오래 전 부동산 대학원에서 같이 공부했던 인연으로 공기업에 근무하시는 분으로부터 안부전화가 걸려왔다.
강남 삼성동 현대 백화점인근에서 그분과 동행한 일행 한 분과 식사를 같이 하게 되었다.

직장에서 같이 근무하는 동료가 내집마련문제로 자꾸 필자와 상담하고 싶다고 해서 주선하는 자리였다.

필자와 대학원 동기인 김 민국(59)씨는 모두 다 부러워하는 공기업에서 오래 근무하고 있지만 명예퇴직을 코앞에 두고 있다.

50대 후반으로 보이는 중년남자는 누가 보기에도 튼튼한 직장이 있음에도 신기하게도 아직까지 내집을 가져본 적이 없는 분이셨다.

식사를 하는 도중 필자는 너무 놀라 “정말이요”라고 되물었다.

그 분 얘기로는 여지껏 지방에서만 근무해 그 동안 마음 편히 회사에서 무료로 제공하는 관사에만 가족들이 머물렀다고 한다.

그래서 몇 십년동안 날로 오르는 집 걱정 않고 살았던 것이다. 하지만 어느날 관사도 마련되지 않은 서울로 발령받아 오십이 넘는 나이에 전세를 얻자니 친척들과 친구들 보기 불편했던 것이다. 그래서 얼마되지 않은 자금이지만 시세 상승이 가능한 아파트를 추천해 달라고 했던 것이다

그리고 요즘 한창 사기로 서민들을 울리고 있는 장지지구의 철거가옥 재테크에 대해서 넌지시 물어보았다.

재테크에 문외한인 지방 분들도 서울의 장지지구 철거가옥을 얘기하는걸 보니 강남지역
기획부동산에 의한 서민들의 폐해가 어느 정도인지 이해가 갔다.

“싼게 비지떡”이다 ”서울사람들은 살아있는 사람코도 베어간다”란 말이 있다.

역시 부동산에도 일맥상통하는 말로 이분은 서울강남의 대체할 주거지인 장지지구로 입주할 철거가옥을 1억원가량만 투자하면 32평 장지지구 아파트의 입주권을 받을 수 있다는 말을 곧이 곧대로 믿은 것이다

SH공사가 지난 2004년부터 현재까지 철거가옥주에게 특별공급한 물량은 총 1760여 가구에 달하며 이중 마포 상암동이 1700가구로 대부분을 차지한다.

30평형대가 6~7억원에 달하는 마포 상암동에 들어갈수 있는 철거가옥 재테크가 성공하면서 철거가 되기 전에 주택을 매입해 저렴하게 내집을 마련한 것은 최상의 재테크 전략 중 하나로 비쳐지고 있다.

하지만 현재는 몇 년전과 너무나 판이한 양상을 띄고 있다.

투자가치가 별로인 일정평형 이하의 임대주택을 시로부터 받는 입주권이나 시에서 인정하지 않은 철거가옥 옆의 구옥을 철거가옥이라고 매입을 주선하는 경우도 다반사이다.

또한 강남기획부동산을 거쳐가는 대부분의 철거주택은 이미 지분이 여러 개로 나뉘어져
있다.

게다가 최초 철거가옥주는 재산권 행사조건으로 현 시세보다 높은 거액의 웃돈을 매수자에게 요구하는 일도 일어나고 있다

최근에 강남 세곡2지구와 강동 강일3지구 국민임대주택건설사업에 대한 부결판결이 났다. 자동적으로 기획부동산들이 활개를 치던 ‘ 철거가옥 매입을 통한 강남권 입주권 재테크’는 ‘한여름 밤의 꿈’에 지나지 않게 되었다.
그린벨트 보전이라는 정책의 급선회로 인해 강남권 입주권 거래를 부추기던 기획 부동산들은 당분간 음지로 더욱더 움츠러 들 수 밖에 없다.
철거가옥 입주권을 구입한 사람들은 대부분 서민들로서 ‘저렴하게 강남권에 입주할 수 있다는 기획부동산의 달콤한 유혹에 걸려들어 이들에 대한 피해대책도 막연한 실정이다.
모든 투자가 그렇듯이 ‘수익이 크면 위험 또한 커지게 마련이다’

