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도시형 생활주택 ← 원룸텔, 고시텔, 샤워텔... → 준주택
원룸텔은 도대체 어디 소속인지에 대해서 많이들 궁금해 한다. 2009년부터 관련법을 통해 새롭게 등장한 도시형 생활주택인지, 2010년 4월 입법예고된 준주택인지. 그래서 분양을 받아도 되는 것인지, 받으면 안되는 것인지.
둘다 늘어나는 1~2인 가구와 서민 주거 안정을 위해 도입되는 새로운 주거형태라는 점은 공통분모이지만, 엄연히 둘의 성격은 다르다.
도시형 생활주택은 민간 업체나 건설사들의 참여로 인한 소형 주택의 공급을 목적으로 한 것이고, 준주택은 그동안 주택은 아니지만 사실상 주거공간으로 사용되고 있던 시설들의 관련법령을 만들어서 보다 안전하고 쾌적한 주거공간을 공급하게 하려는 목적이다. 인터넷 포털사이트를 통해서 검색하면 나오는 애매모호하고 복잡한 자료보다 직접적인 자료로 간단하게 비교해 보겠다.
| 구분 |
도시형 생활주택 |
준주택 |
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종류 |
- 단지형 다세대 주택
- 원룸형
- 기숙사형 |
- 오피스텔
- 노인복지주택
- 고시원 |
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관련법 |
주택법 |
건축법 |
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용도 |
공동주택 |
업무시설, 근생시설등 |
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주택수 포함 |
포함 |
미포함 |
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등기 취득 |
구분등기 |
구분등기(고시원은 지분등기) |
원룸텔, 고시텔은 2가지 다 해당되지 않으므로 엄격히 따지면 도시형 생활주택도 아니고, 준주택도 아니다. 그러나 원룸텔, 고시텔이 전용 2~6평정도이고, 과거 고시원 구조에서 방안에 욕실, 변기가 들어가는 구조이므로 준주택에 포함된 고시원에 가장 가깝다. 고시원은 2004년 다중이용시설에 관한 법령으로 인해서 전용 욕실의 설치가 가능하고 근생시설로 용도가 변경됐기 때문이다.
문제는 고시원이 준주택에 포함된다 하더라도 분양시 지분등기로 취득이 된다는 점이다. 도시형 생활주택과 달리 준주택은 허가만 받으면 부동산개발업체가 시행이나 분양을 할 수 있고 고시원은 신고제여서 개발에 용이한 장점이 있지만, 부동산에서 지분등기는 사실상 부동산으로서의 가치가 떨어진다. 자기 권리를 행사하는데 있어서 매도시 지분소유자들의 동의를 받아야 하고, 본인 의사대로 매매금액을 제시할 수 없는 등 제약이 있기 때문이다.
그렇다고 해서 도시형 생활주택인 원룸형이나 기숙사형으로 허가를 내려니 문제가 더 복잡해진다. 구분등기 취득이 되는 원룸형은 취사시설 설치까지 가능하지만 원룸형이나 기숙사형 모두 주택법의 적용을 받는 공동주택이다. 따라서 취득시 가구수에 포함되어 1가구 2주택이나 다주택자가 되어 양도세나 재산세등 각종 세금징수 목록에 해당되어 버린다. 반면 고시원은 용도상 전용면적 300평이상은 숙박시설, 미만은 2종 근린생활시설이므로 주택수에 포함되지 않는다.
그렇다면 어떻게 구분등기 취득이 가능하고 주택수에도 포함되지 않는 원룸텔을 분양할 수 있는 것일까?
방법은 이렇다. 근린생활시설이나 숙박시설용도의 허가가 가능한 지역에 신축 할 경우 상업시설로 허가를 받아서 점포 하나하나를 원룸텔 규격에 맞게 작게 설계한 뒤 분양하면 각 호실별로 구분등기 취득이 가능해진다. 이후 건물 준공이후 원룸텔 사업자가 인테리어를 시공하여 운영하게 되고 일정 수수료를 제외한 나머지 임대수익을 수분양자에게 전달하면 수분양자, 원룸텔 사업자 모두 임대수익을 볼 수 있다.
따라서 기존건물에 리모델링으로 들어가는 원룸텔은 설계변경한 다음 시공해야 하는데 설계변경 인허가 단계가 용이하지 않아 구분등기를 취득하는데 애로사항이 있다.
이런 방식은 현행법상에서 특별히 위배되는 부분은 없다고 한다. 고시원이 임대로 들어가는 경우도 많고, 수분양자의 입장에서 보면 분양받은 점포에 고시원으로 임대가 맞춰진 경우로 보면 되는 것이기 때문이다.
원룸텔은 주택시장의 침체기로 인해 전반적인 부동산 침체기인 요즘 틈새시장 상품으로 부각되는 상품이다. 관련법이 명확하게 규정되지 않아 혼선을 빚고 있긴 하지만 수익형 부동산으로써 투자금액대비 고수익상품이라는 점은 누구나 동감하는 상품이다.
투자자는 이러한 내용을 어느 정도 숙지한 후 접근하는 것이 바람직하고, 수익형 부동산 입지조건의 기본 파악항목인 역세권, 배후 인원(주거, 기업종사자), 상권의 활성화, 주요 소비 연령등 철저한 입지조건 분석 후 접근해야겠다.
분양 컨설턴트 김대연
* 본 칼럼 내용은 칼럼리스트의 개인시각으로 상가뉴스레이다의 공식시각과 다를 수 있습니다.
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