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시각을 바꾸면 숨겨진 알짜가보인다. 잊혀진 지역에서 금맥찾기
2014-07-11 출처 : 선종필상가뉴스레이다대표이사

위례, 송파, 마곡, 동탄2기신도시, 세종신도시 ..... 소위 요즘 핫 플레이스로 분류되는 4인방 지역들로 대규모 개발계획과 규모로 공급되는 물량도 많고, 투자자의 발길도 이어지면서 메스미디어를 통해 집중적인 조명을 받는 지역들이다.

 

지금까지의 부동산 공급과 관련된 일련의 분위기를 압축하면 대규모 개발계획 발표-계획지역내 APT공급 열기-상가 등 수익성부동산 공급-상가공급 활성화-상권형성부진-지역내 상가시설 임대료 조정및 조정기-상권의 안정화 및 회복 의 사이클로 압축할 수 있다.

 

대규모 개발 호재를 가진 곳들이 모두 이런 흐름을 갖는 것은 아니지만 판교를 위시하여 수도권 일대의 대규모 개발 호재지역을 중심으로 이런 현상들이 점점 심화되어 가는데도 불구하고 투자자들의 관심이 쏠림 현상을 갖는 이유는 무엇일까?

 

무엇보다도 '대마불사' 인식이 저변에 자리하고 있기 때문이라 할 수 있는데 이런 쏠림들은 지역 내에 형성된 상권의 수요나 공급가격의 적정성 등이 합리적으로 검토되기 보다는 지역내 상품들 중에서 국지적인 비교평가를 하게 되는 경우들이 많다.

 

하지만 시각을 조금 바꾸어 보면 시행착오를 거쳐 현실적인 상권의 가치를 반영한 알짜투자상품을 만나는 것도 가능하다.

 

일례로 이미 5년전 공급러쉬를 이루었던 인천 논현택지개발지구에는 대형슈머마켓이 영업 중인 상가점포가 있다.

 

이점포는 5년전 공급되었던 시세인 3.3M2당 2400만원에서 지금은 급한 매물가격으로 1350만원에 투자가 가능해 11억7천만원에 보증금 8천/ 월세 600만원을 받을 수 있다.

 

5년전 예측만으로 투자를 했더라면 많은 시행착오가 생길 수 있었지만 대형슈퍼가 안정적으로 운영하고 있는 상태를 검증하고 월세수익대비 공급가를 역산해보면 7%대의 수익률이 나오지만 일반적인 대출금리 레버지리를 활용하면 8.9%라고 하는 알토란같은 수익률이 안정적으로 수년째 이어지는 셈이다.

 

또 다른 사례를 살펴보면 투자지역의 거리감에 대한 시각변화를 들 수 있는데 요즘은 웬만한 개발지역이 수도권일대에서 이루어지고 있다 보니 어지간하면 서울에서 수도권지역의 접근을 하려다보면 교통체증 등으로 1시간대 내외의 교통시간을 필요로 하는 곳이 다반사다.

 

하지만 KTX접근 노선중에는 물리적인 거리는 상당한 거리를 가지고 있는 것 같지만 실질적 접근성은 서울역에서 30분내로 접근가능한 지방지역의 개발 물건들도 많다.

 

오송 지역 같은 경우 서울역에서 불과 30분이 채 걸리지 않는 지역으로 이곳 또한 각종 개발계획들이 많았지만 지금은 역시 시행착오를 거쳐 현실적인 상권이 정착단계로 들어선 곳이다.

 

이 지역에서 우량물건으로 평가받는 물건은 1376.4M2 대지에 2489.82M2 규모의 지상3층 단독건물이 매매가 38억원/ 보증금 7억7천 / 월세 1830만원 수준으로 나와 있지만 대출레버리지를 조금 활용하다 보면 11억 수준의 실투자금으로 수익률 11%의 접근이 가능하다.

 

5년 전 이 지역 상권의 미성숙시기에는 이상가에 입주한 대기업 SSM이 혹시나 5년 계약기간 중 계약종료를 할지도 모른다는 우려가 있을 수 있어 불확실성이 클 수 있었지만 최근 10년으로 연장계약을 하는 정황 등을 감안하면 현실적 상권의 안정화가 이루어지고 있는 셈이다.

 

다른 사례를 살펴보면 광명역세권 택지개발지구는 KTX와 함께 한때 상당한 기대를 한몸에 받던 지역이었지만 KTX개통 10년차인 지금에도 애초 개발계획은 상당수가 이루어지지않고 있는 상태로 세상의 관심지역에서 비껴서 있다.

 

보통 5천가구에서 1만가구급 택지개발지구 아파트가 조성되면 수십여개 필지의 상업용지가 공급되어 배후세대를 나누어 가지는 데 반해 하지만 이 지역 역세권 택지개발지구 아파트단지 상권의 경우에는 근린상업용지가 하나도 없다가 최근 들어 공공청사예정지였던 단 한 개의 필지가 용도변경으로 상가용지로 공급되면서 4200여가구내 유일한 근린상가로 가치를 갖게 된 지역도 있다.

 

사례의 경우들을 살펴보면 두 군데는 개발 분위기가 팽배하고 공급이 러쉬를 이루던 시기와는 사뭇 다른 실질적인 부동산 유통가치가 정착되어 가는 가운데 실속형 투자가 가능한 상태로 바뀌었고, 광명지역은 계획의 수정에 의해 상권독점성이 생겨난 특징을 가지고 있다.

 

많은 투자자들은 여전히 최신의 핫플레이스 지역을 꼽고 있는 가운데 잊혀진 지역의 금맥들이 꿈틀대는 현상을 보면 투자자들의 가치관의 축이동이 필요한 시점이다.


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