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내몸에 맞는 주택대출로 내집마련하기
2006-03-14 출처 : 박상언

지난해 11월 생애최초주택구입자금 대출이 개시되자 마자 취급은행들의 대출담당자들은 점심시간마저 반납할 정도로 수요자들의 문의가 쇄도했다.
또한 필자가 운영하는 유엔알 컨설팅사뿐만 아니라 각 부동산 정보회사에 접수된 사례만 보더라도 생애최초주택자금대출을 이용해 내집마련하려는 상담이 주종을 이루었다

하지만 부부합산 연소득이3000만원 이하로 기준이 낮아지고 금리가 소폭 높아지자 생애최초주택대출의 인기는 사그라들고 반면에 한동안 급감했던 모기지론이 다시 인기를 끌고 있다.
생애 첫대출이 재개된 후 올해 1월 31일, 2월 6일, 2월 27일 등 세 차례나 바뀌면서 자격요건이 강화되었다.
이처럼 생애 최초주택구입자금 대출이 재개된지 3개월만에 3번씩이나 변경됨에 따라
내집 마련을 위해 대출을 이용하려는 사람들의 근심이 깊어졌다.

덩달아 근로자ㆍ서민대출도 지난 2월 27일 예전보다 한층 강화된 자격요건으로 변경되었는데 가구주 연소득 3000만원 이하'에서 '부부합산 연소득 2000만원 이하'로 낮춰졌다.

생애첫대출은 근로자ㆍ서민 주택구입자금대출과 같이 현재 국민ㆍ우리 농협에서 취급하고 있다.

금리만 놓고 일반 시중은행과 비교하면 생애최초대출은 그다지 매력적이지 않는 것은 사실이다.

특히 전 세계적인 금리 인상기조로 우리나라도 어느 때보다 점진적인 금리상승이 예견되는 실정이다.

즉, 생애최초대출은 고정금리가 아닌 변동금리이기 때문에 시중금리가 상승하면 기존에 받았던 생애최초 주택구입자금대출에 대한 이자 부담도 덩달아 높아져 기존 대출자들에게도 반발을 사고 있다.

하지만 국민주택기금의 지원을 받는 생애최초대출과 근로자.서민 주택구입자금대출은 금리 변동 가능성이 낮고 최고 3년까지 거치기간이 있다는 잇점은 있다

이럴 때일수록 본인의 소득 수준과 장기 상환계획 등을 세운 뒤 자신의 조건에 맞는 주택구입자금 대출을 고르는 지혜가 필요하다.

생애최초 주택대출

부부합산 소득 3천만원 이하인 무주택자들은 연 5.7% 금리로 전용면적 25.7평이하의 주택을 구입시 1억5천만원까지 빌릴 수 있다.

만35세 이하 단독 세대주이거나 3억 원을 넘는 주택을 구입하는 경우는 생애최초 주택구입자금대출을 받을 수 없다

특히 부부합산 연소득이 2000만원을 넘지 않는 무주택자라면 연 5.7% 가 아닌 연 5.20%를 적용하기 때문에 생애최초 대출이 오히려 매력이 있다
또한 변동금리이지만 서민들을 대상으로 하는 정책자금이기 때문에 그다지 크게 금리가 오를 것으로 보여지지 않고 중도상환 수수료가 따로 없다는 점이 다른 주택담보대출에서 ?아볼 수 없는 메리트다.

근로자.서민 주택구입자금 대출


근로자들의 내집마련을 위한 대출로 정책자금성격이 짙은 근로자.서민 주택구입자금 대출도 눈여겨봐야 한다.
당초 연소득 3000만원에서 연소득 2000만원 이하로 강화된 근로자.서민 주택대출은 금리가 5.2%이며, 세 자녀 이상 가구의 경우 대출한도에 관계없이 0.5%포인트의 우대금리가 적용된다.
생애주택대출과 근로자,서민 주택자금대출의 부부합산소득 산정시 .상여금, 일.숙직비, 교통비, 연.월차수당, 시간외.휴일 근무수당, 식사비 등은 급여기준에서 제외된다는 점을 체크해야 한다.

