무리한 자금 동원은 금물

상가투자에 있어 수익률 극대화는 투자자 모두의 숙원이자 최종 목적이다.

특히 상가는 고정적 월세수입과 웃돈의 결과인 즉 시세차익이라는 두토끼 사냥이 가능해 목적 달성을 위한 선택의 폭이 다른 부동산 투자상품 보다 높은 잇점이 있다.

그러나 상가투자 역시 투자자 개인의 종자돈 (Seed Money)에 따라 맞춤투자를 할 수 밖에 없는 것이 현실이다. 따라서 자금계획을 치밀히 수립한 후 투자 물건지역과 대상에 대해 점진적 접근을 하는 것이 유리하다.

가끔 자신의 재력을 감안치 않고 무리하게 대출 비율을 높힌 투자로 임차인 유치 기간이 생각보다 늘어져 스스로 자금압박을 자초하는 경우가 있으니 상가투자시 “뿌린대로 거둔다”는 이치를 간과해서는 안된다.

일반적으로 상가는 유형과 지역에 따라 투자금액이 상이하다.

금액별 투자대상을 살펴보면 5000만~1억원의 자본으로는 전체적인 독립영업이 가능한 상가 구입자금으로 다소 부족한 금액이라고 볼 수 있어 테마쇼핑몰내 구좌 분양상가에 투자가 가능한 금액대인 만큼 쇼핑몰내 상층부 구좌에 적합한 자금군으로 볼 수 있다.

1억~2억원선 경우라면 테마쇼핑몰내 1층 내지는 특수 업종군에 투자가 가능한 금액군이다.

2억~4억원 가량의 자기자본 준비가 가능한 상황이라면 전체적으로 독립영업이 가능한 상가를 구입할 수 있는 자금군으로 기 형성된 도심 중심상권형 투자여력으로는 부족하다.

하지만 신흥상권으로 조성되는 택지개발내 근린상가나 600~700가구 이상의 단지내상가에 투자가 가능한 자금군이다.

2억~3억군은 택지개발지구내 근린상가와 단지내상가의 2층이상 상층부 투자에 적합한 자금군이며 3억~4억으로는 택지개발지구내 근린, 단지내상가의 1층 상가에 투자가 가능한 자금군이다.

서울 및 수도권 기존 중심상권에 조성중인 멀티복합상가나 중심 근린상가에 투자가 가능한 자금 군으로는 4억~6억권으로 수도권 중심상권내에서는 1층 또는 2층, 서울 중심 상권내에서는 2,3층의 투자가 가능한 군이다.

또한 서울 및 수도권 기존 중심상권내 멀티복합상가나 중심 근린상가의 1층에 투자가 가능한 자기자본은 7억원 이상이라 할 수 있다.

단, 자기자본 대비 투자시 주의할 점으로는

 순수 자기자본의 비율이 100%라면 가장 안정적인 투자일수 있으나 자금부족으로 대출을 일으킬 투자자는 최근 은행권 융자비율이 30%이내이므로 실제 자기자본금을 70%이상 유지해야 대출금리 부담을 줄인 안정적 투자라 할 수 있다.

<중앙일보 박대원 상가뉴스레이다 선임연구원>