부동산 규제정책의 방향은 완화정책의 역순이었다.  또는 완화정책역시 규제의 역순에 불과하였다.  언제나 그래왔다. 아마 앞으로도 영원히 그럴 것이다.
64괘가 회전하듯 부동산 정책도 계속하여 반복하려나 보다.

음양의 이치를 보고 이를 집대성하여 변화의 흐름을 주역으로 정리한 공자라는 위대한 성인에게 다시 한번 놀랄 따름이다. 부동산 역시 반복되는 변화의 카테고리 범주를 넘지 못하고 있다.  64괘의 어디쯤엔가 머무르고 있는 것이다.

부동산 정책은 시장이 놀라지 않는 범위내에서 조금씩 조여 오다가(규제) 다시 시장이 놀라지 않을 정도 만큼씩 서서히 풀어 왔다(완화).  이 법칙은 깨기 힘들지도 모른다.
이제 그동안의 규제 내용들을 역순으로 풀어가면 길이 보일지도 모른다.

97년 이전에 대부분의 부동산 정책은 지금으로서는 이해할 수 없을 정도의 규제 일변도 였다.  분양권은 애초부터 전매 금지여서 모두가 편법적으로 공증을 통해서만 거래를 성사시켰고, 오로지 주택은행에서만 관리하던 통장 역시 쉽게 당첨이 되지 않아 통장 프래미엄이 형성되어 있었다.

재개발 재건축을 비롯한 대부분의 아파트 건립이 소형평형 건립 의무 규정이라는 것에 얽메여 있었고, 분양가는 시장의 흐름과는 무관하게 동결되어 있었다.

그러한 상태에서 아이엠에프라는 위기가 찾아왔다. 힘든 기간이 지속되었고, 무언가 탈출구를 찾아야만 했다.

그당시 위기를 극복하기 위해서는 부동산 경기 활성화가 가장 합리적인 방법이었다.

완화의 시대가 도래하였던 것이다. 

분양가를 동결하여 채권을 써야했던 시대가 지나 시장 논리에 의한 분양가 자율화시대가 도래하였다.  분양권 전매금지는 풀려갔고 소형 평형에 대한 재건축 의무 규정도 완화되어 갔다.

그럼에도 불구하고 생각보다 미분양 적체는 줄지 않았으며 경기는 살아날 기미를 보이지 않자, 각종 취등록세의 경감이라는 거래 활성화 유도에 힘을 기울였다.
그것도 생각보다 시장 반응이 없자 조세특례를 주어 미분양 아파트에 대한 대폭적인 세금 완화 정책을 발표하였다.  미분양 아파트 매입시 양도세 면제라는 획기적인 당근을 던져 준 것이었다.  게다가 임대사업자 자격요건을 대폭적으로 완화하여 여러주택을 매입하는 것을 권장하기까지 하였다.

시간이 흐르자 그 모든 당근은 폭탄으로 변해서 시장에서 터지기 시작하였다.
천천히 이루어진 완화정책은 순식간에 부동산 경기를 부추겼고 드디어 미처 예상하지 못했던 가격까지 나날이 상승하고 말았다.

알고 보면 국민이 집값을 올린 것이 아니고 정책이 그렇게 유도하고 있었던 것이다. 앞으로의 일도 예상하지 않고 경기활성화라는 순간적인 목표의 달성을 위해 당근으로보였던 폭탄들을 쏟아 붓고 있었던 것이다.

그 달콤한 당근들이 부작용을 만들고 그 부작용은 지역별 가격 불안정이라는 부동산 문제를 만들었으며 더 크게 나아가 계층간 불균형까지 초래하게 되었던 것이다.

이제는 다시 원점으로 가야했다.  규제의 시대가 도래한 것이었다.

그러나 원점으로 가기 위해선 원인을 알아야 했는데 그 원인보다는 책임을 따지기를 더 좋아했다.  책임은 누군가 져야 했고, 당연 가장 편한 상대는 국민이었다.

국민이 투기꾼이었으므로 이러한 현상이 만들어 졌다 말하는 것이 책임을 골고루 나누어 갖는 가장 합리적인 방법이었다고 역설하였나 보다.

이때부터 국민이 잘못한 부동산 정책의 방향은 세금 폭탄이라는 규제로 이어졌다.
정말 다 외우지 못할 정도로 무수히 많은 10.29, 8.31, 9.4, 5.23, 3.30 등등의 날짜별 대책이 만들어 졌다.

하지만 국민이 정책을 신뢰하지 못하였던 탓에 오히려 경기 악화라는 사회부작용과 더 큰 폭의 양극화만을 만들고 말았다.

이제는 다시 원점으로 돌아가 해법을 찾아야만 했다.

흐름으로 보았을 때 완화의 시대가 도래할지도 모른다는 의미이다.

과연 그 해법은 무엇일까..?
사실 그 답은 쉽다.  잘못된 정책에 대한 역순으로의 완화이다.
천천히 방법을 찾으며 부동산 규제 활성화를 위한 완화 내용이 발표되려 한다.
어쩌면 또다시 시장이 놀라지 않을 만큼의 내용으로 천천히 그 완화가 이루어 질것이다.   우리가 마음을 다지고 준비해야 할 것은 이제부터인지도 모른다.

옳다 그르다의 도덕적 문제는 잠깐 잊어야 할지도 모르고, 계층을 나누어 이익을 대변하는 일도 잠시 잊어야 할지도 모른다.

단지 열심히 돌아가는 수레바퀴 밑에서 그저 열심히 살아가는 현실만이 있을지도 모른다.

<매일경제 전영진 예스하우스 대표>