시장에 주는 충격, 단기 효과에 그쳐, 주택시장 재 비상(飛上) 가능성 열어놔

매물 쏟아지게 하는 단기충격요법이 빠져

현재 아파트 시장이 급등하는 가장 큰 이유는 매물 기근 속에 호가가 매매가로 굳어지는 현상을 들 수 있다.
과거 같으면 1천 세대당 적어도 10~30개의 매물이 항상 대기하고 있었는데 현재는 1~2개에 불과한 실정이다. 따라서 집주인들이 높은 호가로 내놓는 1~2건의 매물들이 거래가 성사되면서 나머지 아파트 가격이 동반 상승해, 실제 거래 가격으로 굳어지고 있다.
따라서 시장에 매물이 원활이 나오게 큼 하는 단기대책이 절실한데 이번 대책에서는 금융규제를 통한 단기 수요억제책과 신도시를 통한 장기 공급대책만 제시되어 ,급등하는 아파트 시장을 안정시키기에는 역부족이다.

투기과열지구까지 총부채상환비율(DTI) 확대, 효과 의문

서울지역의 경우만 보더라도 현재도 대부분의 지역이 투기지역과 투기과열지역으로 동시에 묶여 있어, 6억원초과 주택구입시 총부채상환비율(DTI)이 적용되기 때문에, 고가주택을 잡기는 한계가 있어 보인다. 또한 총부채상환비율(DTI)이 투기 과열지역으로 확대된다고 하지만 노원ㆍ동대문ㆍ서대문ㆍ중랑ㆍ도봉구 같은 경우 6억원을 넘는 주택은 손에 꼽을 정도다.민간 부동산정보업체의 조사자료만 보더라도 현재 서울시내 6억원초과 아파트는 29만9천674가구이며 이중 투기지역에 29만5천727가구, 비투기지역(투기과열지구)에 3천947가구여서 확대되는 대상은 1.3%뿐이다.
즉, 서울의 경우 이런 6억원초과의 주택의 98%이상이 이미 투기지역에 들어있다는 얘기다. 이번 대책으로 서울과 수도권일대 투기과열지구에서 6억원이 넘지 않는 주택에 단기적으로 매기기 몰릴 가능성이 있다.

금융규제로 비제도권(사채시장) 반사이득 볼듯

오는 20일부터 투기지역 내 아파트를 구입할 때 아파트 가격의 40%밖에 대출받지 못하게 된다. 금융감독당국이 부동산 투기 억제를 위해 실수요자에게 담보인정비율(LTV)을 60%까지 적용해주던 예외조항을 폐지했기 때문이다.
담보대출 규제 방안은 ▦투기지역 내 LTV 규제 중 예외조항 폐지 ▦2금융권의 LTV 한도 축소 ▦총부채상환비율(DTI) 적용 지역의 확대 등으로 요약된다
은행과 보험사 LTV의 예외 규정이란, 현재 만기 10년 초과, 6억원 초과 아파트에 대한 담보대출은 LTV를 40% 적용하고 있지만 실수요로 판단되는 대출에 대해서는 LTV를 60%로 적용하고 있다. 거치기간 1년 미만의 중도상환수수료가 부과된 원리금분할상환방식의 대출일 경우 예외 적용을 받아왔는데 이러한 대출 비중이 만기 10년ㆍ6억원 초과 아파트 전체 대출의 90%에 달해서 규제의 허점으로 지적돼왔다.
제 2금융권까지 폭넓게 적용된 금융규제로 단기적으로 주택수요를 꺽기에 도움이 될 것으로 본다. 하지만 오늘날의 주택수요자들은 자금여력이 어느정도 받침이 된 실수요자들과 시간이 갈수록 편법대출이 성행할것으로 예상되기 때문에 중장기적으로는 효과가 제한적일수 밖에 없다.

