‘ 용산 일대 아파트는 요즘 강남처럼 왜 안 떨어지죠”
‘한남동 일대 재개발 지분 구입하고 싶은데요”

강남을 포함한 7개 지역이 소위 버블 세븐 지역으로 지목된 지 2개월째 접어들었다.
거품논란과 동시에 진행된 금리 인상으로 인해 이들 지역에 대한 매수상담은 가뭄에 콩 나듯 하다.
하지만 강남권에 대한 규제가 강화되면 될수록 반사이익 을 보는 곳은 용산이라고 할 정도로 투자자들의 문의가 줄을 서고 있다.

지난해에는 버블세븐으로 지목된 강남 ,용인, 분당 등이 아파트 가격을 선도했지만 올 상반기 부터는 오히려 용산일대 부동산이 상승세를 이끌고 있다.
고속철 역세권 개발 ,미군기지 이전에 따른 공원조성, 한남 뉴타운개발 등이 호재로 작용하면서 용산구의 아파트 평당 평균가격이 2천만원을 돌파, 평당가격으로만 보면 양천구를 누르고 서울지역 4위에 올랐을 정도다.
5.31지방 선거 이후에도 용산일대의 부동산은 더욱더 주목을 받고 있는데 ‘용산을 국제업무지구로 개발하겠다.’는 오세훈 서울시장 당선자의 공약과 맞물려 있기도 하다

유턴 프로젝트로의 핵심지역으로 각광을 받고 있는 용산은 위치적으로도 은평~아현~용산~뚝섬~왕십리로 이어지는 중심축에 있다.

아울러 용산은 미군기지 이전에 따른 대규모 공원과 생태 녹지축 구축으로 생태도시로 거듭날 준비를 하고 있다.
국립중앙박물관이 들어선 전체 81만 평 규모의 대형 녹지공원인 민족공원 조성이 마무리 되면 용산은 21세기 생태 도시로 몸값이 업그레이드 될 것이다

북한산에서 시작되는 남산 녹지축 (북한산~북악산~남산~용산 녹지길) 은 용산 미군기지 용지에 조성될 108만평 규모 용산민족공원으로 이어진다.

용산구는 한남뉴타운 및 서빙고 아파트 지구 개발,국제업무시설 유치 등 개발호재가 부각되고 있다.

강남투자자들을 불러 모으고 있는 한남뉴타운 일대는 매물 부재속에 대지지분 10평짜리 다세대주택이 평당 3500만~5000만원을 호가하고 있다. 용산역과 국제빌딩 인근 상업지역 땅값도 줄기차게 올라 평당 1억원 대를 넘보고 있다.
서울시 계획에 따르면 용산역 인근 국제업무지구에는 최고 350ｍ 높이 초고층 빌딩이 들어선다.

용산역과 민족공원을 둘러싼 주거지역 지역개발사업도 활발하다. 부도심지구인 용산역세권을 중심으로 16개 구역이 특별계획구역으로 지정돼, 아파트와 주상복합, 오피스텔 등이 건립이 예정되어 있다.

거주 목적 실수요자들 사이에서도 용산구의 한강 조망권 아파트에 대한 인기가 갈수록 높아지고 있다.
특히 고급 아파트가 즐비한 동부이촌동은 용산 개발과 맞물려 가장 관심이 높은 곳이다. 편리한 교통망과 한강 조망권을 갖춘 대형 아파트의 3박자를 골고루 갖추고 있다.
동부이촌동 아파트 중에서 투자자들의 문의가 집중되는 곳은 한강조망이 가능한 GS한강자이, , 삼성리버스위트, 한강맨션 왕궁, 렉스, 신동아 등이다

동부이촌동에 비해 상대적으로 낙후됐던 서부이촌동 일대 아파트 값도 최근 들어 잇단 호재에 힘입어 가파른 상승곡선을 그리고 있다. 철도공사가 지난 3월 용산역 철도공작창 부지(13만평)에 최고 100층 규모의 초고층 빌딩을 짓겠다는 개발계획을 발표한 이후 이촌2동 일대가 개발 기대감에 한껏 부풀어 있다.

