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| 뜨는 상가투자로 두 마리 토끼를 잡아라. |
| 2005-12-10 |
출처 : 장경철 컨설턴트 |
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8.31 부동산 종합대책이후 상가시장이 다시 각광을 받고 있다. 가장 큰 이유는 토지 및 주택등에 비해 상대적으로 규제가 덜하다는 것이다. 즉 상가는 여타 부동산 상품들에 비해 수요,공급의 원칙에 따라 보증금과 월세가 형성이 되기 때문이다.
과거부터 토지,아파트,상가는 부동산의 축을 이루는 3대 트로이카를 형성하고 특히 상가는 목좋은 자리를 잡으면 월세수익과 가치상승이라는 두마리 토끼를 잡을 수 있는 상품으로 인기를 누려왔다. 그러나 소위 굿모닝사건이라는 대형사고로 커다란 시련을 맛보기도 했다.
그러나 정부의 8.31 종합대책 발표로 아파트와 토지등이 주춤하는 사이 상가시장이 기지개를 필려고 하고 있다. 상가는 임대수익을 기대할수 있고 전매가 가능하며 경기회복에 대한 기대감으로 투자를 견인하는 역할을 하고 있는 것이다.
사실 지금의 상가는 경기의 저점을 지나면서 향후 미래에 투자하는 선 투자라고 보면 좋을 것 같다. 또 정부는 오히려 재래식 상가를 살리기위해 "재래시장 육성을 위한 특별법"이라는 법을 제정하기도 했다.
더군다나 2005년 4월 23일후 분양을 하는 일정규모 이상의 분양상가는 상가후분양제의 도입으로 안정성 또한 높아졌다. 최근 분양되는 테마상가나 쇼핑몰,그리고 근린상가는 대부분 토지매입과 건축허가를 마쳤다.
일부 상품은 은행과 부동산 신탁회사에 자금관리와 개발을 맡겨 공신력을 높혔다. 특히 공개 추첨분양, 건물을 완공후 분양하는 후 분양제 시행등으로 사기분양의 피해를 어느정도 줄일수 있다고 볼수 있겠다.
저금리 기조가 지속되고 경기회복의 기대감으로 그 수요는 늘어날 전망이다. 여기에 고용불안이 심화되면서 상가를 분양받아 직접 창업하려는 직장인 수요도 점차 늘어날 추세여서 이래 저래 수요층이 두터워질 전망이다.
그러면 수익률은 어느 정도가 적당하고 투자금액은? 현 시점은 과거 2002∼2003년과 같이 임대수익률만 9% 이상 나오는 상가는 거의 없다고 볼때 매매가 상승 및 분양가 인상이 되면서 임대수익률은 낮아졌다. 지금은 임대수익률 6% 이상 나오는 상가는 매입해도 좋다고 보면 된다.
그러나 상가투자는 만만치 않은 돈이 필요하다. 상가의 규모, 위치, 점포의 크기 등이 다양해 투자금액도 실 투자금 3,000만원에서부터 수백억원까지 다양하다. 일반적으로 우량상가의 시세는 대부분 5억원 이상으로 보면 된다.
물론 테마상가, 쇼핑몰 등 1억원 미만의 소액 상가분양이 많이 이뤄지고 있는데 리스크가 큰 만큼 초보투자자에겐 절대 권하고 싶지 않은 투자방법이다. 그 이유는 수익이 큰 많큼 위험도 커지기 때문이다. 그렇다면 성공 상가의 핵심은?
성공 상가의 핵심은 상권과 업종, 수익률이 모두 잘 갖춰진 곳을 말한다. 첫째, 실제 구매력이 있는 유동인구가 모이는 곳에 위치한 상가가 좋다. 단순히 유동인구가 많다고 좋은 것은 아니다. 즉 소득계층이 모이는 상권이 소비도 발생한다.
기존의 상권으로 검증받은 곳은 권리금이 형성되어 있기 때문에 장사의 경험이 적은 초보자의 경우는 권리금을 감수해야 한다. 둘째, 업종선택을 잘해야 한다. 대부분 약국, 편의점, 이동통신 대리점등이 근린상가에 들어가는 업종인데 그 상권에 맞는 업종이 다양하고 각 상권마다 다르게 나타나므로 사전에 면밀히 검토해야 한다.
셋째, 수익률은 연 6% 이상 돼야 한. 물론 1층이고 업종도 좋아 권리금이 붙은 곳을 기준으로 한 것이다. 그 이외의 경우에는 수익률을 약간 높혀서 잡아도 된다.
상가의 성공을 위해서 유의할점은? 첫째, 내부상가와 테마상가는 가급적 피하시는게 좋습니다. 공실이 발생할 우려가 많고 시세 하락 가능성도 높기 때문이다. 한마디로 ‘고수익, 고위험’ 상품의 특성이다.
둘째, 임대료가 무조건 높다고 좋은 것은 아니다. 거품이 끼지 않았는지 모르니 검증되지 않은 상권은 피하는게 좋다.
셋째, 임차인이 존재하는 상가를 선택하라. 임차인이 없다면 상가 오픈시기가 늦춰지기 쉽고 공실로 남아 금융비용등의 추가비용이 발생할 가능성이 높기 때문이다.
넷째, 입지와 상권은 다르므로 무조건 선호도 높은 지역만 고집하지 말아야 한다. 오히려 지방이라도 알짜 상권의 경우 알짜베기 상가를 고를수 있다.
다섯째, 개발호재가 있는 지역을 선택하시길 바란다. 그래야 항후에 신 상권을 형성함으로 시세차익을 노릴수 있기 때문이다.
이상으로 상가에 지금 투자해야 하는 이유와 성공적인 상가의 조건에 관해 알아보았다. 상가투자 뿐만 아니라 부동산투자는 안정성을 바탕으로 환금성과 수익성이 보장된다고 본다.
이제 상가시장은 굿모닝 사기분양이라는 긴 굴레를 벗어나 후분양제라는 안정성을 바탕으로 수익성과 환금성이라는 경제회복의 기대감이라는 친구와 함께 힘차게 기지개를 필려고 한다.
모든 부동산 투자의 기본은 정확한 정보를 습득하고 투자시 체크포인트를 정하고 검증을 한후 투자를 해야 리스크를 줄일수 있다.
필자 약력 : 네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽" 운영자
(전)한국세정신문기자
다수의 부동산 카페운영
(현)헤럴드 경제 누리기자
(현)상가뉴스레이다 칼럼컨설턴트
(현)3M컨설팅 대표
이메일:2002cta@naver.com
* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다 |
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