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판교상가와 정보의 이해
출처   상가뉴스레이다 등록일   2008-07-23
투자비타민 - 판교상가와 정보의 이해
- 요란한 매체정보보다 내실있는 판단이 더 중요했던 교훈을 기억하자 -

“판교 로또”라는 유행어를 낳으며 세간의 관심을 끌었던 판교지역내 주공아파트 단지내상가 낙찰결과 업계일부에서 200%낙찰율을 예상하거나, 최소 150%선에 달할것이라는 예상과는 달리 이상과열은 없었던 것으로 나타났다.
 
이는 "판교로또"라는 이름값 보다는 현실적인 분석아래 상가별 장단점에 따라 보수적 입찰참여로 나타난 결과라고 할 수 있다.
 
당사 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 분석한 내용을 보면 판교 A7-2블럭과 A18-1블럭 전체 32개의 내정가 대비 평균 낙찰율은 121.67%로 크게 과열을 보이지 않은것을 조사되었으며, 전체 32개점포중 10개가 유찰되어 낙찰공급율은 68%로나타났으며 32%가 유찰되었다.
 
내정가 대비 최고낙찰율기록은 166%를 기록한 A7-2블럭 201호로 나타났으며 내정가 3억5천만원대비 5억8223만원에 낙찰되어 32개의 판교 첫 주공상가중 내정가 대비 최고 낙찰율을 기록했다.
 
반면에 내정가 대비 최저 낙찰율을 기록한 상가는 내정가보다 100만원을 더 써낸 A18-1블럭 103호로 내정가 4억6100만원보다 단, 100만원이 높은 4억6200만원인 100.22% 낙찰되어 미세한 금액으로 낙찰의 행운을 안았다.
 
무엇보다 환영할 만한 결과는 차분해진 입찰참여로 인해 적절한 가격에 낙찰됨으로써 단지내상가의 향후 활성화기여에 많은 영향을 줄수 있을것을 기대해볼 수 있다.
 
최근 대규모 재건축단지를 중심으로 입지,세대수등의 우량조건을 내세워 초고가의 단지내상가들이 공급측면에서도 애로사항을 겪는것 뿐만 아니라, 준공후 입주민들이 이용해야할 생활업종들이 입주하지 못하는 사태들이 빚어지고 있는것과 비교해본다면 임차가능성측면에서 현실적인 가격에 낙찰된 판교의 경우 준공후 임차인 형성에서도 훨씬 합리적인 구성이 가능해질 수 있다고 할 수 있어 공급가격의 현실화가 상가활성화를 담보할수 있다는 "상가 선순환"의 대표적 사례가 될것으로 기대된다.
 
결과는 현명한 투자자들의 안목의 승리로 끝났지만 판교 주공상가의 공급을 알리는 매체적 정보는 어떠했는지 살펴볼 필요가 있다.
 
대부분 매체들은 우선 판교 민간아파트 이지더원의 공급가격이 4천~5천만원에 달하기때문에 직접비교는 어렵지만 비슷한 수준이거나 그 이상의 결과가 나올수 있다며 업계의 시각이라는 말로 인용해 판교주공상가의 낙찰가를 지레짐작으로 150%대 내외에서 형성될것이라고 전망해 막상 낙찰결과와는 너무도 다른 엄청부풀려진 가격전망을 내놓았었다.
 
거기다 최근의 주공상가의 낙찰율이 200%내외를 기록하고 있다는등의 상승사례들만 언급하면서 판교 주공상가의 낙찰가가 결코 싸지 않을것 같은 논조의 정보를 제공함으로써 비싸게 받으면 안된다는 주의점을 언급하기는 하였지만, 내면적 분석은 150%가 넘을것이라는 부실한 예측정보 위주로 정보가 난무했었다.
 
심지어는 200%낙찰예상이라는 점쟁이같은 정보를 실었던 매체도 있었지만, 검증없는 정보의 폐단은 비단여기에만 그치지않고 총 32개의 공급점포에 대해서 31개만 정보가 제공되어도 누락된 점포를 체크하거나 이를 검증하는 매체가 없었던것은 정보의 부실성이 얼마나 심각했는지를 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있다.
 
하지만 막상 결과가 이렇게 나온 후에도 어느곳도 자극적인 멘트로 "속빈강정"이었다는 결과보도를 내면서도 시장예측에 잘못된 정보를 내보내는것에 대해서 평가하는 매체는 없었다.
 
특히 후속보도에서는 최고낙찰율, 낙찰가 최고점포등도 구분하지 못해서 혼용하여 사용하는 사례도 발생해 매체정보의 신뢰성부분에 많은 의아점을 남겼다.
 
전반적 정보의 형태에서 과열조성내지는 조장분위기에 경계를 우려한 당사의 단지별 입지장단점 비교정보와는 사뭇 달랐다고 할 수 있다.

이런 정보의 양극화 분위기에도 불구하고 이런 결과가 나온것에 대해 개인적으로는 매체정보의 신뢰보다 우선한 안목투자의 승리라고 평가하고 싶은 부분이다.

그렇다면 투자자들의 낙찰결과가  이렇게 이름값이 무색할만한 유찰결과가 초래된 배경은 어떤것들이 작용한 것일까?
 
우선 거시적 관점에서 이해해본다면, 무엇보다도 판교의 정서변화부분과 최근의 경기동향흐름의 영향을 가장 많이 받았다고 할 수 있으며, 판교 아파트가 장기간 전매가 제한됨으로 인해서 시간경과에 따른 소비배후세대 변화둔화로 인한 리스크등이 많이 반영되었다고 할 수 있다.
 
다음 미시적 관점에서는 A7-2블럭의 경우 전체 9개점포중 6개가 유찰되어 유찰율이 극심했던 것으로 나타나 지형적 구릉지조성의 영향과 옹벽의 영향을 많이 받은 것으로 보인다.
 
또한 A-18-1블럭의 경우 단지앞에 조성될 예정인 근린상권과의 충돌 기피현상이 있었던 것으로 분석될 수 있는데 이는 전반적으로 A상가의 경우 13개 상가중 3개가 유찰된 반면 근린상권과 다소 거리간격을 두고 있는 B상가의 경우 10개점포중 1개점포만 유찰된 것으로 나타나 전반적으로 상가투자자들이 단지내상가의 특성이해가 높아지고 있는 것이 아닌가 하는 판단이 든다.
 
실제 이를 반증하듯이 근린상권과의 거리가 가까운 A상가의 경우 전체 13개점포중 낙찰된 10개점포의 내정가 대비 평균 낙찰율은 111.84%를 기록했지만 거리가 다소 떨어진 B상가의 경우 129.01%을 나타내고 있어 투자자들의 지역입지분석 안목과 실용적 정보취득안목이 높아진 것으로 보여진다.
 
입찰상가는 당첨과 낙찰이 바로 성공을 보장하는 것이 아니다. 투자자들의 시장참여에 따라서 변수가 많으며, 금번 주공상가낙찰 결과가 우리에게 주는 교훈은 대중적 인지도와 관심사항이 높다고 해서 반드시 대세몰이식 결과가나오지는 않는다는 교훈을 주고 있는 셈이다. 
 






NOTE
 
상가투자, 실용적 판단에 유용한 정보취득과 섭취가 중요하다.
 
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