투자하기 전, 어떤 의도를 가지고 상대방이 나에게 투자권유를 하는지 잘 판별하는 능력을 갖추는 것이 더욱 더 중요한 시점이다

입주권 자격요건 바로 알기

각종도시계획 사업(도로 ,공원 ,공원주차장)과 택지/도시 원칙적으로 입주권을 얻을려면 해당자치구가 정하는 자격요건을 갖춰야 한다.

SH 공사 아파트 입주권이 주어지는 서울시에서 입주권을 받을 수 있는 자격요건은 만20세 이상의 무주택 세대주면서 서울시 거주자여야 한다

철거가옥주에게는 전용면적 25.7평이하의 분양아파트.세입자에게는 전용면적 12평이하의 임대아파트가 주어진다.

1982년 4.8 이전에 건립된 주거용 무허가 건축물에 등재된 건축물의 소유자도 입주권 대상이 된다. 무허가 건축물 대장이 없을 경우에는 1982년 4.8 이전에 건립하였다는 확증(항측사진)이 있으면 가능하다.

공급순위 및 신청은 국민주택 특별공급 대상자로 통보한 가옥주로서 공급신청 접수일자 순위로 공급된다. 실제 서울시내 일정한 요건을 갖춘 철거 가옥에 대해 분양권이 나오고 이것으로 6개월 안에 SH공사 특별공급분 아파트를 신청할 수 있다.
지구 변경 및 평형 변경은 1회에 한하며 입주주택 결정 전(동호수 추첨일)까지 도시개발 공사에 신청한다.


철가가옥 매입시에는 해당구청 주택과에서 입주권 부여대상주택인지 확인해 봐야 한다.

입주권 부여대상은 사업시행인가 고시일 이전부터 보상공고일까지 철거가옥을 소유하고 있는 사람이다. 합법적으로 입주권을 받으려면 사업시행인가 고시일 이전부터 철거가옥을 매입해야 한다.


세곡2지구, 강일3지구 임대주택단지의 경우 2003년 6월6일 이전 주택 및 토지 보유자는 한 차례에 한해 입주권을 팔 수 있지만 그렇지 못하면 모두 불법 거래여서 피해를 봐도 전혀 보상을 받지 못한다


매입하더라도 주택규모가 12.1평이 넘어야 전용면적 25.7평짜리 아파트를 받을 수 있고 그 미만이면 25평형의 입주권이 주어진다

12.1평을 넘은 주택을 보유한 사람도 철거이후부터 입주시점까지 무주택자격을 유지해야 한다는 것도 유념해야 한다.

필자는 이와 같이 철거가옥투자 주의점 대해 비교적 자세하게 상담해 드렸다.

지방 같으면 2억정도의 자금으로 30평형대 아파트를 충분히 사고,또 남는 자금으로 차량도 중형차로 바꿀 정도의 호기를 부릴 수 있다. 하지만 서울에서는 대출을 이용하지 않고는 어림없는 자금이었다.

아파트를 계약하고 바로 감사전화를 했을 때 뒤늦게나마 집을 마련한것에 대해 축하해줘야 하는지 혼란스러웠다.

왜냐면 이분의 주변환경,즉 안정된 직장에서 제공되는 높은 연봉과 무료로 이용할 수 있었던 관사가 결국엔 그분의 동기들보다 재산형성과정에서 수억원의 기회비용을 앗아간 것이기 때문이다

다행이 6개월만에 필자가 추천해 준 아파트가 50%가량 올라 싱글벙글 하면서 서울직장생활을 하고 있다는 소식이 들리고 있다.


<매일경제 유엔알 컨설팅 박상언 대표 제공>