주차장 용지 활용 상가, 새로운 대안으로 ‘급부상’

적은 임대물량으로 수익성 확보

동탄신도시 대지지분 89.9% 육박하는 스트리트형 상가 등장

주차관리 수익으로 임대 관리비 충당 가능

상가시장에서 주차장 용지를 활용한 상가들이 투자수익률에 있어 기존 고층 상가들을 위협하며 새로운 대안으로 떠오르고 있다.

특히 동탄 신도시 지역에서는 주차장 용지를 활용한 스트리트형 상가가 나타나 상가시장에 새로운 모범사례로 거듭나고 있다.

주차장 용지는 연면적의 30%를 타용도로 사용할 수 있으면서도 낮은 지가, 상권중심지에 위치하는 입지적인 장점을 지니고 있다.

단점이라 할 수 있는 용적률 제한 등의 규제로 인한 적은 임대물량은 임대부담을 덜어주고 수익성 있는 용도를 선택하게 만들어 가장 효율적인 위치에 배치할 수 있기 때문에 오히려 투자수익을 맞추기가 용이하게 만든다.

이 점을 활용해 과거에도 다양한 건축사례가 나타나기 시작했는데 분당 서현역에 있는 롯데마트와 비전월드, 미금역세권에 있는 미금파크, 용인수지1지구의 근린시설 등이 그 예이다.

분당 신도시의 롯데마트(구 롯데 마그넷)는 주차장 용지를 활용한 할인점의 대표적인 사례라고 볼 수 있다.

지하2층에서 지상8층, 연면적 1만 2천여평 규모의 주차빌딩을 짓고 95년부터 2,500평의 매장을 갖춘 할인점을 열었다.

롯데마트 인근에 조성된 비전월드는 당초 지하1층부터 3층까지 상가로 분양하려고 하였으나 분양실적이 저조해 업무시설로 전환한 경우다.

테헤란로 벤처열풍이 분당까지 확산되면서 분당지역 업무시설에 대한 수요가 급속히 늘어남에 따라 2~3층 상가를 업무시설로 용도변경해서 임대하고 있다.

지하2층 지상 8층 규모의 주차전용빌딩을 짓고 1~2층에 상가를 7~8층에는 오피스텔을 분양했다.

우리나라에서 최초로 주차장 용지에 오피스텔을 지은 사례로 알려져 있다.

주차장 용지를 근린생활시설로 활용하는 사례는 가장 일반적인 형태. 임대료가 비싼 1층에 소규모 점포를 넣고 2~4층까지 주차장으로 활용하는 것으로 상가 임대가 원활할 경우 토지비와 건축비를 모두 회수할 수도 있다.

용인 수지1지구 상업지역에 주차장용지가 2필지 있는데 이러한 경우에 해당된다.

이번에 동탄 신도시 지역 주차장 용지에 새로 지어지는 ‘동탄 에이스타운’은 지하 2층까지를 주차장으로 활용하고 지상에 스트리트형 상가로 조성되는 새로운 형태의 모델로 투자자들과 창업자들의 관심을 끌고 있다.

스트리트형 상가는 기존 고층 상가와 달리 소비층의 접근도가 높다는 장점으로 인해 최근 분양이 부쩍 늘고 있는 모델.

에이스타운은 스트리트형 상가일뿐만 아니라 높은 대지지분과 낮은 분양가가 책정되는 주차장 용지를 활용해서 조성되었기 때문에 투자자들과 창업자들의 주목을 받고 있는 것이다.

대지지분이란 자신의 상가가 위치한 동 전체 대지면적 가운데 차지하는 비율을 말하는 것으로, 재건축에 있어 수익률을 결정짓는 요소이다.

분양시 21평을 기준으로 했을 때, 동탄 중심상업지 주변 상가의 대지지분 평균이 약2.5평임에 반해 에이스타운의 대지지분 평균은 약 20평으로 10배에 가까운 높은 비율을 나타내고 있다.

에이스타운의 평당 분양가도 21평 기준으로 평균 2천 800만원으로 주변 상가 평균 분양가 3천 700만원에 비해 천만원 가량 저렴하다.

에이스타운 관계자에 따르면 “시각적 효과가 뛰어나 높은 구매력으로 이어지는 스트리트형 상가인 에이스타운은 대지지분의 비율이 89.9%에 육박해 미래가치가 뛰어나다”며 “동탄내 중심상업지에 위치하면서도 최저 분양가로 신도시 가격상승의 프리미엄을 분양주에게 최대환원하고 있다”고 전했다.

그는 이어 “임차인에게는 스트리트형 상가의 장점뿐만 아니라 주변상가 2.5~3층 높이에 해당하는 8~10m길의 층고로 복층구조 사용이 가능하며 전용면적이 두배로 늘어나는 효과를 가진다”고 덧붙였다.

에이스타운은 최대 150대까지 주차가 가능해서 임차인들에게는 주차관리 수익으로 임차인 관리비를 충당할 수 있어 임대료 및 권리금 상승, 점포 매매가 상승 등의 효과도 함께 누릴 수 있다.

에이스타운 관계자는 “동탄상업지구내 가장 많은 주차대수를 확보하고 있어 유일하게 대형 프렌차이즈 입점조건도 충족하고 있다”고 설명했다.

주차장 부지는 중심상업지구의 상권이 자리잡은 곳에 위치하고 있기 때문에 입지에 있어 큰 경쟁력을 가질수 으며  현재 동탄 신도시 신축되고 있는 스트리트형 상가는 주차장을 지하로 위치해 그 효율을 높힌, 주차장 용지를 새롭게 활용한 모범사례로 거듭날 가능성과 함께 상가를 모두 전면에 배치해 스트리트형 상가의 전면과 후면 등의 위치에 따라 결과 값이 달라질 수 있는 점을 돌파한 점도 새로운 시도라고 생각된다.

※ 주요 주차장 용지 상가 현황

※ 주차장 용지 개념

주차장 용지는 도시계획법에 의한 도시계획시설로써 공공시설에 해당되기 때문에 도시계획을 변경하지 않고는 다른 용도로 사용할 수 없지만 주차장 운영만을 통해서는 수익성을 확보하기 어려워 주차전용건축물의 일부(연면적의 30%)를 타용도로 사용할 수 있도록 했다.

초기에는 연면적을 기준으로 1,000㎡ 이하는 30%까지, 그 이상으로 20%까지 근린생활시설 및 자동차관련시설, 근린공공시설을 설치할 수 있었다. 그 후 95년 2월 업무시설과 운동시설, 전시시설이 추가되었지만 주차장용지를 활성화하는데 한계가 있어서 96년 6월 관련법이 판매 및 영업시설이 추가되었고 연면적 제한이 해제되는 것으로 개정됐다.

이러한 주차장 용지의 개발포인트는 낮은 땅값과 건축비에 있으며 주차의 편리성을 활용할 수 있다는 점이다. 주차장용지는 그 속성상 교통 밀집지역에 배치되므로 대부분 요지에 속함에도 불구하고 가격은 상업용지의 1/3에 불과하다.

여기에다 주차빌딩를 건축할 경우 일반건축비의 2/3 정도밖에 안되기 때문에 연면적으로 30%만 상가 등으로 활용해도 충분히 채산성을 맞출 수 있다. 게다가 임대물량이 적어 임대부담도 덜하고 수익성 있는 용도를 선택하여 가장 효율적인 위치에 배치하므로 투자수익을 맞추기가 어렵지 않다.