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택지개발지구내 상가투자 타이밍
2006-02-09	출처 : 박대원 연구위원

서울 및 수도권 택지개발지구내 중심상업용지 근린상가들이 분양공급의 기지개를 켜고 있다.

현재 2006년 연말까지 입주가 가시화 되고 있는 지역으로는 서울 강남구 청담, 도곡지구의 재건축단지내 6898세대가 입주 예정중이며, 수도권에서는 이미 입주를 시작해 입주가 진행중인 남양주 평내(총 6511세대)를 비롯하여 2004년 입주를 시작해 내년 마지막 입주물량을 마무리 짓는 남양주호평(총7500세대중 2006년 1519세대), 고양시 풍동(2006년분 3052세대), 파주교하(2006년분 2455세대), 화성동탄(2006년분 1691세대), 용인 동백(2006년분 7908세대)등이 있다.

이처럼 순차적인 대규모 입주계획에 따라 주민 편의시설인 상가 공급 분위기도 큰 호재가 없는 다른 상권에 비해 계절적 비수기임에도 불구하고 호전되어가는 양상을 보이고 있다.

이들 개발지역들은 개발지구내에 단지별 세대규모가 500세대내외의 중급규모에서부터 1,000세대를 상회하는 대규모 단지등으로 구성되어 각 단지별로 단지내 상가가 있는 것이 보통이지만, 단지내상가의 낙찰가 고공행진에 따른 임대가 형성이 임차인들이 입주하기에 녹록한 수준이 아니어서 단지내상가의 필수업종외의 업종들은 중심상업지구내 상권이 형성되는 특성상 중심상업지구내 근린상가 공급분위기가 서서히 무르익어 가고 있다.

그러나 근린상가는 필수업종으로 구성되어 입주시점부터 상권형성이 가능한 단지내 상가와는 달리 근린상가는 실제 상권이 형성되어 안정될때까지는 일정한 시간이 소요된다는 점이다.

실제 2004년부터 입주가 시작되어 현재입주가 진행중인 남양주 평내와 호평등지에는 아직도 상가부지가 개발되지 않고 착공에 들어가지 않은 필지들이 있으며, 기존 공급중인 근린상가도 아파트 입주율이 상승되어감에 따라 분양이 추가로 이루어지면서 오픈상가들이 하나둘씩 꾸준히 늘어가고 있다.

특히 택지개발지구내 중심상업용지의 상권형성에 가장 많은 영향을 미치는 변수는 입주율이라고 할 수 있다. 조기에 입주가 완료되는 지역일 수록 상권형성이 빠르게 안정되어가기 때문이다.

그러나 수도권지역의 택지개발지구의 아파트 분양율이 입주율을 의미하는 것은 아니다. 막상 상권을 이용할 입주자들은 기존 주택정리후 입주와 융자문제등의 문제에 있어 정부의 주택시장 안정화 대책에 따라 거래가 썩 원활하게 형성되고 있지는 않기 때문에 상권을 안정화 시켜줄 수 있을 만큼의 입주율이 형성되는 데는 상당한 시일이 소요될 수도 있다.

과거 2004년 입주가 시작되었던 죽전지역의 경우는 초기 입주율이 40%에도 미치지 못해 전세값도 반토막이 나는등의 우여곡절 끝에 이제야 상권이 안정화추세에 들어선것을 감안한다면 현재 수도권 대규모 택지개발지구들도 도로문제등 기반여건이 미비한 시기의 초기입주율은 기대만큼 형성되지 않을 수도 있기 때문이다.

가장많은 입주물량이 대기중인 동백지구의 경우 2006년 2월에서 4월까지 입주물량이 집중되어 있어 현재 공급중인 상가들의 공급여건이 다소 호전되어 가고는 있다.

용인동백지구 훼미리프라자 관계자는 겨울은 계절적 비수기라 투자 문의나 계약율이 떨어지는 것이 일반적인 현상이지만 의외로 투자 열기는 조금씩 살아나고 있고 상가공급량이 부족한 이 곳의 정황이 반영되는듯 희소성을 염두한 투자자들의 문의가 늘어나고 있다는 설명이다.

동백미래도프라자 관계자도 평균적인 상담 문의건 대비 계약율은 높아지는 추세에다 단타 수요보다는 장기적인 의미에서 이 지역의 투자 가치가 인정되고 있다며 이른봄의 분위기를 전하고 있다.

여타 지역에 비해 입주물량이 대규모로 형성되는 동백지구의 경우 얼핏 입주예정세대와 대비하여 근린상가 공급물량이 절대 부족해 보여 일부 선입주 업종은 경쟁업체 부족으로 인한 특수를 누릴 수 있는 요소도 있다.

그러나 전반적 상권형성측면에서는 동백지구의 도로여건 개선등 기반시설 또한 초기 입주율을 높이기에는 아직 미비한 점들이 많이 있으며, 2003년 상업용지 불하당시 부동산 열풍에 힘입어 부동산업소와 개인들이 내정가 대비 300%이상을 상회하는 수준의 낙찰로 토지전매를 하지 못해 개발시기를 놓쳐 연체상태로 있는 상업용토지들이 많이 있어 전체적인 상권형성에는 상호시너지를 보기 어려운 요소가 있다.

택지개발지구는 모든 여건이 성숙되고 나면 실제 투자할 적정 타이밍을 잃어 버리기 때문에 다소 기회적인 요소가 남겨져 있는 입주초기에 경쟁력이 있는 입지를 선점할 수 있는 투자가 관건이다. 다만 단지내 상가와 달리 근린상가는 아파트 입주율이 높아지고 유동인구가 늘어나면서부터 본격적인 상권이 형성되어 안정화되는 특징이 있다.

따라서 택지개발지구내 상가를 투자할때에는 중장기적 계획을 가지고 상가투자에 임해야 하며, 비교적 입주 초기단계에 상가투자에 임한다면 분양업체를 통한 임대업종의 선정에서 선점경쟁력이 있는 업종의 입점가능성을 충분히 검토해야 초기 투자에 따른 투자이익을 기대할 수 있으며, 가장중요한 것은 입주완성율이 어느시점에 달성될것인지를 고려해야한다.

<상가뉴스레이다 레이다경제연구소>

박대원 선임 연구위원

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