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효자상가와 애물단지
2006-03-02 출처 : 김순식컨설턴트
김순식컨설턴트
019-374-1236
자식을 키우는 부모들은 자식이 잘되고 못됨에 따라 당신의 행, 불행이 크게 좌우됨을 안다. 상가도 마찬가지이다.

좋은 상가는 은행 금리 몇배 이상의 수익을 가져다 주고 분양 받은 가격 이상으로 상가의 매매시세가 형성될 뿐만 아니라 최초 임대시에는 바닥 권리금이라는 것까지 챙길 수 있다.

반면 애물단지 상가는 잘 못 분양을 받게 될 경우 은행 금리는 고사하고 임차인을 맞추지 못해 빈점포로 남게 될 경우도 생기고 오히려 부동산을 보유함으로써 발생하는 각종 제세공과금 및 상가 관리비만 짊어지게 되는 경우도 생겨 차라리 없느니만 못한 경우도 생긴다.

그런데 이런 양극화 경우의 상가를 건설중인 경우에는 특히 전문쇼핑몰 및 5층이상 넘어가는 상가건물의 경우에는 구별하기가 쉽지 않은 현실이다. 조그마한 상가의 경우에는 입점하는 점포주의 능력에 크게 좌우되지만 전문상가의 경우 개인의 능력이 아무리 뛰어나다고 하더라도 건물 전체를 마케팅하는 개발회사가 형편없다면 상권 자체가 형성이 안되기 때문이다.

상가가 다 지어지고 입주가 완료되어 본격적으로 영업이 시작되면 해당 상가에 대한 상권 형성의 윤곽이 드러난다. 따라서 잘되는 업종과 못되는 업종의 판가름이 나고 상가를 이용하는 소비자 및 입점하여 장사를 하고자 하는 수요자들의 선택기준이 보다 명확하게 된다.

그러나 현재 건물을 짓고 있는 경우에는 경제 전망에 대한 전문적 분석이 필요하고 상권 형성 가능성에 대한 본능적인 감각도 필요하다.

로드샵이라고 하는 1층 상가의 경우에는 그 거리를 도보로 이용하고 있는 소비자층의 유동인구를 분석함으로써 쉽게 알 수 있다.

그러나 5층이 넘는 상가 건물의 경우 분석해야 하는 항목이 많아지고 종합적인 분석 능력이 필요하다.

상가는 아파트와 달라 가격 변동폭이 매우 크다. 아파트는 수요자가 전국민이라 거래가 빈번하고 단지별로 시세가 형성되듯이 9층과 10층의 가격 차이가 크게 나지 않는다.

그러나 상가는 1층과 2층의 영업력에 있어 큰 차이가 나듯이 입점하는 품목에서부터 수익에 이르기까지 조그마한 길 하나 두고서도 큰 차이가 난다. 골목길의 경우에도 코너와 조금 들어간 점포간의 상가간에도 권리금에서부터 월세의 차이가 크다.

장사가 잘되는 목 좋은 곳은 서로가 들어 올려고 하기 때문에 가격이 상승하고 조금 입지가 처진곳은 장사가 안된다는 이유로 권리금이 없고 월세가 싸도 비어 있는 경우가 많다.

그러므로 현재 건축중인 상가를 분양받고자 한다면 장사하는 상인의 입장 및 실제로 그 상가를 이용할 소비자의 입장에서 분석하고 난 후 결정을 내려야 할 것이다.

하나 아쉬운 점은 상가를 분양받는 사람들이 이런 분석을 하고 결정을 내리는데는 매우 신중하면서도 실제 계약서를 작성할 때는 매우 아마츄어적인 경우가 많다는 점이다.

상가를 분양받기 전에 여러 지역을 분석하고 분양가를 깎고 여러 갖은 노력을 다한 후에 막상 결정을 하고 나서는 분양업체가 주는 일방적인 표준계약서에 서명날인을 하고 계약금을 지급하는 경우가 비일비재하다.

지하철 역세권이기 때문에, 영화관, 대규모 할인점이 들어오기 때문에 성공은 보장된 것이라 착각을 하는 것일까?

우리는 가전제품이나 자동차를 사게 되면 항상 A/S를 염두에 두고 이를 당연히 여기는데 상가 경우는 전혀 그렇지 않다.

상가분양이라는 것은 서로 동등한 입장에서 계약을 하는 것이고 계약서에 도장을 찍는 순간, 분양받은 사람은 투자자로서의 지위에 있게 된다.따라서 투자에 대한 책임은 전적으로 본인이 지게 되는 것이다.

그러므로 상가를 분양하고 있는 상대방이 땅주인이고 개발하는 시행사인지, 공사를 진행하고 있는 시공사인지, 분양만을 하는 분양업자인지 알아야 상가 입주후에 관리방법 및 분양자의 권리를 계약서에 명시해야 하는데 분양업자가 내미는 계약서상에는 허술한 점이 많은 현실이다.

그러므로 굿모닝상가에서 보듯 계약금 및 중도금이 어떻게 쓰이고 있는지 알 수가 없고 피해를 보아도 법적으로 하소연할 수 없다.

상가를 분양하는 일부 업자들은 분양을 위하여 당초 건물의 설계를 무시하고 분양하는 경우도 왕왕 있는데 분양받기 위해서 이런 사실을 살펴보는 사람은 많지 않다.

실례로 모상가의 경우를 예로 들면 아파트단지 입구 좋은 곳에 자리잡고 있는 이 상가의 경우 지하 1층에 대형 마트를 입점시키기로 하였는데 분양이 안되니까 이를 몇 개의 근린생활시설로 분할하여 세탁소, 정육점, 중국집등 여러 업종으로 분양하여 분양을 완료하였고 분양업자은 다른 현장으로 갔다.

그런데 지하에 슈퍼로 설계되었기 때문에 전기, 상하수도, 정화조 등이 이런 용도로 건물이 완성되었고 완공후 입점하기 시작하여 두세달이 지나자 전력이상이 오고 정화조의 용량및 배출펌프의 모터가 고장이 나는등 이상 징후가 생기기 시작하였다.

점포에 입점하고 있는 상인들은 대부분 임차인이라 이런 시설을 재설치하는 비용이 만만치 않기 때문에 서로 갹출하여 해결하지 않으려 하고 분양받은 분양자들은 대책회의를 결성하였지만 분양한 업자는 연락이 되지 않아 속수무책으로 있는등 악화 일로를 걷게 되었다.

지하층에 내려가면 분뇨 냄새가 진동하게 되자 주민들은 이용을 기피하게 되고 몇 달후 하나둘 빈점포가 생기기 시작하더니 결국은 상권이 죽어버리게 되었다.

쇼핑몰의 경우에도 계약전 시행사의 재무제표 및 실적을 확인해야 함에도 불구하고 이를 요구하지 않는 경우가 태반이고 그래서 입지가 좋다는 이유 하나로 쉽게 계약을 하고 공사가 진척이 되지 않아도 손해 배상을 청구하지 못하게 되는 것이다.

계약자여! 계약서를 다시 한번 더 보고, 또 보자 !

* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다

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