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재건축 시장이 숨을 죽인 반면에 입지여건 좋은 강북지역의 뉴타운 지역은 투자 문의가 이어지며 정부 대책의 반사이익 조짐이 나타날 조짐을 보이고 있다.
특히 오는 7월 정부의 시범단지 지정 지역으로 예상되는 뉴타운 지역 등은 상담문의전화가 꾸준히 이어지고 있다.
도시재정비 촉진법 혜택볼 곳을 노려라
용산구 한남뉴타운과 강북구 미아뉴타운 등에서 도촉법에 따라 재정비촉진지구로 지정받기 위해 잰걸음을 보이고 있고 기본계획을 수립하지 못한 한남 뉴타운의 경우 최근 7개 구역 중 3∼6구역 4곳을 통합하자는 움직임이 일고 있다.
강남사람들의 열렬한 구애를 받고 있는 한남뉴타운의 경우 당초 계획대로 사업을 진행하면 용적률 170%, 최고 층수 7층을 적용해야 해 사업성이 좋지 않다. 특히 지분쪼개기도 활발하게 일어난 곳이어서 일부 조합원의 경우 현금 청산 가능성도 내포되어 있다.
2차 뉴타운으로 지정돼 이미 기본계획 수립까지 완료된 강북구 미아뉴타운도 기존의 미아6.7동 18만3000여 평 외에 바로 옆 미아5동 11만3000여 평을 추가해 촉진지구로 개발할 가능성이 높다.
그 밖에 성북구 석관동 일대 재개발 밀집지역에서도 촉진지구로 지정받으려는 해당 주민들의 민원이 잇따르고 있는데 석관동에는 현재 조합설립인가를 받는 1구역과 추진위 단계인 2구역 등이 위치해 있다.
사업시행을 준비중인 3차 뉴타운 대상지 등이 주 대상이 될 것으로 보이기 때문에 체크해 볼 필요가 있다
이들 지역이 올 7월 시행될 도촉법에 따라 광역개발을 위한 촉진지구로 지정되면 용적률과 층수 완화는 물론 소형주택 의무비율과 호수밀도 등도 완화돼 여건이 한결 좋아지는 혜택을 볼 수 있지만 6평이상의 토지거래에 대해 허가를 받아야 하기 때문에 거래가 위축될 수 있다는 단점이 있다.
구체적으로 보면 '재정비촉진지구'로 특정 지역이 선정되면 △촉진지구 지정요건 완화 △용도지 역 변경 허용 △용적률ㆍ층수 등 건축규제 완화 △전용면적 25.7평 초과 중대형 평 형 확대 △중소형 평형 의무비율 완화 등 혜택을 두루 누릴 수 있게 된다
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특히 순환개발 방식을 활용해 강북 뉴타운 개발을 하기로 한 만큼 사업진척 속도가 빨라지는 이점이 있다.
특별법 입법예고안을 보면 그동안 1만평 내외의 소규모로 진행되던 각종 정비사업도 15만평(중심지형은 6만평 이상) 이상 광역으로 개발할 경우 각종 건축규제를 완화하는 특혜를 부여해 재정비사업의 활성화를 유도하고 있다.
가장 큰 특혜는 용도지역 변경이라 할수 있는데 예를 들어 주거지역에서 상업지역으로 용도변경되게 되면 조합원들의 이익은 상당하다.
제2종 일반주거지역의 경우도 15층의 층수제한도 없애 30~40층의 고층아파트 건립도 가능하고 중심지형에는 학교부지 기준면적을 반으로 줄이고, 주차장 설치기준도 완화해준다.
특히 개발권이양’(TDR) 효과를 낼 수 있는 방식이 도입되는데 가령 A란 지역의 개발을 법규보다 강하게 할 때 그 보상으로 B 지역에 대한 개발권을 이양하는 것을 말한다. 구릉지 등으로 떨어진 2개 이상의 구역을 1개 구역으로 개발할 경우, 구릉지나 공원 등의 용적률을 다른 구역의 용적률에 주기 때문에 사업추진일정에 탄력이 붙게 되었다
이와 함께 구역지정요건을 20% 범위 이내에서 시.도 조례로 완화가 가능하도록 했다.
강북 재개발 전성기 맞이할 듯
지난해 입주권도 주택으로 간주해 세금을 중과한다는 발표 이후 재개발은 상당기간 동면기간에 들어간 상태였다.
하지만 고질적인 택지난과 정부 규제 등으로 재건축 사업으로 주택공급이 한계가 있어 건설업체들은 사업추진이 활발한 재개발쪽으로 눈을 돌릴 수 밖에 없다.
얼마남지 않은 5월에는 지방자치단체선거로 인해 정치적으로도 표밭을 일구기 위해 여.야 모두 강북개발을 모토로 선거전략을 짜지 않을 수 없는 숙명적인 운명이기도 하다
도시 재정비 촉진을 위한 특별법이 7월부터 시행되면 서울시의 뉴타운 사업 등 구도심 정비 사업이 광역단위로 효율적으로 진행될 수 있다.
용적률도 2종은 200%에서 250%로 3종은 250%에서 300%까지 높아져 수익성이 예정보다 한층 강화되고 특히 중심상업지역은 1000%에서 1500%로 높아져 역세권 등 상업지역에선 40~50층이 넘는 초고층 주상복합도 지을 수 있게 된다.
정부 안대로라면 촉진지구안에 타워팰리스식 초고층 개발이 가능해질 것으로 보인다.
이와 같이 중대형 평형이 늘어나면 단지의 고급화가 가능해져 재개발의 아파트의 인식을 바꿀 수 있게 되어 아파트가격도 강남못지 않게 상승세를 탈 것으로 기대된다.
