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월드컵 이후 부동산 시장 시나리오
2006-06-22 출처 : 박상언유엔알 컨설팅대표

2002년 월드컵때와 다른 양상 보일 것-

2006년 6월 월드컵 시즌 분위기

오 ~필승 코리아 오 ~필승 코리아

대한민국의 국민 대다수가 월드컵시간에 모든 일정을 맞추어 수면에 잠복해 있는 부동산에 대한 생각은 잠시 접은 채 밤샘 응원에 열중하고 있다.

열성적인 응원이 통했는지 세계최강의 프랑스를 맞아 박 지성이 극적인 후반 동점골을 터트려 온 국민의 기대에 부응하였다

대표팀의 선전으로 월드컵 분위기가 한동안 이어 지리라 예상되는 만큼 분양시장과 매매시장은 정부의 규제와 맞물려 한동안 소강상태에 접어들것으로 예상된다

특히 서울 강남 송파와 경기 분당 용인등 버블 세븐 지역의 매매가 변동율이 한달만에 하락세로 돌아선 만큼 그 동안 급등했던 지역위주로 관망 장세가 이루어 질것이다

3.30 대책 이후 유엔알 컨설팅사에 내방하는 고객들의 상담 성향을 분석해 보더라도 정부에서 일?는 소위 ‘버블 세븐’ 지역에 대한 문의는 ‘뚝’ 끊어 질 만큼 조용하다.

반면에 강서,동작,광진구,하남,등 비 버블지역이면서 실수요들이 관심을 가질만한 지역의 일반아파트와 서용인 지역(성복,신봉,동천),성남 도촌지구, 은평 뉴타운.송도신도시의 분양아파트의 상담은 꾸준히 증가하고 있다.

부동산은 심리 게임이다

월드컵이 끝나면 밤샘 응원했던 사람들은 자연스럽게 정상적인 생활로 돌아와 내집마련과 부동산투자 , 그리고 자산 재구성에 대해 관심을 가질 것이다

월드컵이 경제심리적으로도 긍정적인 면을 나타내는데 2002년 6월 월드컵이 열렸던 해 실제소비심리를 나타내는 소비자 기대지수가 114.2로 사상 최고치를 나타냈다.

*소비자기대지수란 지금과 비교해 6개월 후의 경기, 생활형편, 소비지출 등에 대한 소비자들의 기대를 나타내는 지표로 매월 통계청이 발표한다.
100을 넘어서면 앞으로의 경기가 좋아질 것이라고 생각하는 소비자가 더 많다는 뜻이고 100을 밑돌면 경기가 나빠질 것으로 예상하는 소비자가 더 많다는 뜻이다.

즉, 2002년 월드컵이 국내에서 개최되고 명장 히딩크 감독의 주도아래 국내 대표팀이 4강까지 올라간 만큼 실수요자든 , 투자자든 할 것 없이 자나깨나 축구에 온통 정신을 빼앗겼다고 할 수 있다

2002.6월 월드컵 이후 부동산 규제 연이어 쏟아짐

2002년 월드컵이 끝나자마자 서울 지역 아파트시장 동향만 보더라도 월드컵이 막바지에 이른 2002년 6월 말부터 조금씩 강남권 APT가격이 꿈틀 되어 여타지역까지 영향을 미쳤다.
2002년 월드컵 이후 정부의 재건축 용적률 하향조정과 안전진단 강화 등으로 떨어져야 할 재건축APT시세가 오히려 폭등하는 기현상을 보였다. 강남재건축에서 촉발된 APT가격상승은 여타 서울지역으로 확산되어 수도권전역의 APT가격 상승을 초래하였다 .

8월에 이르러서야 정부의 강력한 의지로 8.9, 9.4, 10.11 등 정부대책이 나오면서 아파트 거래는 소강상태를 나타내면서 잠시나마 안정세를 나타냈었다.

2002년 월드컵 학습 효과는 글쎄?

구체적으로 살펴보면 월드컵이 열렸던 2002년 부동산시장을 돌아보면 그야말로 폭발적인 활황세를 지속한 한해였다.

서울 및 수도권지역의 아파트시장의 경우 서울지역은 31%, 수도권, 신도시 25% 의 기록적인 상승률을 기록했고 대부분의 신규 분양시장에서 수십대 1의 경쟁률은 보였다

2002년 월드컵 전후로 아파트 시장에 뛰어든 사람은 “아파트 투자는 로또” 라는 등식이 성립할 정도로 최고의 재테크 상품이었다.