서부이촌동 대림, 현대한강, 북한강아파트,강변아파트 등이 투자자들의 문의가 많이 집중되어 있다.

이 밖에 신분당선 용산역 건립, 동작대교 도심부 연장 등 모든 사업이 완료되면 용산은 강남권과 어깨를 견주는 고급 주거지역으로 재편될 전망이다.

고가 주상복합 분양으로 술렁이는 뚝섬

‘매도자가 다시 안 판다고 통보해와 계약을 못했어요’
‘성수동일대 재개발 지분 구입하고 싶은데요’

버블논란 와중에도 꾸준히 투자자들의 문의가 들어오는 곳 중의 한곳은 호재만발인 뚝섬일대다.

행정구역상 성동구 성수동에 속하는 뚝섬일대 부동산은 35만평 규모의 서울 숲 호재 외에도 신분당선 개통, 유턴 프로젝트의 중심지로서 투자자들의 발길을 모으고 있다.

최근에는 내년 상반기 분양예정인 고급주상복합 시공사 선정과 낙찰받은 시행사의 잔금납입문제로 주변 부동산 시장을 술렁거리게 하고 있다.

예정대로라면 뚝섬 상업지구에는 초고층 주상복합 1000가구와 호텔.백화점.문화시설.체육시설 등이 들어설 예정이다.

강남권 수요자를 겨냥한 주상복합의 분양가가 평당 4천만, 일부 펜트하우스의 경우 4000만원대 후반에서 5000만원을 웃돌 것으로 전해지고 있다.

고가 분양가의 빌미를 제공한 것은 무엇보다도 서울시의 고가 매각에 기인한다

서울숲 조성 경비를 보전한다는 명목으로 상업지역으로 용도를 변경, 지난 6월 한국자산관리공사를 통해 일반에 공개입찰 방식으로 넘겼다.

상업용지 3개 구역 1만6540평 입찰에는 26개사가 참여해 평균 8.6 대 1의 치열한 경쟁을 보였을 정도로 과열을 보였다.

낙찰가는 평당 5665만~7732만원으로 예정가의 두 배를 웃돌 정도였다.

한동안 잠잠했던 뚝섬일대도 시공사 선정을 계기로 투자자들의 주목을 받고 있다.

3구역(5천507평)을 낙찰받은 대림산업 을 필두로 1구역(5천292평)을 낙찰받은 인피니테크는 최근 한화건설을 시공사로 선정했다.

4구역(5천742평) 시행사인 피앤디홀딩스는 잔금 납부 문제로 진통을 거듭하고 있으나 이른시일내에 매듭지어질 것으로 보인다.

1구역만 보더라도 계획 용적률 400%를 적용, 지상 45층 주상복합아파트 2개동 50∼90평형대 300가구가 들어설 예정으로 알려졌다.

성동구민체육센터가 들어서는 2구역을 제외한 모든 구역의 개발청사진이 그려질수록 인근 부동산 시장까지 들썩거리고 있다.
서울 숲과 신분당선 개통 호재로 급등했던 강변 건영 ,장미 아파트, 한진,대림,뚝섬역 인근 중앙 하이츠 등의 아파트 소유자는 집값 상승에 대한 기대감으로 연일 콧노래를 부르며 그나마 한 두개 내놓았던 매물마저 거둬들였다.

주변 재개발 지분까지 들썩이고 있는데 3차 뉴타운 지정에서 탈락한 성수동 일대 재개발 지분은 10평 기준 2500만원까지 호가하고 있다.

분양권을 노린 지분 5~6평으로 쪼개진 미완공 상태의 빌라까지도 준공후 등기 조건으로 거래되고 있는 실정인데 한강이 보이는 곳은 평당 3000만원을 호가하기도 한다.

하반기 , 버블 세븐 지역의 부동산 가격은 맥을 못추는 반면 겹겹의 호재가 있는 뚝섬일대의 부동산은 완만한 상승세 속에 주택시장의 복병으로 등장할 전망이다.

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅대표>