경기침체까지 겹쳐 자영업자들만 이중고에 빠져들 듯

제1금융권에서 돈을 빌리지 못한 수요자, 특히 저축은행까지 대출규제가 들어감에 따라 소득증빙이 어려운 자영업자들의 경우 더욱 어려움에 빠져들수 밖에 없다. 이들의 담보대출 성격은 거의 후순위이며, 자영업자들이 급한 사업자금 용도인 경우가 많기 때문에 금리가 높고 위험한 ‘사채시장 줄 대기’가 이어질 것으로 보여 폐해가 우려된다.

주상복합/오피스텔/다세대,다가구 규제완화

고분양가를 주도해 온 주상복합에 대한 규제 완화는 분양가 상승을 부채질하고 주변의 집값만 더 폭등시킬 따름이다.
또한 60평이상 건축시 내야하는 기반시설 부담금제도만 유지한채 가구당 1대인 주차장 기준을 완화해준다고 해도 다세대?다가구의 물량이 크게 늘지 의문이다.
선호도와 투자성 측면만 봐도 다가구?다세대에 대한 수요는 아파트에 비해 떨어져 서민들의 주거 수준만 떨어뜨릴 수 있다
다세대 다가구가 촘촘히 몰려있는 경기도 성남시 일대 구시가지만 예를 들더라도 향후 다세대,다가구주택이 일시에 몰려 주거여건이 악화된 지역의 경우 , 다시 쾌적한 주거환경으로 만들기 위해서는 더 많은 사회적 비용을 감수해야 한다.
오피스텔의 경우는 전용 15평 이하만 바닥난방을 허용키로 해 오히려 소형 오피스텔 단지만 양산 할 것으로 우려되어 도심 주거환경만 더욱더 나빠질 수 있다
서울시와 사전 조율 미비
서울시는 정부가 주상복합건물의 주거 비율 90% 확대키로 한 것에 대해 도심 교통난 심화 등의 이유로 우려를 나타냈다. 현재 서울시는 주택의 비율에 따라 용적률을 달리 책정하는 '용도용적제'를 시행하면서 도심 (4대문안) 주상복합에는 아파트를 90%까지, 그 외 지역(4대문밖)에는 70%까지 지을 수 있도록 하고 있다.
다세대.다가구 주택의 동간 거리 규제 완화, 15평 이하 오피스텔의 바닥 난방 허용 등에 대해서는 시는 부정적인 입장이다.또한 서울시는 서울의 다세대 주택은 공급 과잉 상태로 규제를 완화한다고 공급이 늘어날지, 또 늘어난 공급량으로 주택가 주차난과 혼잡 가중을 불러올 수 있다는 우려를 나타내고 있다.

매물 나오게 하는 단기 공급대책

장기보유자 일시적 양도세 감면 조치 필요

시장에 매물이 원활하게 나오게 큼 일시적인 양도세 감면 정책을 펴는 것이 중요하다. 현 정부의 부동산 정책은 주택 관련 세금을 중과(重課)하면 세금 부담으로 매물이 증가해 집값이 떨어질 것이라는 상식에 따라 추진됐다. 하지만 집주인들이 늘어난 세금을 집값에 전가할 수 있고 부담이 되는 양도세로 인해 집을 팔기보다 그냥 눌러앉은 쪽을 택하고 있다.
어지간한 서울아파트의 경우. 대부분이 30평형대가 6억원이 훨씬 넘기 때문에 양도세 비과세 요건인 3년 보유 2년 거주 요건을 채웠더라도 아파트 매도 시에는 상당한 수준의 양도세를 내야 한다.가령, 10억원이 가량의 아파트 매도시 당장 부담 해야 할 5백만원가량의 보유세보다 , 수천만원가량의 양도세에 대한 부담으로 ‘그냥 눌러앉기’를 택해 시장에서의 매물 기근을 더욱더 부추기고 있다.
따라서 현행세법상, 2년 보유시 양도차익이 8천만원 이상 발생했을 때, 양도 차익에 따라 9~36% 로 내게 되어 있는 양도소득세를 일정 조건(가령, 5년 이상 장기보유자)에 맞는 사람에 한해 한시적으로나 경감해 줄 필요가 있다.
추가적으로 양도세 경감 금액은 이자율이 0%인 20년짜리 국공채를 강제 매입하게끔 해서, 그 자금으로 서민주택구입자금을 위해 쓰는 방법도 고려해 볼만하다.