2002년 월드컵이 열리던 해, 아파트 시장 결산

1) 2002년 매매값 상승률: 서울 31.9%, 신도시 24.2%, 수도권 25.4% 상승
- 강남권 재건축 아파트값 강세로 동반상승세
- 서울 40.6%, 수도권 44.8%, 인천 67.9% 기록함

2) 전세값 상승률은 서울 14.9%, 신도시 5.4%, 수도권 12.0% 상승

3) 2002년 서울, 신도시, 수도권 매매가 상승률은 2001년 상승률의 2배에 달함,

2002년도 월드컵이 열리던 해에는 아파트 구입시 시중은행에서 주택담보 대출을 받게 되면 시중 은행들의 대출경쟁으로 대부분의 지역에서 아파트 시세의 80%까지 대출이 되었고 특수한 경우에는 100%까지 대출이 되었다.

5억원대의 아파트라도 본인 돈 1억원만 순수히 가지고 있으면 구입 할 수 있을 정도로 저금리조건의 금융대출 여건이 했다.

하지만 2006년도 독일 월드컵이 열리는 대~한민국의 6월 현재는 사뭇 2002년도 월드컵 때와는 사뭇 다른 양상을 뛸 것이다

세계적인 자산 버블 논란과 맞물린 강남권 재건축 시장의 하락 반전,종부세를 비롯한 각종 늘어난 세금 ,투기지역에서의 고가주택의 대출이용시의 DTI 적용,주택담보 대출의 점진적인 상승 등 아파트 시장에 눈에 보이는 악재가 너무 산적해 있기 때문이다

오히려 하반기에 시행예정인 개발부담금제,기반시설 부담금제와 2주택자에 대한 양도세 중과에 맞물려 일부지역에서 매물 출회현상이 본격화 될 것이다

지난해 보다 한층 오른 과표로 인해 종합부동산세 부담도 만만치 않아 고지서가 해당 가구에 도착하면 고가주택 보유자들은 심리적인 동요를 보일 것이다.

고객들의 상담 사례를 종합해 볼 때 8.31 대책 직격탄을 맞은 토지시장은 지난해 하반기에 이어 독일 월드컵 이후인 하반기에도 각종 규제와 세금폭탄속에 특정지역을 제외하고는 매물 출회속에 가격 속락이 이어질 것이다.

2002년도 월드컵때만 해도 밤새 줄서서 분양받았던 대표적인 상품인 받는 오피스텔은 고객들이 줄서서 매도 의뢰를 하는 걸로 볼 때 한참 동안 바닥을 길 것으로 여겨진다

8월 판교 분양과 맞물린 이사철로 지역적 반짝 상승양상 뛸 듯

올초 3월 판교 분양시점을 전후로 버블논란이 불거지기 전까지 판교후광지역인 용인과 분당 그리고 강남권까지 아파트 시장이 요동쳤다.

마찬가지로 올 8월 판교 분양 시점을 전후로 이사철과 맞물려 일부 지역을 중심으로 다시 한번 요동칠 가능성을 배제할 수는 없다.

월드컵이 끝난 후 축구에 쏟았던 에너지를 다시 한번 부동산, 특히 아파트 쪽으로 관심을 돌릴 수 밖에 없기 때문이다

또한 오는 7월 1일부터 증권사가 주로 운용하는 MMF에 대한 익일 매수제로 인해 은행의 수시입출식 예금(MMDA)로 급격한 자금이동이 이뤄지고 있어 자금이동이 고착되면 대출재원으로의 운용도 배제 할 수는 없다.

분양시장은 투자자와 실수요자들의 집중조명을 받고 있는 송도신도시를 필두로
성남 도촌지구,용인 서남부 지역인 신봉,성복, 동천지구, 은평 뉴타운에 청약자들이 몰릴 것이다.

아파트 매매시장은 아직도 거품 논란에 휩싸여 있는 강남권이나 용인,분당 보다는 용산이나 뚝섬,9호선 예정지등 호재가 있는 주변지로 관심사가 이동할 것이다

또한 강남권에 근접하면서 실수요자들이 선호하는 아파트 ,송파 신도시 수혜지역인 성남,강동,하남,송파구의 입주한지 얼마되지 않은 대단지 아파트로 매기가 몰릴 확률이 많다

이처럼 호재가 잠복해 있는 아파트는 한국전이 열리는 사이 틈틈히 발품을 팔아 실수요자입장에서 접근해야 하겠다


미시적으로 볼 때 내집마련이란 ‘적절한 자금범위 안에서 본인 자금 사정에 맞게 호재있는 지역을 선택하는 것이지 시기를 선택하는 것은 아니다’.라는 것을 명심하기 바란다


<매일경제 유엔알 컨설팅 박상언 대표 제공>


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