고가주택 보유자, 세금폭탄 현실화 되다

“3주택이 있는데 양도세를 많이 물고서라도 지금 팔아야 할까요”

“강남권에 아파트 한채 구입 할려고 하는데 언제쯤 들어 가는 게 좋을까요”

3.30대책이 발효된 지 2개월째로 접어들고 있고 오는 6월 1일 재산세와 상향된 종합부동산세 과세기준일을 앞두고 세금폭탄에 부담을 느끼는 고가주택보유자들이 시장에 매물을 내놓을까 저울질하고 있다.
반면에 좋은 주거환경을 선호하는 매수 대기자들은 “언제쯤 매수하는게 가장 좋은가 ”하며 필자가 운영하는 유엔알 컨설팅사에 문의가 쏟아지고 있다. .
오는 6월부터는 실거래가 등기부 기재가 시행되고 9월부터는 재건축 초과이익 환수제, 12월에는 종합부동산세 부과가 시행될 예정이어서 부동산, 특히 고가 아파트를 보유한다는 자체만으로도 눈덩이처럼 불어난 세금을 내야 한다.

얼마전 김병준 청와대 정책실장까지 나서서 '세금 폭탄'까지는 아직 멀었다고 강조해 세금을 낼 능력이 안 되는 고가 부동산 보유자들, 특히 고정수입이 없으신 연로한 분들은 더욱더 잠을 못 이루게 되었다.
"정부안대로 하면 2009년 가서는 종합부동산세가 시세의 2%수준까지 근접하게 되어 있다 ,
즉 10억짜리 집을 가지고 있는 분은 종부세만 연간 2000만원을 내게 되는 것이다

세금폭탄이 오히려 수도권외곽 주택 낙폭 키울 듯
2주택이상인 사람은 올해 말까지 1주택을 정리하지 않으면 내년부터 양도차익의 50%를 양도세를 내야 한다

세금폭탄으로 인해 연말까지 수도권 외곽이나 도심권 중소형 주택의 가격하락이 본격화 될 것이다
하지만 재건축이 완료된 강남권의 신규아파트와 관리처분이 임박한 단지, 3,30 대책의 DDI 규제를 피할 수 있는 광진구와 관악구, 투지지역이지만 대부분이 6억원 이하로 구성되고 있는 강서구 쪽의 아파트단지들은 수혜를 볼 것이다

토지시장은 연말까지 하락세 이어질 듯

특히 지난해 대비 소위 호재가 있다고 하는 대부분 지역의 토지가격이 30%이상 폭락한 시점에서 재산세와 종합부동산세 까지 토지소유자에게 부과하게 되면 팔리지 않은 토지를 보유한 지주는 시세하락분에 대한 손실과 세금폭탄이라는 메가톤급 충격을 받게 된다

지난해 8.31 대책이후 부재지주에 대한 양도세 60%중과와 토지거래허가구역신규지정등 2중 .3중으로 규제가 묶여있어 특별한 호재가 있는 지역 외에는 당분간 토지시장은 상승모멘텀을 ?기 힘들기 때문에 올해안으로 적극적으로 매도포인트를 잡아야 한다

‘세금으로 강남 누르기’ 보다 ‘강남 수요 분산책’과 ‘양도세 일시적 경감책’을 병행해야

3.30대책으로 강남권 아파트값 상승율은 주춤하고 있지만 상승폭만 줄어들었을 뿐으로 온제든지 다시 급등할 조짐을 위험성이 있다

단지적이고 근시안적인 ‘강남 누르기 정책’을 마구 쏟아내기 보다 장기적인 ‘강남수요분산정책’을 검토할 때다.

종합부동산세를 2009년까지 단계적으로 올리더라도 십수년이 넘게 강남권에 사시는 분들에게 수 억원에 달하는 양도세를 부담하고 본인이 살고 있는 고가 아파트를 내놓고 더 적은 평형으로 이사하거나 강남권을 떠나라고 하는 것은 ‘어불성설’이다

당장 본인이 거주하고 있는 아파트를 매도했을 때 내야 하는 수억원의 양도세, 강남권에 살았을때의 주거편익은 향후 부과될 종합부동산세를 상쇄시키고도 남는다고 생각하는 분들이 대다수다.

일부 선진국의 예를 보더라도 보유세가 높으면 높을수록 오히려 부동산가격이 상승하는 양상을 보이고 있어 단순히 보유세만으로 강남아파트 가격을 잡는 것은 역효과를 가져올 수 있다.

