■ 그린벨트의 탄생배경

개발제한구역(그린벨트)은 말 그대로 개발을 제한하는 곳으로 이는 1971년 박정희 대통령 재임시절 영국의 그린벨트 제도를 벤치마킹한 제도다. 도시의 허파역할을 하는 그린벨트는 주로 서울시 중심부에서 반경 15㎞ 선을 따라 폭 2~10㎞ 부분의 띠 모양(belt)을 하고 있으며 개발행위 제한과 저밀도의 토지이용 지대다.

개발제한구역을 지정하게 된 목적은 도시의 무질서한 확산방지와 도시민의 쾌적한 생활환경을 도모함에 있다. 따라서 그린벨트로 묶인 곳은 ① 서울·부산·대구·광주·대전 등 대도시 주변지역 ② 춘천·청주·전주·제주 등 가까운 미래에 시가지가 팽창 가능한 도청소재지 주변지역 ③ 마산·창원·진해·울산·여천 등 지방공업도시 주변지역 ④ 충무·진주 등 관광자원과 자연환경을 보전할 필요가 있는 도시 주변지역들이다.

그린벨트로 지정되면 각종 건축물 및 공작물 설치 등 개발행위를 엄격히 규제하며, 부적격 용도로의 토지이용이나 시설물 설치 및 토지의 형질변경이 어렵다. 이렇게 규제를 함에도 불구하고 그린벨트는 도심에 인접하여 있는데도 주변 환경이 훼손되지 않아 주거 쾌적성이 높다는 이유로 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받아왔다. 

우리나라의 그린벨트는 주로 1971~78년 사이에 총면적 5,397㎢가 지정되었으며 국토면적의 5.4%에 이르는 광대한 면적을 차지하고 있다. 이들 구역 내에는 대지가 1.9%, 농경지가 22.6%, 산림지가 66.2%, 기타 9.3%를 점유하고 있다.

그러나 대도시 주변의 택지, 각종 공공목적의 개발수요는 지속적으로 증가하고 도시 내 가용토지는 이미 한계를 다해 추가 확보가 어려운 상황에 부딪쳤다. 또한 구역경계의 불합리성이 대두되며 주민의 생활불편을 해소하기 위해 정부는 구역지정의 실효성 등을 검토하여 ‘99년에 해제조정원칙※을 마련하였다.

[TIP] 제도개선방안(‘99) 주요내용

■ 그린벨트 해제되면

2000년부터 보전가치가 낮은 환경평가 4,5등급지를 중심으로 그린벨트가 해제됐다. 지난 12월 말 경기도에서 20가구 이상 300가구 미만 중규모 집단취락지 551곳 가운데 4곳을 제외한 547개 지역이 그린벨트에서 해제되었다.

사실상 전국 34곳의 대규모 집단취락지는 이미 대부분 그린벨트에서 해제됐으며 중규모 취락지구도 대부분 해제가 완료된 상태다. 현재 중규모와 300가구 이상 대규모 집단취락지에 대해서는 시·도지사가 광역도시계획 등의 절차를 거치지 않더라도 우선적으로 그린벨트를 해제할 수 있도록 하고 있다.

<2006년 12월 4일 현재>

이렇게 그린벨트에서 해제된 집단 취락지는 자연녹지로 남거나 제1종 일반주거지역 등으로 용도가 바뀌며 건축물 신증축이 자유로워진다. 이때 지구단위계획을 수립하면 대부분 제1종 일반주거지역으로 변경된다. 이에 따라 그동안 엄격히 금지됐던 건축물의 신·증축이 자유로워지고 용적률 및 건폐율 등 건축 기준도 완화된다.

해제지역이 자연녹지로 남아 있을 경우 건폐율은 20%, 용적률은 100% 밖에 되지 않지만 1종 일반주거지역일 경우 기존에다 건폐율 50~60%, 용적률 120~150%까지 끌어올릴 수 있어 토지 활용도가 훨씬 커진다. 일부 해제지역은 조정가능지로 분류돼 산업단지나 평균 15층 이상 국민임대주택단지 등 공영개발 사업을 추진할 수 있다. 이런 땅은 수용이후 토지보상이 매수가격 이하가 될 수 있기에 피하는 것이 좋다. 1만평 이하의 소규모 그린벨트 해제 지역은 투자가치가 있지만 3만평 이상의 그린벨트는 임대주택을 짓기 위해 수용되는 곳이 많다.

