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세대수. 유형. 동선, 임대 예상시세등을 고려한 입찰 가상 시뮬레이션 조사서
기대투자수익률 7%기준, 각각 4억6천만원대, 6억5천만원대가 적정낙찰가로 예상
오는 21일과 24일 실시되는 인천논현지구 단지내상가 입찰을 앞두고 투자자들의 관심이 고조되고 있다.
특히 주공 단지내상가 분양의 첫 신호탄인 인천논현지구 단지내상가는 블럭별로 최저833~최고1800세대수가 안정적인 배후로 자리잡고 있어 입찰경쟁은 어느해 보다 뜨거워질 전망이다.
당초 입찰 당일 공개될 예정이었던 호수별 내정가가 지난 15일 발표됨에 따라 투자자들의 낙찰 가능금액 분석을 위한 발걸음도 분주해 지고 있다. 이와관련 상가뉴스레이다에서는 단지내상가의 활성 여부를 좌우하는 세대수, 분양유형, 동선, 입접후 임대 예상시세등을 감안한 입찰 가상 시뮬레이션을 실시해본 결과 8블럭, 11블럭, 13블럭등에서 경쟁이 가장 치열해질것으로 분석되었다.
8블럭과 11블럭은 각각 833세대, 898세대를 배후로 두고 있으며 일반적으로 단지내상가의 구매력이 높은 30평형대로 단지가 구성돼있다.
이들 블럭에 대한 입찰 시뮬레이션 결과 8블럭 107호 (14.14평)는 주출입구와 조금 떨어진 동선을 감안 투자자가 예상하는 임대가능시세조건인 보증금 3500만원에 월세 200만원을 적용할 경우 수익률 7%선을 맞춘 최종낙찰가는 3억7785만 7142만원(내정가 2억2700만원)인 것으로 분석됐다.
보증금 3500만원에 월세 170만원을 받을시에는 낙찰가가 3억2642만8571만원에 낙찰이 되어야 7%의 기대투자수익률을 맞출수 있으며 8%의 투자수익률을 기대할시에는 2억9천만원에 낙찰돼야 조건을 충족시킬수 있었다.
11블럭 106호 경우는 (13.36평) 보증금 4천만원, 월세 250만원에 세를 놓을 경우 7%의 조건을 맞출려면 4억6857만1428원(내정가 2억7600만원)으로 낙찰돼야 하며 8%의 기대투자수익률을 맞추려면 4억1500만원에 낙찰돼야 했다.
20평대의 785세대가 입주예정인 13블럭은 동선의 잇점으로 보증금 5천만원에 월세 350만원의 시세 형성을 가상한 기대투자수익률 7%조건에 맞으려면 6억5천만원 수준에서 낙찰돼야 하며 8%의 수익률을 맞출려면 5억7500만원에 낙찰돼야 수익률 보전이 가능했다.
반면 올 분양예정인 주공단지내 상가중 최고 세대수인 1800가구수로 주목을 모은 14블럭은 영구 임대성격의 국민임대로 소비력이 약한 결점과 A블럭과 B블럭으로 각각의 단지내 상가가 들어섬으로써 수요층이 분산된다는 점에서 투자자들의 관심이 다소 떨어질것으로 보인다.
인천논현지구를 대상으로 가상 시뮬레이션을 실시해본 결과 이곳은 블럭별로 풍부한 배후수요를 두고 있어 단지내상가 열기가 지난해 못지 않을 것으로 보인다.
그러나 5,8,12,13블럭의 1층은 기 거주민들을 위해 대다수 점포가 특별분양된 상황이라 투자자들의 위치 선정폭이 좁아진점과 20평대 이하의 국민임대 분양유형도 투자성에 영향을 미칠것으로 예상된다.
아울러 응찰자가 입찰에 나설때에는 단지내상가는 필수업종만이 입점함으로써 2차 시세형성에도 영향을 미칠수 있으니 현실적인 임대수익을 감안해 수익률 보전이 밑도는 고가 낙찰은 피해야 할 것이다.
<상가뉴스레이다 레이다경제연구소>
박대원 선임 연구위원 | |
