대표상권 시리즈 100

               서울 중랑구 역세상권 사가정역

                                              - 일일 유동인구 3만여명의 중랑구 대표 역세판매상권 -

* 본 상권분석 내용은 상가뉴스레이다 (www.sangganews.com) 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.

* 해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역내 학교 시설은 없습니다.

[사가정역 상권 설명]

 서울 시내의 대표적인 지역 밀착형 상권으로 분류되는 사가정역은 중랑구 면목동 일대 배후수요를 흡수하고 있다. 인구밀집도가 높고 단독/다가구 주택이 많기로 유명한 중랑구 일대에는 재래시장과 지하철 7호선 역세권 주변에 상권이 활성화되어 있다. 사가정역 상권은 재래시장과 역세권이 연계된 중랑구의 전형적인 대표상권이라 할 수 있다.

 사가정역 상권은 일일 평균 3만여명의 역세 유동인구와 가두점/재래시장을 이용하는 주부, 인근 서일대 등의 젊은 학생층이 주 이용계층에 속한다. 업종분포를 보면 대로변 의류/패션, 이면 먹자/유흥으로 구분되며 근린, 외식업종이 간헐적으로 분포되어 있음을 알게 된다. 면동시장과 면목시장 주변에는 지역밀착형 업종과 여성 중심의 업종이 높게 분포되어 있다.

 면목동 일대 상권의 입지조건과 지상교통여건은 이 상권의 단점이자 장점으로 작용한다. 왕복 2차선의 좁은 도로는 잦은 정체와 함께 버스 등을 이용한 집객에 어려움을 주지만 반대로 주민들이 차량을 통해 외부로 빠져나가는 빈도를 줄여준다. 그만큼 상권 내의 자체소비 흡수율이 높을 수밖에 없는 것이다. 또한 반경 내에 백화점이 없고 이마트, 까르푸와도 상당한 거리에 위치해 있어 인근 재래시장 등에서 기본적인 필수품을 구입하는 빈도가 높으며 의류 등을 구입하는 성향도 로드상권에 편중되어 있다.

 이러한 이유에서 사가정역 상권은 지역상권이면서도 점포권리금이 높게 형성된 것으로 유명하다. 의류매장이 대부분인 대로변의 1층 점포시세는 45제곱미터(15평) 기준 권리금 1억5천~2억, 보증금 3천~7천, 임대료 200~300 수준이다. 브랜드샾의 월평균 매출이 6천~1억을 상회하기에 가능한 권리금 시세이다.

 사가정역 대로변 상권은 사거리를 중심으로 면목역 방향, 면목시장 방향, 용마산길 방향에 뻗어 있다. 메인급지는 사거리 코너의 '안경박사'에서 면목역 방향의 의류상권이다. 당초 2차선이었다가 도로를 확장하고 확장한 너비 만큼 건물을 철거하면서 만들어진 사가정역사거리 남단 3,4번출구 주변도 늘어난 유동인구를 장점으로 성장중이다.

 1,2번출구와 마주보고 있는 사가정역사거리~면목역 대로변은 캐주얼의류, 여성의류, 패션잡화, 쥬얼리, 화장품 등 패션관련 업종이 밀집해 있는 곳이다. 다소 업종이 혼재되어 있지만 주부 외에 10~20대를 타겟으로 잡는 브랜드가 적지 않음을 알 수 있다. 인도가 무척 좁아 쇼핑에 적합한 거리구조는 아니지만 사가정역 상권에서 가장 유동인구가 많은 입지임에는 틀림이 없다.

 1,2번출구는 '천수마당'이라 불리는 역광장에 위치해 있다. 광장 뒤편으로 KFC를 비롯 음식점, 주점들이 위치해 있고 2번출구에서 면목역 방향으로 패션업종들이 밀집해 있다. 맞은편 메인스트리트와 큰 차이가 없는 점포시세를 보이는데 1층 권리금은 2억을 쉽게 호가한다. 오후 시간대를 기점으로 고교생이 늘어나면 좁은 인도가 유동인구로 넘쳐난다.

 3번출구~면목시장 대로변 좌우에도 나이키, 클라이드, 인디안 등 브랜드샾들이 일부 입점해 있다. 금융기관, 대형음식점도 이곳에 주로 들어서 있다. '유한약국' 앞의 버스정류장은 뛰어난 입지여건을 만들어 주고 있다. 이면의 면목시장 덕택에 주부들의 집객이 연중 끊임없이 발생되며 시장 외에 대형마트가 골목 안에 위치해 있다. 시장 골목으로 진입하면 아동복/여성속옷, 침구, 잡화 그밖의 생활밀착형 업종들이 눈에 띄게 늘어난다.

 사가정역에는 먹자상권이라고 지칭할만한 메인 먹자골목이 특정 장소에 위치해 있는 것이 아니라 사거리를 중심으로 각각의 블록마다 이면에 음식점거리가 형성되어 있어 일반 주택가 상권과 큰 차이를 느끼지 못하는 수준이다. 다만 '면목우체국'과 인접한 '신한은행'에서 용마한신아파트 방향으로 올라가는 긴 이면골목에는 나름대로 많은 음식점과 술집이 자리잡고 있다. 주변 거주민 외에도 '서일대'학생들이 즐겨 찾는 곳이다. 점포시세는 1층에서 권리금 5천~8천 선에 형성되어 있다. 가두점포가 대부분 1군브랜드샾임을 감안했을 때 먹자골목에서도 눈에 익은 프랜차이즈 음식점으로 창업한다면 경쟁력이 있을 것이라는 현지 거주자들의 조언에 더해 이곳의 저렴한 점포시세는 눈여겨 볼 대목이다.

 전반적인 의류경기의 긴 불황 속에 가두점의 매출이 좀처럼 회복되지 못하고 재래시장 역시 주변 대형할인점의 시장잠식에서 온전히 자유로울 수 없어 전국 대부분의 지역상권에서 동일하게 발견되는 어려움이 사가정역 상권에서도 어느 정도 감지되고 있음은 부인할 수 없다. 하지만 항아리 상권이 가지는 고유의 장점과 뛰어난 역세유동인구는 아직까지 이 상권의 영향력을 무시할 수 없게 만드는 중요한 요소들이다.

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