그린벨트 해제구역 혹은 가능성이 높은 땅이라고 무조건 투자가치가 있는 것은 아니다. 난개발을 방지하기 위해 보존가치가 높은 곳은 보존녹지 혹은 자연녹지가 묶이고 자연녹지 중에서도 경사도가 15도 이상일 경우 개발행위를 불허하기 때문이다.

또한 현재 그린벨트가 해제된 지역도 토지거래허가지역에 속하는 경우가 많다. 이러한 지역에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있으므로 거주기간, 증·개축 가능 면적 등 그린벨트 내 건축 관련 법규 내용을 명확히 알고 신중하게 접근해야 한다.

■ 아직 미해제지역 그린벨트라면

만약 아직까지 해제되지 않은 그린벨트라 할지라도 시장, 군수가 지구단위계획을 세워 정비사업을 시행하면 건폐율 40%, 용적률 150% 범위 내에서 4층 이하의 공동주택을 지을 수 있다. 다만 1만㎢ 당 10가구 이상 20가구 미만 취락지구에 한해서이다. 이때 전면 정비계획을 마련했다면 4층 이하 연립주택 신축이 가능해지고 부분정비 때는 3층 이하 다세대주택, 정비가 되지 않았을 때는 단독주택 신축이 각각 허용된다.

그린벨트 내에 자연녹지지역 건축한도인 건폐율 20%, 용적률 150% 범위 내에서 3층 이하의 단독주택과 음식점, 약국, 이발소, 장의사 등의 근린생활시설※을 가능하다. 그러나 허가되는 음식점은 휴게음식점, 일반음식점으로, 고급음식점은 들어올 수 없다.

[TIP] 그린벨트에서 허용되는 근린생활시설

그린벨트 내에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고 1회에 한해 기존 건축물의 증, 개축만 가능하다. 따라서 외지인이 그린벨트 내 기존구옥을 구입하여 증, 개축을 하든가 이축권을 구입하여야 한다. 즉 원주민의 이름으로 증, 개축하거나 이축권을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다.

이축권은 일명 용마루라고도 불리며 인근 2㎞이내 지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 만약 그린벨트 내에 기존 건물을 카페나 음식점 등으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 그것에 거주를 하여야 한다. 이축권에 대해서는 해당 지자체에 이체 대상 주택인지를 파악한 후 매입하는 것이 확실하다.

카페 부지를 매입할 경우 우선 근린생활시설 건축이 가능한 지 여부를 반드시 확인해야 한다. 북한강, 남한강변 댐 주변과 수도권 저수지 일대의 경우 대부분 수변구역이나 그린벨트 등으로 묶여 있고 하수처리 여유용량이 별로 없어 건축허가를 받기 어렵다. 단 예외적으로 준도시 취락지역 가운데 하수종말 처리시설이 운영되는 곳에서만 근린 생활시설이 허용된다.

■ 그린벨트 투자, 어떻게 할까

그린벨트 내 토지매입은 건축규제로 증개축이 까다로워 투자메리트가 많지 않았던 것이 사실. 그러나 그린벨트가 해제되면 도심과 연접된 쾌적성이 뛰어난 1급 주거지로서 그 희소가치가 매우 높아질 것으로 보인다. 특히 서울과의 접근성이 좋고 강이나 바다 조망권이 있거나 인구유동이 많은 리조트 길목 등은 새로운 주거 관심지역이다.

또한 그린벨트 해제가 예정된 취락지구 내 토지로 그 중에서도 도로에 접한 대지나 농지도 유망하다. 이러한 곳은 전원형 실버주택 및 카페 등 근린생활시설 등으로 개발하기에 손색없는 장소. 앞으로는 노령인구의 증가와 더불어 은퇴자들의 움직임이 도시에서 멀지 않은 터밭을 끼고있는 전원주택에서 향할 것이다.

그러나 토지는 여타의 다른 투자 상품보다 환금성이 가장 떨어지는 부동산유형으로, 개별성이 매우 강한 편. 따라서 재테크 수단으로서 목적의식 없이 그린벨트가 해제될 것이라는 근거 없는 소문만 믿고 투자하기 보다는 실수요자 입장에서 몇 가지 원칙하에 장기적 시각에서 접근해야 할 것이다.

[TIP] 그린벨트 투자시 유의사항

<매일경제 고종완 RE맴버스대표>