단기간(1~2년)에 매도했을 때 중과되는 양도세율도 손봐야

특히 입주아파트의 경우 입주 후 2년안에 매도하면 양도세(영도차익의 50~40%)가 많이 나오기 때문에 입주 후 2년이 지날 때까지 매물이 거의 나오지 않는다.
따라서 , 2년 보유 시 양도차익에 따라 9~36%로 되어 있는 양도세율을 1년 보유이상으로 단축할 필요도 있다.
세금감면을 받은 분이 세금을 감면받은 돈까지 합쳐 다시 아파트를 구입하면 시장이 더욱 더 진정되지 않을 수 있다.따라서 이를 방지하기 위해 ,한시적 (1~2년) 으로나마 주택투기지역의 아파트를 구입하지 않는다는 조건을 붙여야 한다.

조합설립 된 재건축 아파트도 전매할 수 있게 길 터줘야

재건축아파트만 보더라도 2003년 12월 31일 조합인가 이후부터 매입한 사람은 재건축아파트가 신축되어 건물보전등기를 사실상 전매할 수 있는 길이 막혀있다. 따라서 조합원들로부터 재건축아파트를 매입한 당사자는 팔고 싶어도 법적으로 매도 할 수가 없어 오히려 매물 기근을 불러, 강남 재건축 아파트 값 상승에 일조하는 현상이 벌어지고 있다

학군 조정 문제도 시급

강남권 주거 메리트를 하향시킬 수 있는 학군조정문제도 이번 대책에서 빠졌다.
공동학군을 강남 8학군까지 확대해, 강남에 거주하지 않더라도 강남 명문학군에 진학할 수 있도록 하면 강남 집값 안정화에 도움을 줄수 있다.
강남권 급등 원인은 매물은 한정돼 있는 반면, 강남권 진입을 노리는 수요는 꾸준하기 때문이다. 학군수요로 인해평당 전세가격만 놓고 보더라도 강남권 아파트의 경우 대부분 평당 1000만원이 넘어선지는 오래되었다.

장기적 양질의 주택공급 정책

양질의 주택공급 정책을 통한 장기적 대책 절실

재건축규제완화를 통한 양질의 주택공급에는 정책당국자들도 어느 정도 공감하지만, 눈앞에서 벌어지는 부작용이 두려워 선뜻 ‘규제정책’ ‘규제완화’로 의 유턴 (u-turn)정책 을 펼치지 못하고 있다.

재건축 규제완화를 통한 양질의 주택공급 절실

주택공급은 신규주택뿐만 아니라 기존 주택을 통해서도 이뤄진다.
기존 주택 활용은 강남권 재건축 아파트의 점진적인 규제완화를 들수 있다.

강남권아파트 재건축 규제완화가 장기적으로 집값 안정에 도움

서울중심부에서 한참 떨어진 ‘외곽’에만 아파트를 대량 공급하는 것으로 집값을 잡기는 역부족이다. 은평뉴타운과 파주신도시 사례에서만 보더라도 집값 상승 파장이 외부(서울외곽 신도시)에서 내부(서울중심부)로 파급될 따름이다.서울 시내 아파트 수요를 충족시킬 수 있는 유일한 대안은 ‘외곽’지역의 신도시 조성이 아닌 2.3중 규제로 묶여있는 재건축에 대한 보다 유연한 정책 검토를 통한 공급확대다.집값 상승의 진앙지로 인식되고 있는 강남재건축 단지를 애써 외면한 정책은 집값 안정화에 큰 도움이 되지 않는다.
현재 대부분의 재건축대상아파트가 일반주거지역인 2종에 포함되어 있다. 가뜩이나 서울지역의 경우 여타 지역보다 1990년 400%를 정점으로 지속적으로 낮아지고 있고 게다가 여타 수도권보다도 불리한 입장이다.가령 2종 일반주거지역에 있는 재건축대상 아파트를 3종으로,3종은 주상복합을 지을 수 있는 준주거지역이나 상업지역으로 변경시켜주면서 용적율을 추가적으로 늘려주면 , 추가 신도시 1~2곳을 굳이 개발하지 않더라고 양질의 주택을 충분히 공급할 수 있고 중장기적으로도 집값 안정에 기여한다.
전후 베이비붐 세대가 중년층을 넘어서면서 소득이 증가하기 때문에 주거소비면적이 증가한다. 따라서 사회적 트렌드에 맞게 재건축시에도 임대주택을 일정부분 짓게 하는 것보다 임대주택 의무비율 완화 내지 폐지로 가야하고 대신에 적재적소에 양질의 중대형아파트를 더 공급 하는게 주택가격 안정화에 기여한다.
이와 더불어 재건축이 보다 쉽게 되어 양질이 주택이 신속히 공급되도록 대폭적인 인허가 절차 축소등의 일괄적인 원 스톱(one-stop)행정 서비스도 지원해 줘야 한다.