주택공사 모기지론

만 20세 이상이거나 65세 이하의 무(無)주택자 또는 1주택 소유자가 시가 6억원 이하의 주택을 평형에 관계없이 구입하려는 사람과 집을 넓혀 갈려는 사람들에게는 주택공사에서 취급하는 모기지론을 추천할 만하다
대출금액은 2천만원에서 최대 3억원까지 가능하며 대출비율은 아파트는 집값의 70%, 주택은 집값의 65%가 적용 받는다.
금리는 고정금리인 6.6-6.8%로 30년 만기의 경우 0.05%가 추가되는데 저당권설정비용을 고객이 부담할 경우 0.1%가 할인되며 대출금의 0.5% 수수료 납부시 0.1% 추가 할인된다.
또 주택금융공사홈페이지로 대출신청하면 대출금의 0.1%만 수수료 부담이 적용된다
현재 만기 기간는 10, 15. 20, 30년으로 나눠져 있으며 상환방법 역시 매월 원리금균등상환 또는 원금균등상환이 가능하다.
만기일시상환의 경우 원금의 50%를 만기에 상환하거나 30년 만기는 30%를 상환 할 수 있다.
근로자는 납부이자에 대해 연 1,000만원 소득공제 혜택이 주어지고 있다.
이밖에 금리우대보금자리론을 특별히 주목할 필요가 있다.
금리우대보금자리론은 저소득자의 내집마련을 위해 정부의 금리보전을 받아 특별히 탄생하나 상품이다.
대출자격은 부부합산소득 2천만원 이하인 무주택 가구이며 주택이 시가 3억원 이하이거나 전용면적 25.7평 이하에만 해당된다.
대출금액은 1천만원에서 최대 1억원으로 금리는 5.8%~6.3%으로 보금자리론의 6.8%와의 금리 차이인 1%~0.5%는 정부가 보전해주고 있다.
또 금리할인조건인 설정비와 이자율할인수수료 선택시에는 0.2%p 할인이 가능해 5.6%~6.1%의 고정금리 이용이 가능하다.
15년이상 모지지론을 이용때는 생애최초주택대출과 마찬가지로 소득공제를 받을 수 있고 추가옵션 할인까지 감안하면 6% 초반의 고정금리이기 때문에 금리 상승기에는 좋은 상품이다.

시중은행 모기지론

시중은행간 치열한 주택담보대출 경쟁이 벌어지고 있어 오히려 주택마련을 준비하려는 사람에게는 유리한 측면이 있다
대출을 받고자 하는 은행이 주거래 은행일 경우 각종 금리혜택을 볼 수 있다는 점이 시중은행 모기지론의 장점이다.
예를들면 지점장 전결금리와 헌혈 등 사회봉사활동에 대한 우대금리 세 자녀 고객에 대한 할인 금리 혜택을 주는 경우가 있다.
하지만 은행들의 대출 출열경쟁속에 초기 몇 개월만 할인된 금리를 내세우는 경우가 간혹 있기 때문에 체크해야 한다.

금리상승기의 대출 갈아타기

경기회복세와 더불어 금융권 대출금리가 지속적으로 상승세가 이어지고 지고 있어 보다 싼 주택대출로 갈아타기를 문의하신 분들이 많다.
통상적으로 변동금리로 빌린 대출이 금리상승기를 맞아 고정금리에 근접하거나 더 높게 형성될 기미를 보이기 때문이다.
고정금리 상품으로 갈아타기 위한 시점은 통상적으로 금리가 대출받은 당시보다 1%이상 올라 고정금리와 근접할 때이다.
하지만 기존 대출을 중간에 갚으면 중도상환 수수료가 부과되기때문에 이해 득실을 잘 따져 보고 금리상승기에 대출 갈아타기를 하여야 한다
끝으로 본인에 맞는 주택마련대출을 골랐다면 내집마련도 현명하게 잘 선택 해야한다.
무작정 대출을 지렛대 삼아 내집마련하는게 중요한 게 아니고 이왕이면 오를 수 있는 곳에 터전을 잡는 지혜가 필요하다.
본인이 직접 현장과 인터넷과 신문을 누비면서 주변의 호재를 찾고 그것으로도 부족하면 현장에 강한 부동산 전문가를 적절히 활용하는 것도 좋은 방안이다

<매일경제 박상언>


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