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상권 형성의 법칙
2005-11-16 출처 : 김순식 컨설턴트
김순식 컨설턴트
019-374-1236
항간에는 아파트 투자를 통해 돈을 번 사람들이 상가 투자에서 망한다는 이야기가 있다. 그러나 상가만큼 고수익이 되는 상품 또한 드물다는 것도 사실이다.

분양이 조기 100%성공 분양했다고 해서 상권이 형성된다고 보기는 어렵다. 흔히 토지 및 건물 지분에 대하여 단독 등기로 분양되는 상가를 보면 초기에는 입지가 좋아 분양이 순조롭와 보이나 높은 분양가로 인해 장사를 하는 임차인에게 높은 임대료를 부과하는 악순환으로 장사하는 사람이 들어오지 않거나 들어와서도 몇 달을 버티지 못하고 사업을 접는 경우가 왕왕있다.

이렇게 한 두개 점포가 비기 시작하면서 빈 점포의 모양새는 상권을 떨어뜨리고 슬럼화 되는 것이다. 적재적소란 말이 있듯이 상가에는 그 지역을 반영한 특성에 맞춰져야 하는 것이다.

명동 한복판에 세탁소가 어울리지 않고 동네 골목에 극장이 들어설 수 없듯이 업종에 적합한 상가 아이템이 들어서야 한다. 그리고 대형 할인점 및 유동인구가 몰리는 고객유인점포는 도로가 3차선이상이어야 성공확률이 높다.

백화점이 부자동네 근처이더라도 4차선이고 차량 접근성이 떨어져서 상권형성에 실패하고 손바뀜이 일어난 사례를 강남에서도 보아왔다. 또한 상가의 입지에서도 고객 심리를 파악하여 선정되어져야 한다.

예를 들어 집에서 아래쪽 및 위쪽에 상점이 있을때 논리적으로는 위쪽에 상점으로 가벼운 상태로 가서 물건을 사고 올때는 편하게 내려오는 것이 좋을 것이다. 아래에 있는 상점을 이용한다면 물건을 사서 올라올 때 무거운 짐을 들고서 와야 한다는 부담감이 생길 수 있다.

그러나 주부들의 소비 행태를 보면 먼저 편하게 내려가는 길을 택해 아래에 있는 상점을 선택하는 경우가 태반이다. 또한 아래쪽은 지하철, 버스 정류장이 있는 경우가 많아 상가도 많이 형성되어 있으니 상점이 즐비하게 늘어섰고 다양한 점포들이 아이쇼핑을 하기에도 좋다.

결국 점포가 많이 몰리는 지역으로 주부들이 이끌리게 되고 이곳에서 소비를 하게 되는 것이다. 그리고 점포의 내부문제를 보면 의류점으로 분양하기 위한 근린상가들이 의료병원으로 분양되는 경우도 왕왕 생긴다.

그런데 병원의 시설은 휠체어 및 진료 수술 입원실간 이동문제가 일반 상가와는 설계상 달라야 한다. 그러나 이를 건축 완공된 후에 바꾸는 것은 쉽지 않고 투자자들로 하여금 메디칼센터로 분양하면서 고수익을 보장한다는 분양회사의 말을 믿고 분양받은 투자자가 이런 시설을 한다는 것은 쉬운 일이 아니다.

그리고 상가를 이용하고 있는 동선을 고려한 출입구 설계가 이루어져야 하는데 극장 및 대형할인점의 동선과 일반 품목의 상가 동선이 어울리지 못하면 상권형성이 실패하는 경우도 지하철 역세권에 있는 상가중에서도 보여진다.

그리고 건물 전체를 특정 아이템으로 꾸며진 테마상가의 경우 주변 고객 수준 및 시대흐름의 상황을 정확히 파악하지 못하게 되면 건물 상가 전체가 슬럼화되는 경우도 생긴다.

그러므로 상가 형성의 법칙을 보면 상가는 그 지역적 특성에 따라 입지 창출형 부지, 입지 적응형 부지, 독립형 부지로 나누어지고 또한 공간적 구조로 보았을 때는 광역중심 입지, 지역 중심 입지, 근린 입지로 나누어진다.

상권이 초기에는 잘 형성되다가도 지역의 특성이 고객의 욕구를 충족시키지 못하는 상태에 이르면 고객들은 대체지역으로 몰리게 되어 상권의 변화가 일어나는 경우를 자주 본다. 십년전만 해도 영동시장과 강남구청지역이 대단한 번화가 이었는데 젊은이들의 집중현상을 만족시키지 못하자 소비의 한계가 다다르고 결국은 강남역으로 주류 상권이 바뀌게 되었다.

이러한 입지 분석, 주위 고객 분석, 고객 이동 동선, 향후 경제흐름, 문화의식 변화등을 분석한 적합한 상점만이 그 상권을 형성시킬 수 있다.

* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다

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