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상가 투자의 두 얼굴
2005-12-05	출처 : 장성룡 컨설턴트


	장성룡 컨설턴트
	010-5637-5554

상가는 원래 경기에 가장 민감하게 반응하는 업종이다. 경기가 침체하면 상가도 침체하기 마련이다. 이때 경기는 내수경기를 말한다. 올부터 내수경기가 본격 침체됐다.

그런데도 상가가 그동안 투자자들에게 인기를 끌었던 이유는 저금리에다 주택시장 규제책에 따른 반사이익 때문이었다.

하지만 경기 침체의 골이 깊어지면서 상가들도 시름을 앓고 있다. 상가 침체는 곧바로 권리금 하락으로 이어졌다. 권리금은 상가의 활성화 정도를 나타내는 지표로 영업이 잘되면 권리금도 높아지고 영업이 안되면 권리금은 떨어진다.

수도권 주요 역세권 대부분 상가의 권리금이 지난해 이맘때에 비해 적게는 20∼30%, 많게는 70∼80%까지 떨어졌다. 분당 정자역에서 지난해 4000만원의 권리금을 주고 상가를 구한 한 중개업자는 “상가 영업이 안 되는 데 권리금을 받을 수 있겠느냐 권리금 없이 내놓아도 세입자를 찾기 힘들다”고 말했다.

떨어지는 것은 권리금 뿐 아니다. 월세도 지난해 이맘때에 비해 10∼30% 떨어진 곳이 수두룩하다. 임대료 없이 관리비만 내면 입점할 수 있는 곳도 많이 생겨나고 있다. 주변 월세가 워낙 많이 떨어지다 보니 계약기간 월세를 깎아달라는 요구에 건물주인들이 홍역을 치르고 있다.

일산의 한 중개업자는 “요즘은 세입자가 왕인 것 같다”고 말했다. 월세를 못 내는 상가들도 많다. 잠원동의 한 중개업자는 “소형 아파트에서조차 월세를 제대로 못 내는 세입자가 전체의 절반 정도가 되는 데 상가는 오죽하겠느냐”고 말했다. 하지만 모두 그런 것은 아니기 때문에 상가의 입지나 동선을 잘 따진다면 목이 좋고 또한 권리금 까지 충분히 챙길수 있음은 당연 할 따름일것이다.

이처럼 권리금과 월세가 급락하는 데도 상가가격은 요지부동이다. 일부에선 신축상가를 기준으로 값을 몰래 깎아주기도 하지만 강남권 등 인기지역에서 기존 상가건물의 시세에 큰 변화가 없는 편이다. 갈곳 없는 시중의 부동자금이 여전히 상가시장으로 기웃거리고 있기 때문이다.

주로 20억∼100억원대 이상 자금을 갖고 있는 큰손들을 중심으로 상가에 대한 미련을 버리지 못하고 있는 것 같다.

정보에 발 빠른 큰손들을 따라하는 것은 위험하다. 큰손들이야 여윳돈이 많아 월세가 불규칙적으로 들어오거나 서너 달 들어오지 않아도 버틸 수 있지만 월세로 생계를 유지하는 노년층들은 그렇지 않기 때문이다. 뱁새가 황새쫓아 가지 말라는 속담도 있지 않은가 말이다.

올해도 여전히 내수경기가 별로 신통치 않을뿐아니라, 소비성향이 높은 저소득층은 카드부채, 중산층들은 주택담보대출 부채에 시달리고 있다. 소비여력이 많은 일부 부유층들은 反부자 정서에 오히려 더 움츠리고 있다. 기업들의 접대비 축소로 고급음식점이나 유흥가에 흘러들어가는 자금도 막아놓은 상태다.

더욱이 저소득층과 함께 소비성향이 높은 20대 ∼30대 초반 젊은 층들은 이렇다할 벌이가 없어 소비할 여력이 없다.

최근 한 외국언론에선 한국 자영업자가 전체의 30%가 된다며 내수가 침체될 경우 자영업자(소호족)들이 심각한 타격을 입을 것으로 예상했다.

한 중개업자는 “이런 상황인데도 상가 가격이 빠지지 않고 있는 것은 착시현상 때문인 것 같다”며 “재건축 아파트보다 더 거품이 심한 게 상가가 아닌가 한다”고 말했다.

상가에 투자를 하더라도 아직 바람을 타지 않은 역개통지역,도로개통지역 등 특정지역을 제외하고 투자를 하는 것은 신중해야 한다는 의견이 많다.

지금 상가 시세는 임대료및 권리금 하락분이 아직 제대로 반영되지 않은 것 같으며, 지금의 임대수익만을 보고 상가에 투자를 한다는 것은 매우 위험하니 조금 더 추세를 보고 결정해도 늦지 않을것이다.

* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다

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