강북체계적 개발로 강남 대기수요 입성 막아야

다행이 강북도 예전의 주먹구구식 소규모 개발에서 벗어나 체계적인 광역개발로 유턴하기로 했다

강북 뉴타운 지역에는 40~60층 규모의 고층아파트를 짓고 특목고와 자립형 사립고를 유치 하기로 해 강남으로 들어오려는 수요를 일정부분 분산시킬 수 있을 있을 것이다

‘강북의 대치동’이라 불리는 중계동 은행사거리만 보더라도 강남과 견줄 사교육수요로 인해 평당 1천5백만원을 육박하는 중대형아파트들이 즐비하다는 점이 이를 잘 반증한다

정부 여당 ,야당 서울시 할 것 없이 강남 수요 분산책으로 강북지역에 초고층 아파트와 자립형 사립고에 대한 기획력을 경쟁적으로 쏟아내고 있다
하지만 강북지역에 거주하신 분들이 강남을 굳이 ?지 않더라도 강남에 필적할 만한 문화생활을 누릴 수 있도록 초기단계부터 잘 구상해야 한다.

기업체에게는 자발적으로 강북의 테헤란로를 구축하도록 당근정책을 펴야

국민소득수준이 높아질수록 문화생활을 만끽하려는 는 욕구도 동반 상승하는 경향이 있다.

강남재건축아파트는 단순히 주택 그 자체로만 본다면 20년 이상 된 허름한 복도식인 아파트에다가 겹겹히 쌓인 좁은 주차공간의 환경이 공기 좋고 물 좋은 수도권 외곽의 새 아파트 보다 낳을게 전혀 없다.

하지만 강남 같은 경우는 대문만 나서면 쭉 뻗은 도로를 따라 예술의 전당과 코엑스등 즐길 수 있는 문화 시설이 즐비하다.

매일 출퇴근 해야 하는 직장인들 입장에서 보더라도 근거리에 사무실이 위치해 있기 때문에 강남에 안착 할려는 경향이 있다.

즉, ‘나 강북에 살아요’라고 당당하게 말할 수 있도록 현재 기업들은 잡아두고 강남에 위치해 있는 기업체들이 강북으로 다시 유턴(u-turn) 할 수 있도록 당근책을 제시해야 한다

자발적으로 기업들이 강북으로 다시 몰려들어 강남에 필적할 만한 테헤란로와 명문사립고와 주거환경이 획기적으로 개선 되었을 때 강남집값은 비로서 안정기를 맞이할 것이다.

‘자발적 매물 나오게 하는 양도세 일시적 경감 대책 필요’

강남아파트가 떨어지게 만들기 위해서는 매물이 원활하게 나오게 큰 정책을 펴는 것도 필요하다.

주식도 거래량이 먼저 터진 후에 상승과 하락의 방향이 정해지게 마련이다

가령,2003년 12월 31일 조합인가 분부터 사실상 전매길이 막혀있다. 조합인가 후부터 매입한 사람은 재건축아파트가 신축되어 건물보전등기를 경료 할 때까지 매도할 수가 없다. 따라서 투자자들 입장에서 보면 팔고 싶어도 법적으로 매도 할 수가 없어 오히려 매물 기근을 불어 일으켜 강남 재건축 아파트 값의 상승에 일조하는 기현상이 벌어지고 있다

또한 강남권 아파트들은 대부분 6억원이 훨씬 넘기 때문에 3년 보유 2년 거주 요건을 채웠더라도 본인의 고가아파트 매도 시 수억원에 달하는 양도세를 내야 한다.

당장 올해 부담 해야 할 종합부동산세보다 고가 아파트 매도 시 억대가 넘는 양도세가 시장에서의 매도실행을 막고 있다.

따라서 2년 보유하고 양도차익이 8천만원 이상일 때 차익에 따라 9~36% 로 내게 되어 있는 양도세를 일정 조건하에 한시적으로나 경감해 줄 필요가 있다

일정조건이란 정부에서 여론을 수렴해 결정하면 될 것이다.
가령, 주택거래신고지역을 포함한 강남권 이외의 아파트를 재 구매시나 향후 5년 동안 아파트를 구매하지 않은 조건을 달면 될 것이다

추가적으로 양도세 경감 금액은 이자율이 0%인 20년짜리 국공채를 강제 매입케 해서
그 자금으로 서민주택구입자금을 위해 쓰는 방법도 고려해 볼만하다

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅 제공>