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2005년 상가시장 결산
2005-12-12	출처 : 박대원 연구위원

2005년 상가시장은 민간소비 회복세에 대한 기대감과 8.31 대책의 후광효과라는 두 호재를 살리지 못하면서 끝내 터닝포인트의 기회를 놓쳐버렸다.

대다수 분양업체들은 각고의 노력에도 불구하고 초기 분양율 30%조차 달성치 못해 장기전에 돌입했고 임차인을 맞추기 위해 입점시기를 수개월간 늦춘 상가들도 잇따라 속출하는등 이중고를 겪기도 했다.

오히려 2005년 상가시장의 위협요소로 대두되었던 선시공 후분양제는 대형 신규 상가의 공급이 감소되며 다소 투자 선택의 폭이 좁아졌으나 조기분양에 따른 연간 상가공급 물량에는 큰 변화가 없었고 상가투자의 안전장치가 마련되었다는 점에서는 긍정적인 평가를 받기도 했다.

그러나 8.31대책 이후 대안 투자처로서의 상가시장은 경기회복을 피부적으로 느끼지 못한 투자자의 대기심리로 인해 전반적인 분양물량의 적체를 소화해내지 못햇던 한해였다.

특히 8.31대책의 최대 수혜처로 부각되면서 시중 부동자금의 유입을 예상했던 상가시장은 일부 분양업체의 허위, 과대광고에 대한 공정위의 과태료 처분등을 통해 소비자의 경각심만 올려놓는 부작용도 있었다.

상가 후분양제를 피하기 위한 교묘한 편법도 문제였다. 선시공 후 분양제 시행으로 분양면적 3,000㎡이상 상가나 20실 이상 오피스텔등은 분양보증 또는 신탁계약 체결후 분양을 하거나 골조공사 2/3이상을 마쳐야 분양을 할 수있다.

하지만 ‘건축물의 분양에 관한 법률’을 비웃듯 편법 선분양 업체들은 분양면적 3,000㎡ 이하에 해당되는 면적만 분양을 하고 나머지는 임대로 돌려 놓는 수법을 통해 버젖이 분양을 해왔다.

이러한 편법 선분양은 상가 후분양제와 자금압박을 동시에 피하기 위한 분양업체들의 불가피한 방법이라곤 하나 투자자들의 위험부담은 그만큼 커지게 마련이므로 향후에도 규모있는 상가 투자시에는 분양신고 여부를 꼭 확인할 필요가 있다 하겠다.

상가 계약자와 분양업체간의 분쟁도 2005년 상가시장을 얼룩지게 만들었다. 실제 몇몇 테마상가는 계약당시 100%에 가까운 임차인 유치와 고 수익률을 보장했지만 공염불에 불과하자 계약자들의 원성은 하늘을 찔렀고 급기야 법정시비를 불사하는 일촉즉발의 상황을 연출한 경우도 있었다. 더불어 분양대금이외에 추가 지불한 개발비 내역에 대한 공개 여부를 놓고도 잡음은 끊이질 않았다.

분양률 저조를 탈피하기 위해 분양가 거품을 걷어내고 ‘분양가 인하’라는 ‘소비자 혜택’을 통한 현실적 선택을 내린 분양업체도 많았다. 기 분양자와의 이해관계로 인해 음성적인 분양가 인하는 관행처럼 있었으나 최고 30%까지 분양가를 인하한 분양업체도 발생하면서 일정부분 투자자와 임차인들에게 긍정적인 호평을 얻기도 했다.

2005년은 상가 유형별로 양극화가 뚜렷했던 해이기도 하다. 풍부한 배후수요를 둔 잇점으로주택공사나 일부 민간기업이 분양하는 배후세대가 풍부한 단지내상가는 이상 과열현상을 보였다. 적정 수익률을 보전키 어려운 낙찰가가 마치 기록경쟁을 하듯 고가로 형성되는등 ‘묻지마 투자’가 성행을 하기도 했다.

반면 근린상가, 테마상가, 주상복합상가는 대부분 고전을 면치 못했다. 용인 동백과 송도 신도시등 대단위 택지개발지구내 근린상가도 단지내상가 못지않게 집중적인 스포트라이트를 받았지만 속내는 그러지 못했다. 상권이 형성되는 시기롤 염두해 투자 타이밍에 대한 변수를 고려했던 투자자들에게도 세간의 화제를 모았던 지역별 호재는 큰 관심을 이끌어 내지 못했다.

말고 많고 탈도 많았던 테마상가는 소액 투자의 메리트외엔 업그레이드될만한 자생력을 갖추지 못했고 결국 백화점, 할인점등의 경쟁에서도 밀리며 광고물량 공세에 치중하는 모습을 보였다.

주상복합상가 역시 주거대비 상가 면적이 넓어 공실로 이어지는 상가들이 많았으며 고급 브랜드의 유명세와 뛰어난 상권에 입지하고도 분양가격에 대한 투자자들의 관심을 크게 끌어내지는 못했다.

상가는 정부의 정책보다는 경기에 민감하게 반응하는 투자 상품이다. 2005년 역시 실물경기 침체가 이어지면서 상가시장의 자생력은 더욱 기대할 수 없었던 한해였으며 후반기 반등을 꾀할수 있었던 8.31대책에 따른 반사이익의 호재를 이끄는데도 역부족이었다.

<상가뉴스레이다 레이다경제연구소>

박대원 선임 연구위원

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