나는 바담풍 ! 너는 바람풍! 강요하는 서울시지자체

옛날 어느서당에 혀 짧은 훈장선생님이 ‘바람 風’자를 가리키며 "바담풍"하자 아이들은 들은대로 "바담풍"했다.
이에 훈장은 다시 "아냐 아냐 바담풍" 하자 아이들은 역시 들은대로 "바담풍"을 연발했다.

민간업체의 분양가를 심사하는 서울시는 관계회사인 SH 공사가 공영개발로 분양하는 은평뉴타운을 고분양가(바담풍)로 분양하면서 민간업체들에게는 적정 분양가(바람풍)를 강요하는 꼴이다.

고분양가 책정 논란 당연

판교신도시의 고가 분양에 영향을 받아 이후 분양되는 대단지 아파트 물량들이 일제히 분양가를 높게 책정하는 등 부작용이 나타나고 있다. 특히 정부와 지자체가 분양하는 공공택지와 뉴타운 등도 고분양가 대열에 합류가 현실화되어 민간 건설업체의 분양가를 규제하면 역차별 논란을 불러 일으킬 게 뻔하다.
서울 은평뉴타운 중대형(41~65평형) 분양가는 평당 1천3백91만~1천5백23만원대로 SH공사가 지금까지 공급한 아파트 가운데 가장 높은 수준이며 서울지역 공공택지로서도 최고가다.
이는 1~2년전 고분양가 논란을 일으켰던 마포구 상암동 4,5단지(평당 1천2백만원대)보다 2백만원가량 비싼 것이다.

주변 부동산 도미노 상승 우려

은평뉴타운 부근의 중개업소에는 하루에도 수 십차례 아파트 매수문의가 접수되고 있다.

은평뉴타운 고분양가는 인근 불광동과 대조동, 갈현동 등의 집값을 끌어 올리고 있다. 은평뉴타운과 인접한 불광3동은 재개발 기대 심리가 강하게 나타나면서 지난 1월 700~800만원이던 평당 가격이 이달 들어 900만∼1200만원으로 급등했다.

은평 뉴타운 주변 부동산업소에서도 매물을 찾아보기가 어렵다. 2003년 입주한 불광1동 현대홈타운 33평형은 2억2000만원에 분양됐지만 현재 4억5000만∼5억원대까지 호가가 올라가고 매물은 거의 없는 실정이다. 22평형도 거의 2배정도 시세가 올라 3억원에 시세가 형성되어 있다.

불광동인근의 응암동 재개발지역도 최근에 은평뉴타운의 고가분양 영향으로 800~1000만원에 형성되어 있던 10평대 지분값도 평당 1100만원을 훌쩍 뛰어 넘을 채비를 하고 있다.

높아진 토지 보상비와 기반시설비용 부담을 가정하더라도 공기업인 SH공사가 분양하는 아파트의 분양가가 주변시세를 훨씬 능가하는 고분양가 책정은 쉽게 납득이 가지 않는다.

은평뉴타운이 SH공사가 바라는 대로 고분양가로 밀고 나간다면 앞으로 서울시에서 분양될 다른 뉴타운지구에도 영향을 미쳐 주변 아파트 가격을 부채질 할게 뻔하다.

서민들을 위해 집값 안정에 몰두해야 할 지자체에서 오히려 부동산 투기를 부추기는 꼴이다.

얼마 전 분양이 끝난 판교신도시도 당초 예상보다 훨씬 높은 평당 1천5백77만~1천8백38만원으로 분양가가 결정되면서 향후 용인 지역에서 분양예정인 민간 건설업체들이 일제히 분양가를 올릴 채비를 하고 있다.

청약자들이 관심을 보일 용인 성복,동천지구에서 민간 건설사가 공급할 예정인 중대형 평형의 분양가는 당초 예상보다 훨씬 높은 1천5백만원을 넘길 태세다.

인근 시세의 90%로 판교 분양가를 책정한다는 원칙으로 비교 대상을 정부에서 거론한 “거품 지역”인 분당으로 정했는데 결국엔 판교 분양가까지 거품지역으로 거론한 분당과 더불어 거품이 잔뜩 끼어 버렸다.

분양원가 공개 필요 대두

SH공사에서 비난여론을 의식해 부랴부랴 토지비와 건축비로만 나눠 평당평균가격자료를 내놓았으나 엉성하게 작성된 주먹구구식 자료는 뭔가 석연치 않은 구석이 있다.

비용이 많이 들어갔다는 쓰레기 수송관로와 첨단자원회수시설등의 기반시설 비용과 원주민보상금까지 추가적으로 공개하는 것이 합당하다. 서울시민의 세금으로 운영되는 SH공사가 은평뉴타운 사업으로 인해 얼마의 이익을 남기고 이익금을 어디에 구체적으로 쓰는지 납득하기 쉽게 해명자료를 내놓아야 한다.

2년전 SH공사가 공개한 상암지구 40평형 아파트 분양원가를 보면 해당 사업에서 SH공사가 남긴 이익률이 40%에 달했던 것으로 미루어 봐 상암지구 보다 무려 평당 200만원정도 높게 분양되는 SH공사는 이번에도 상당한 이익을 취할 것으로 추정할 수밖에 없다.

은평뉴타운은 2009년까지 순차적으로 분양하기 때문에 통상적으로 내년 2차 분양 가격이 1차때보다 더 높을 수 있어 건설원가를 공개해 1차 분양가를 낮추는 것이 중요하다.

은평지역 평당 아파트 가격 평균이 700~800 만원인 상태에서 은평뉴타운의 평당가격을 최고 1523만원으로 책정한 것은 문제로 서울시 감사를 통해서라도 고분양가를 묵인해서는 안 된다.

오세훈 시장이 서울시장으로 취임하기 전 내건 공약사항으로 아파트 분양원가 공개를 적극적으로 검토하겠다고 밝힌 바 있기 때문에 보상비,택지 조성비,건축비 등을 조목조목 투명하게 공개해야 한다.

은평뉴타운의 고분양가는 결국에는 ‘공공기관 고분양가→민간기업 고분양가→주변 집값 상승’이라는 악순환의 고리를 제공할 따름이다.

이와 같이 고분양가가 주변 집값을 끌어올리고 이것이 인근지역 아파트의 고분양가 책정으로 이어지는 악순환을 끊기 위해서라도 반드시 분양가 공개를 해야 한다.

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅 대표>