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오피스텔 시장: 다음 달, 실사(實事)로 바빠진다
2006-03-20 출처 : 고 종완 RE멤버스 대표

1985년 오피스텔이 서울 마포구에 등장한지 만 20여년이 지났다.

오피스텔이 새롭게 부각된 것은 IMF이후, IT 전문벤쳐기업의 등장으로 이에 대한 수요가 갑자기 늘어났기 때문이다. 원래 오피스텔은 주택이 아니지만 주거와 업무 용도로 구분되는 건축물이다. 그러나 주거용도뿐만 아니라 업무용도에 관한 구체적인 틀 역시 정해진 바 없다. 다만 전용 70% 이상을 업무목적으로 사용하고 있어야 한다는 기준이 있을 뿐이다.

일반적으로 주택이라 함은 공부(公簿)상의 용도구분에도 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속물을 말한다. 따라서 주거용 오피스텔의 기준은 실제 주거하고 있는지 여부에 따라 달라진다. 통상 주거용과 업무용 오피스텔의 구분은 세입자가 전입신고를 한 경우 주거용 오피스텔로, 사업자 등록을 내는 경우는 업무용 오피스텔로 판단된다. 

게다가 오피스텔은 건축물 관리대장에 점포 등 근린생활시설 혹은 업무시설로 분류되어 있는데다 사용여부에 대한 확인 및 기준이 명확하지 않다. 정부는 지난 92년부터 주거용으로 확인된 오피스텔의 경우 실질과세원칙에 따라 주택으로 간주하여 양도소득세 등 각종 세금을 부과해오고 있다. 그러나 현재 전국에 분포되어 있는 오피스텔 22만 채 중 주거용으로 신고된 것은 전체 8.8%에 해당하는 약 9천 채 정도이다. 대부분 주거용 오피스텔이 세금을 피해가는 실정이다.

한편 2004년 고시된 오피스텔 건축기준에 따르면 오피스텔 내 바닥난방 금지 및 욕실 수와 면적(3)초과를 제한하였다. 그럼에도 상당수의 오피스텔은 불법 개조를 통해 이런 시설이 설치되고 주거용으로 이용되고 있는 실정이다. 그러나 앞으로 무단용도 변경 시에는 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 과태료에 처해진다.

한편 주거용 오피스텔은 주거기능으로서 아파트와 별다른 차이가 없으나 서류상으론 주택이 아니다 보니 세금 혜택뿐만 아니라 판교 등의 아파트 청약자격에서도 별다른 제재가 없다는 것 등이 문제로 대두되고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 오는 4월부터 두 달간 전국 22만여 채의 오피스텔 가운데 가격이 비싸고 평수가 넓은 오피스텔을 골라 우선적으로 현장조사를 할 계획이다.

오피스텔은 주택과 마찬가지로 올 해부터 실거래가로 전환되었다. 게다가 정부는 상가, 빌딩, 사무실에 대한 통합과세를 위해 내년 중 관련법을 개정, 이르면 2008년부터 시행할 예정이다. 현재 오피스텔을 포함한 상가, 빌딩 등의 토지에 대해서는 개별공시지가로, 건물분에 대해서는 지방세법상 시가표준액으로 각각 산정하여 보유세(재산세)를 부과하고 있다. 이들 토지에는 대해서는 재산세(종합토지세)와 종합부동산세가 부과되지만 건물은 종합부동산세가 없다. 건물에 따른 종부세 부담으로 전보다 세부담이 증가될 전망이다.

이에 여러 채의 주거용 오피스텔을 가진 소유자들 중 급매물로 내놓으면서 물량을 줄이려는 움직임이 눈에 띄게 증가하고 있다. 수요보다 공급(재고)이 늘어나면 당연히 가격은 하락하기 마련이다. 게다가 오피스텔은 상가처럼 경기흐름에 민감하기에 아무래도 경기동향에 따라 가격차가 발생한다. 한동안 오피스텔 시장은 관련세제 및 규제 등으로 주거용에서 업무용 오피스텔로의 집중이 나타나 지역간, 평형간 양극화 현상이 나타날 것이다.

전반적 분위기로 봐서 대부분 오피스텔 시장은 하향세를 이어갈 전망이다. 따라서 투자자 입장에서는 오피스텔 구입이 꺼려지는 것이 사실이다. 하지만 신규공급이 전보다 많이 줄어든 상황이기에 장기적인 관점에서 투자메리트는 잠복되어 있다. 투자를 하려면 아무래도 주거 밀집지역보다는 강남권, 여의도, 도심 등 업무시설과 회사가 밀집된 지역 내 오피스텔을 선정하는 것이 좋다. 반면 주거용 오피스텔을 대체할 수 있는 소형아파트 및 원룸의 강보합 등 가격변동이 예상된다.

이 중 틈새시장으로 등장하는 것이 주거용 오피스텔의 변형인 서비스드 레지던스(serviced residence). 서비스드 레지던스란 호텔의 편리함과 아파트의 편안함을 갖춘 콘도미니엄 형태로 외국인 등 장기투숙객을 위해 식당, 주방, 세탁시설 등을 구비하고 다양한 부대서비스를 제공하는 신() 주거형태이자 투자 상품이다. 분양을 받은 후 대부분 임대관리회사가 임차관리를 해준다. 따라서 투자를 하기 전에 반드시 임대관리회사의 임차유치능력과 안정적인 수익률 구조 등을 객관적으로 점검할 필요가 있다.

 <매일경제 RE멤버스 대표 고 종완>


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