취득가기준	취득가기준	등록세액기준	취득가기준
매매	개인 거래	2%	0.2%	10%	1.5%	0.3%	20%	4.0%
매매	기타 거래	2%	0.2%	10%	2%%	0.4%	20%	4.6%
경매		2%	0.2%	10%	2%	0.4%	20%	4.6%
상		2%	0.2%	10%	0.8%	0.16%	20%	3.16%
교환		2%	0.2%	10%	2%	0.4%	20%	4.6%
증여		2%	0.2%	10%	1.5%	0.3%	20%	4.0%
신축		2%	0.2%	10%	0.8%	0.16%	20%	3.16%

기타참고 사항 : 상속, 증여의 경우 위 세금외에 상속세와 증여세를 납부함.
주택의 경우 전용면적 25.7평 이하는 농특세면제

취득세는 언제내나?

부동산을 취득한날(잔금지급일) 로 부터 30일 이내를원칙으로 함 단, 잔금지급일 이전에 등기시에는 등기일을 취득일로 봄 취득후 30인 이래 계약이 해제된 경우 화해조서, 인낙조서, 공정증서등으로 입증되는 경우 취득무효로 간주

취득세 납무의무자는

소유권등기여부와 관계없이 취득자의 실질적 완전한 내용의 소유자

특이한 취득세는?

지목변경	지목변경으로 인해 토지가액의 증가가 있을 경우도 취득으로 보아 취득세를 낸다
건물증,개축	일반주택을 증개축하여 고급주택으로 만드는경우 고급주택을 증개축하는 경우에는 취득세를 낸다

취득세를 늦게내면?

	신고불성실가산	납부불성실가산
등록세	산출세액(부족세액)의 20%	미납세액(부족세액)x미납일자x0.03%
농어촌특별세		미납세액(부족세액)x미납일자x10%
등록세	산출세액(부족세액)의 20%	미납세액(부족세액)x미납일자x0.03%
지방교육세	산출세액(부족세액)의 20%	미납세액(부족세액)x미납일자x0.03%

신고불성실 가산세는 정액가산이지만 납부불성실 가산세는 기간변동형가산으로 인해 늦어질수록 가산세가 많아진다.

취득세의부과기준인취득가액은?

현행법규에서는 취득세와 과세표준은 취득당시가액으로 한다(지방세법111조1항)고 규정하고 있으며 취득가액은 취득자가 신고한 가액을 기준으로 하되 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달할 경우 시가표준액으로 취득세의 과세표준을 한다(지방세법 111조 2항)에 규정하고 있다. 그러나 내년도 6월 부터 실거래가 규정이 의무화 됨에 따라 모든 부동산 거래는 실거래가를 기준으로 하게된다.

무상취득의 경우는?

증여, 상속과 같은 무상취득의 경우는 취득가액 산정시 납세의무자의 자진신고가액에의하고 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액이 과세표준이 된다.

실제거래가액이 시가표준보다 낮은경우?

1. 국가, 자치단체등에서 취득한 부동산 2. 판결문, 법인 장부등에 의하여 취득가격이 입증되는 경우 3. 공매방법에 의한 취득의 경우 위 3가지 사안에 대해서는 시가표준보다 낮은 실제거래가액을 인정한다.

위 표에서 설명드린바와 같이 취득단계에서의 세금관계를 잘 알아둔다면 부동산투자시 유용한 지식으로 활용될 수 있을것이다.
< 이상에서 기재한 내용은 2006년 1월 1일 부터 변경되는 내용이 있음>

NOTE

내년 1월 부터 부동산 거래는 실거래가 신고가 의무화된다.

취득세에도 면세포인트가 있다.

신축취득외에도 증개축에 따른 특별한 취득세 개념도 있다.

납부불성실 가산세는 늦게내면 낼수록 불리해진다.

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