다가올 3월 봄 분양시장이 기지개를 켜고 있다. 청약통장 가입자라면 한번쯤 입성을 기대해 마지않던 판교청약이 3월 24일 입주자모집공고를 기점으로 장기 분양레이스(청약일정 3.29~4.18)접어드는가 하면, 청약통장으로 분양받기 좋은 판교 대체 청약지도 봇물을 이룰 예정이다. 특히, 강남과 접근성이 뛰어난 청정주거지 하남 풍산지구와, 서북권 2기신도시 대표주자격인 김포 장기지구에서 일부 업체가 동시분양을 통해 청약시장에 출사표를 던지고 있다.

에초 판교신도시 분양을 의식해, 건설사들이 공급을 늦출 것 이라는 예측들이 빗맞고 있고,판교 당첨가능성이 아주 낮음에 따라 상당수 청약자들이 대체 청약지를 물색하고 있어, 내집마련을 서두르려는 청약자들의 발걸음도 빨라질 수밖에 없는 상황이 됐다. 그렇다면, 분양채비를 갖추고 있는 많은 사업장 중 눈여겨 봐야할 곳이나, 유망택지지구의 당첨가능성을 높일 수 있는 방법은 없는 것일까? 게다가 올 6월 말까지 주택 청약제도를 실수요자 중심으로 재편할 계획이라는데, 새제도가 시행되기 전 내게 맞는 청약전략 어떤 것이 있을까?

▶ 판교는 실수요자라면 福不福의 자세로 올인전략을…
일단, 뛰어난 입지여건을 갖춘 판교당첨을 노리는 사람이, 매우 많다는 것은 이미 만인에게 인지된 사실이다. 어차피 판교에 진입할 가장 보편적인 방법은 청약통장을 사용해 아파트를 분양받는 것인데, 현재 청약통장 가입자가 720만명을 넘어섰고, 성남시 거주자에게 돌아갈 우선 공급물량 30%도, 2001년 12월 26일 이전부터 계속 거주한 자만 가능해, 아파트 당첨받기가 로또 수준이 될 전망이니, 큰 기대를 하는 것보다 마음을 비우고 청약에 임하는 것이 현명하다. 전매규제가 10년이라 유동성이 떨어지나, 추후 기대할 수 있는 시세차익이 크고 원가연동제가 적용돼 분양가도 저렴한 편이니, 실수요자는 모두 청약통장을 사용하는 것이 좋겠다.

▶ 유주택자는 유망 대체청약지로 눈을 돌려야…
그리고, 판교 외, 3월에 공급될 택지개발지구 분양물량 중 유망 지구에 집중하는 청약계획을 세우는 등, 대체청약지에 대한 계획이 필요하다. 판교와 같은 시기 분양되는 곳에 청약해 당첨되면, 만일 모를 판교 당첨(5월 4일)을 포기해야하므로 청약통장 사용을 고민하거나 망설이는 청약자도 있을 수 있으나, 다른 유망택지개발지구의 경쟁률도 상당히 치열할 것으로 예상되니 만큼 유망지구에 순차적으로 청약하는 것도 현명한 방법일 수 있다.

특히, 6월말 분양시장을 실수요자 중심으로 바꾸기 위해 공공택지내 모든 중소형 주택의 청약자격을 무주택자로 한정하고, 추첨제에서 가점제로 분양제도를 개선하는 가하면, 3자녀 이상 가구는 특별분양대상에 포함하는 등, 전체 청약제도 로드맵을 바꿀 예정이기 때문에, 제도가 단계적으로 도입되기 전, 유주택자는 1~2년새 청약통장을 사용하는 것이 좋기도 하다.

그러한 곳으로는 마포구 하중동 GS자이와 하남시 풍산지구가 있다. 하중동 자이는 하중동 18-2번지 일대에 단독주택을 재건축하는 아파트로 총 488가구 중 116가구를 일반 분양한다. 지하철 6호선 광흥창역이 도보 3분거리에 있으며 강변북로 이용이 용이한 것이 장점이다.

강동·송파구와 인접한 하남시 풍산지구도 판교 1순위 대체청약지다. 하남시 풍산동, 덕풍동, 신장동 일대 그린벨트를 해제해 30만7천평(1,016천㎡) 규모로 조성되는 택지개발지구로, 한강, 검단산, 미사리조정경기장공원 등 친환경 주거환경이 장점이다.
제일건설, 삼부토건, 동부건설, 동원ENC 등이 분양물량을 토해낼 예정인데, 평당분양가가 1250~1300만원대로 원가연동제는 적용되지 않지만, 소유권이전등기만 하면 전매가 가능해 유동성이 상당이 좋은 것이 장점이다.

김포시 장기지구는 실수요자들이 접근하기 딱 좋은 곳인데, 김포시 장기동, 양촌면, 운양동 일대에 들어서는 김포신도시는 8.31부동산대책 중 공급확대계획 후속조치로 기존 155만평(장기지구26만평, 양촌지구129만평)에서 358만평으로 규모가 확대되었다. 공급 가구수도 1만5천가구(인구4만5천명)에서 5만2천955가구(인구 15만4천명)로 3배 이상 늘리기로 했다. 인근에 양촌지방사업단지, 파주LCD단지 등과 연계한 도시지원, 업무, 연구, 지식기반 중심의 자족기능 시설용지를 확보할 계획이다. 2블럭 신영지웰을 첫 분양으로 해서, 이지건설, 제일건설, 반도종합건설, 남흥건설이 3월중 동시분양에 나선다. 다만, 전용면적25.7평형 초과물량은 원가연동제가 적용되지 않고 25.7평형 이하물량은 5년간 전매가 규제되는 등, 전매제한이 상이하니 분양받을 시 유의하는 것이 좋겠다. 나아가 입지여건과 브랜드 가치, 발전가능성 등을 비교해보고 분양가와 주변시세도 검토해 본 후 청약여부를 결정해야겠다.

지방에서도 둘러볼 만한 물량이 많다. 특히, 부산, 대구를 비롯한 영남권에 분양 물량이 집중되어 있고, 충남북에서도 상당수에 물량이 쏟아진다. 그중 대구의 강남으로 불리는 수성구와 혁신도시로 선정된 동구, 재건축 단지 많은 달서구에서 분양 3파전이 벌어질 예정인데, 삼호가 달서구 월성동에 33~65평형 총1094가구, 대우건설이 동구 각산동에 29~48평형 총1071가구를 분양할 예정이다. 서부산권은 영조주택이 미니신도시 급으로 개발하는 명지지구와 신호지구가 주목을 끈다. 명지주거단지는 모두 3개 업체가 참여해 총 7,153가구를 공급하며 3월 영조주택을 시작으로 분양이 이어질 것으로 보인다.

현재 지방 분양시장은 기업도시, 혁신도시 건설 등, 굵직한 개발 사업들이 많지만, 완료 되려면 시간이 많이 걸리는 단점이 있고 특정지역에 공급이 과잉 돼 수급불균형이 우려되는 면을 조심해야 한다. 분양 물량이 많을수록 선택의 폭은 넓지만 그만큼 비교군도 많고 우열을 가리기 어려우므로 실수요위주로 청약에 주의를 기울일 필요가 있다.

<매일경제 함영진팀장  (주)내집마련정보사 >