연재순서
1. 음식 장사란?
2. 내게 맞는 음식점 아이템
3. 외식사업의 승패를 좌우하는 ‘메뉴판’
4. 돈 벌어주는 장사 목 고르는 노하우
5. 재고관리, 위생관리로 새는 돈 막자
6. 인테리어 따라 매출이 달라진다?
7. 사람을 얻는 것이 장사, 종업원 관리의 모든 것!
8. 단골 확대를 위한 마케팅 방법

점포를 잘 선택해야 창업에 성공할 수 있다는 건 상식에 속하는 진리다. 점포의 위치가 성공의 70%를 좌지우지한다고까지 말할 정도다. 누구나 돈 벌어주는 점포에 들어가고 싶어 한다. 하지만 쉬운 일이 아니다. 어쩌면 20%대인 창업 성공확률과 비슷할 지도 모르겠다. 10명 중에 2명 정도만이 성공확률이 높은 좋은 점포에 들어갈 수 있다는 이야기다.

상권과 상권분석을 바로 이해해야 명당자리 얻을 수 있다!
좋은 점포 고르는 비결을 알아보기에 앞서 상권, 입지에 대해 간략히 알아보자. 입지는 사전적으로 경제활동을 위해 선택하는 장소를 말한다. 점포와 바꿔 말해도 크게 벗어나지 않는다. 상권은 한 점포에서 고객을 불러 모을 수 있는 범위를 말한다. 일반적으로 주차시설이 미비한 소점포는 도보로 10분 정도 오갈 수 있는 거리를 동일상권으로 볼 수 있다. 대략 500m 내외다. 

또한 상권은 특성에 따라 주택가, 오피스가, 유흥가, 학원가, 대학가 등으로 크게 나뉜다. 이외에도 특수상권이 있다. 특수상권은 백화점, 대형마트, 병원, 대학교, 쇼핑몰, 지하철, 휴게소 등을 말한다. 특수상권의 장점은 유동인구가 확보돼 있다는 것이다. 입점업체에서 마케팅을 하기 때문에 마케팅비용이 절감된다는 것도 메리트. 대부분 매출에 비례해 점포비를 내는 수수료매장이다. 입점하기 어렵다는 단점이 있지만 보장되는 부분도 있다.

돈 되는 점포 선별 비결의 첫 번째는 상권과 상권분석을 바로 이해하는 것이다. 혹시 창업컨설팅업체나 프랜차이즈본사에 상권분석을 맡기더라도 기본적인 것은 자신이 이해한 상태에서 직접 확인할 수 있어야 한다.

음식점 장사의 상권분석 기준은 크게 상권형태, 점포 및 입지형태, 유동인구 등 세 가지로 나뉜다. 상권형태를 파악하기 위해서는 세대수, 소득수준, 교통, 교통시설, 큰 건물현황, 대형고객유입시설, 상업, 유흥시설 규모, 경쟁점포 등을 체크해야 한다. 통계청 홈페이지(www.nso.go.kr)의 통계지리정보를 활용하면 주요정보 등을 확인할 수 있다. 점포 및 입지형태 분석기준은 점포규모, 점포의 가시성, 접근성, 주차시설, 중심상권과의 접근성, 점포전면 형태 등이다. 유동인구는 점심시간, 저녁시간 고객 수와 고객층의 비율을 파악하면 된다.

익숙한 상권에서 창업할 경우, 낯선 곳보다는 유리할 수밖에 없다. 하지만 이때에도 상권분석 요소로 아는 것을 객관화해야 한다. 자칫 편견으로 잘못된 판단을 내릴 수 있기 때문이다.

돈 되는 점포 선별 비결 두 번째는 투자비용과 투자타당성을 고려하라는 것이다. 점포비를 많이 들이면 그만큼 검증된 점포, 고객이 많이 드는 점포에 입점할 수 있는 가능성이 높아진다. 하지만 그렇다고 반드시 성공하는 것은 아니라는 것을 명심해야 한다.

점포비를 많이 들여 좋은 점포에 들어가서, 손님까지 북적이는데도 밑지는 장사를 하는 음식점도 있다. 높은 월임대료, 인건비 등 고정비용을 제하고 나면 막상 주인이 가져가는 순익이 거의 없는 경우다. 드러내지 않아서 그렇지, 속아서 그런 점포에 입점하고 손해봐가며 영업하다 다른 창업자에게 점포를 넘기는 사례도 허다하다. 불행의 악순환이다.

점포비가 낮은 특수상권을 제외한다면 권리금과 보증금을 포함한 점포비가 전체 창업비용에 50%를 넘어서는 안 된다. 그리고 월임대료는 사흘 매출로 갚을 수 있는 정도가 적당하다. 또 다른 기준은 총 매출의 10%를 넘지 않는 범위에서 월임대료를 유지하는 것이다. 투자타당성 검토도 빼놓지 않는다. 점포를 선택하기 전, 미리 총 투자내역을 뽑아보고, 예상월매출도 산출해 본다. 이중 순이익이 얼마 정도일지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 투자타당성 검토결과를 점포선정에 반영하고 무리한 선택은 하지 않는 편이 좋다.

대략 상권과 입지 윤곽이 그려졌다면, 이젠 경쟁점포에 뛰어들어보자. 이것이 세 번째 비결이다. 동일업종 경쟁점포가 몇 개 정도인지 인터넷을 통해 확인해본 후, 직접 찾아다녀보는 노력을 기울여야 한다. 직원 수를 파악하고 배달점포라면 오토바이 수도 헤아려둔다. 업종별로 피크타임 때 매장에서 식사를 해보며 매출을 대략 파악해두는 것도 잊지 않는다. 또 직원들의 서비스나 맛도 확인한다. 경쟁점포 분석이 끝나면 강한 점포를 이기려고 하기 보다는 약한 점포의 고객부터 빼앗아올 전략을 세워야 하는 것.

모든 비결은 직접 발품을 팔아야 한다는 것이 전제다. 좋은 점포 구하기는 하늘의 별따기와 마찬가지다. 좋은 점포는 찾아오지 않는다. 찾아내야 한다. 정말 좋은 점포는 점주가 쉽게 내놓지 않는다. 자신이 정말 못할 상황이라면 혈연, 지연, 학연 다 동원해 자신과 관련된 사람에게 넘기고 싶어 한다. 그게 아니라면 열정을 보이는 사람에게 마음이 움직인다. 부동산에서도 마찬가지다. 또 컨설팅업체도 마찬가지다. 좋은 점포 구하기에 열정을 다해라. 그러면 돈 되는 점포를 만날 확률이 높아진다.   

김태환 (주)한국창업지원센터 이사
던킨도너츠, 파리바게뜨 등 유명브랜드 개별 점포 컨설팅
주요 백화점, 대형유통업체 등 특수상권 컨설팅