<매일경제 유엔알 컨설팅 재건축 시장이 숨을 죽인 반면에 입지여건 좋은 강북지역의 뉴타운 지역은 투자 문의가 이어지며 정부 대책의 반사이익 조짐이 나타날 조짐을 보이고 있다.
특히 오는 7월 정부의 시범단지 지정 지역으로 예상되는 뉴타운 지역 등은 상담문의전화가 꾸준히 이어지고 있다.
도시재정비 촉진법 혜택볼 곳을 노려라
용산구 한남뉴타운과 강북구 미아뉴타운 등에서 도촉법에 따라 재정비촉진지구로 지정받기 위해 잰걸음을 보이고 있고 기본계획을 수립하지 못한 한남 뉴타운의 경우 최근 7개 구역 중 3∼6구역 4곳을 통합하자는 움직임이 일고 있다.
강남사람들의 열렬한 구애를 받고 있는 한남뉴타운의 경우 당초 계획대로 사업을 진행하면 용적률 170%, 최고 층수 7층을 적용해야 해 사업성이 좋지 않다. 특히 지분쪼개기도 활발하게 일어난 곳이어서 일부 조합원의 경우 현금 청산 가능성도 내포되어 있다.
2차 뉴타운으로 지정돼 이미 기본계획 수립까지 완료된 강북구 미아뉴타운도 기존의 미아6.7동 18만3000여 평 외에 바로 옆 미아5동 11만3000여 평을 추가해 촉진지구로 개발할 가능성이 높다.
그 밖에 성북구 석관동 일대 재개발 밀집지역에서도 촉진지구로 지정받으려는 해당 주민들의 민원이 잇따르고 있는데 석관동에는 현재 조합설립인가를 받는 1구역과 추진위 단계인 2구역 등이 위치해 있다.
사업시행을 준비중인 3차 뉴타운 대상지 등이 주 대상이 될 것으로 보이기 때문에 체크해 볼 필요가 있다
이들 지역이 올 7월 시행될 도촉법에 따라 광역개발을 위한 촉진지구로 지정되면 용적률과 층수 완화는 물론 소형주택 의무비율과 호수밀도 등도 완화돼 여건이 한결 좋아지는 혜택을 볼 수 있지만 6평이상의 토지거래에 대해 허가를 받아야 하기 때문에 거래가 위축될 수 있다는 단점이 있다.
구체적으로 보면 '재정비촉진지구'로 특정 지역이 선정되면 △촉진지구 지정요건 완화 △용도지 역 변경 허용 △용적률ㆍ층수 등 건축규제 완화 △전용면적 25.7평 초과 중대형 평 형 확대 △중소형 평형 의무비율 완화 등 혜택을 두루 누릴 수 있게 된다
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특히 순환개발 방식을 활용해 강북 뉴타운 개발을 하기로 한 만큼 사업진척 속도가 빨라지는 이점이 있다.
특별법 입법예고안을 보면 그동안 1만평 내외의 소규모로 진행되던 각종 정비사업도 15만평(중심지형은 6만평 이상) 이상 광역으로 개발할 경우 각종 건축규제를 완화하는 특혜를 부여해 재정비사업의 활성화를 유도하고 있다.
가장 큰 특혜는 용도지역 변경이라 할수 있는데 예를 들어 주거지역에서 상업지역으로 용도변경되게 되면 조합원들의 이익은 상당하다.
제2종 일반주거지역의 경우도 15층의 층수제한도 없애 30~40층의 고층아파트 건립도 가능하고 중심지형에는 학교부지 기준면적을 반으로 줄이고, 주차장 설치기준도 완화해준다.
특히 개발권이양’(TDR) 효과를 낼 수 있는 방식이 도입되는데 가령 A란 지역의 개발을 법규보다 강하게 할 때 그 보상으로 B 지역에 대한 개발권을 이양하는 것을 말한다. 구릉지 등으로 떨어진 2개 이상의 구역을 1개 구역으로 개발할 경우, 구릉지나 공원 등의 용적률을 다른 구역의 용적률에 주기 때문에 사업추진일정에 탄력이 붙게 되었다
이와 함께 구역지정요건을 20% 범위 이내에서 시.도 조례로 완화가 가능하도록 했다.
강북 재개발 전성기 맞이할 듯
지난해 입주권도 주택으로 간주해 세금을 중과한다는 발표 이후 재개발은 상당기간 동면기간에 들어간 상태였다.
하지만 고질적인 택지난과 정부 규제 등으로 재건축 사업으로 주택공급이 한계가 있어 건설업체들은 사업추진이 활발한 재개발쪽으로 눈을 돌릴 수 밖에 없다.
얼마남지 않은 5월에는 지방자치단체선거로 인해 정치적으로도 표밭을 일구기 위해 여.야 모두 강북개발을 모토로 선거전략을 짜지 않을 수 없는 숙명적인 운명이기도 하다
도시 재정비 촉진을 위한 특별법이 7월부터 시행되면 서울시의 뉴타운 사업 등 구도심 정비 사업이 광역단위로 효율적으로 진행될 수 있다.
용적률도 2종은 200%에서 250%로 3종은 250%에서 300%까지 높아져 수익성이 예정보다 한층 강화되고 특히 중심상업지역은 1000%에서 1500%로 높아져 역세권 등 상업지역에선 40~50층이 넘는 초고층 주상복합도 지을 수 있게 된다.
정부 안대로라면 촉진지구안에 타워팰리스식 초고층 개발이 가능해질 것으로 보인다.
이와 같이 중대형 평형이 늘어나면 단지의 고급화가 가능해져 재개발의 아파트의 인식을 바꿀 수 있게 되어 아파트가격도 강남못지 않게 상승세를 탈 것으로 기대된다.
<매일경제 유엔알 컨설팅 박상언 대표 제공> |