투기대책도 동시 병행

일시적인 종상향으로 인한 용적율 증가로 재건축 아파트가 급등할 우려도 있지만 개발 이익환수법을 더욱 강화하거나 개발 이익환수법에 필적할 만한 새로운 법을 제정해서라도 조합원들의 이익을 최소화고 투기를 차단하면 될 것이다.

민간 아파트 분양원가 확대 부분

분양원가 공개 확대에 대해서는 공개대상 범위, 공개 항목, 원가산정 기준, 검증방법 등에 관한 정부안을 내년 2월까지 마련할 계획으로 알려져 있으나 오히려 ‘득보다 실’이 많다
공공택지지구내 분양아파트에 적용되는 표준건축비의 민간아파트 적용과 분양원가 공개와 같은 제도는 시장의 자율에 맡기는 게 더 현명하다. 민간 부문까지 규제하게 되면 오히려 주택공급이 줄어드는 문제가 발생해, 중장기적으로 보면 공급부족으로 인해 다시 주택가격이 오를 수 있다. IMF를 겪은 이후,건설부분은 시행/시공부분이 철저히 분리되었기 때문에 해마다 공급될 십만가구 이상의 분양가를 인위적으로 검증하는 것은 실무적으로도 불가능하고 적정 분양가 책정에 대한 논란의 소지를 않겨줘 , 사회적인 비용이 오히려 더 많이 든다.
차라리 시행/시공을 민간건설업체가 같이할 경우 , 분양가 폭리를 취할 가능성이 낮고 원가검증도 보다 쉽기 때문에 이들에게 관급공사 우대 혜택등의 인센티브를 제공하는 등의 방법으로 분양가 인하를 유도하는 것이 바람직하다.
더불어 신속한 민간아파트의 공급확대를 위해 투명성을 겸비한 각종 인허가 절차 간소화 가 더욱더 필요한 실정이다.

530조원에 육박하는 부동자금 흡수 대책 절실

언제든지 부동산시장에 뛰어들 준비가 되어 있는 530조원에 육박하는 부동자금 흡수 대책이 요원하다.
가령, 530조원에 육박하는 시중 부동자금을 흡수할수 있게 큼 일정수준 수익율이 보장되고 세제 혜택이 있는 사회간접시설 펀드와 중ㆍ장기 국공채에 세제혜택을 주는 상품개발을 해야 한다.
또한 토지시장의 경우 , 투기수요가 급격히 몰리지 않도록 ‘질서있는 완만한 완화’(orderly order)방향으로 규제를 풀어 주택으로만 몰리는 투자자금을 적절히 분산할 필요가 있다.
끝으로 신속한 민간아파트의 공급확대를 위해 투명성을 겸비한 각종 인허가 절차 간소화 가 더욱더 필요하다.
추가적으로 신도시의 적기 공급을 위해서라도 건교부,환경부,국방부, 지자체등 각 기관들이 주도적으로 참여하는 테스크 포스팀 (task force team) 성격의 협의체구성도 요원하다.

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅제공>