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2007년 상반기 상가시장 결산 및 하반기 전망
2007-06-16	출처 : 정미현 연구위원

▶2007년 상반기 상가시장 결산

2007년 상반기 주택담보대출 규제 등의 꾸준한 주택시장 규제정책과 주택 공급확대 등으로 인해 상가시장으로 관심을 돌리는 투자 수요로 활황세를 맞을 것이라는 기대감이 컸다.

실제로 “부동산투자” = “아파트”라는 공식에서 벗어나 상가나 오피스텔 등의 수익성부동산에 관심을 갖는 투자자들은 늘어나는 추세를 보였다.

하지만 이러한 상가투자에 대한 높은 관심도 실물경기에 민감한 반응을 보이는 상가시장을 활성화시키기에는 역부족이었다.

최근 동탄2지구 신도시 지정으로 인해 동탄 중심상업용지내 상가 공급에 관심을 갖는 투자자들도 부쩍 늘었지만 여전히 분양은 더디게 이뤄지고 있다. 투자가능성을 열어두고 관심을 갖는 투자자들이 늘기는 했지만 여전히 적극적인 모습보다는 관망세를 보이고 있기 때문이다.

상가종류별로는 올 상반기에도 주공 단지내 상가가 가장 큰 인기를 누렸다. 지난 1~5월 주택공사가 분양한 상가는 총 155개로 예정가 대비 낙찰가률은 131%에 달했다. 하지만 배후 세대 규모가 작은 경우에는 주공단지내 상가라 해도 미분양 수요가 적지 않은 것으로 알려지고 있다. 실제 지난 1~5월중 분양한 155개 상가 중 52개가 최초 입찰에서 미분양된 것으로 조사됐다.

근린상가는 주요 택지지구 발산지구, 장지지구 등 입지가 탄탄한 지역은 투자자들의 선호가 높았으나 그 외 지역은 별다른 두각을 나타내지 못했다. 근린상가는 뚜렷한 투자 양극화 현상을 보이고 있다. 몇몇의 택지지구 및 신설 역세권 상권을 중심으로 투자자들이 모이고 있지만 그 외의 지역은 투자문의 조차 뜸한 경우가 많다.

테마쇼핑몰의 경우는 여전히 고전하고 있다. 이미 공급이 과잉되어있는 천편인률적인 쇼핑몰에 더 이상 수요자들의 관심을 끌지 못하고 있는 것. 각종 광고 마켓팅으로 분양이 완료된 쇼핑몰이라고 해도 임차인을 맞추기 힘들어 대형 쇼핑몰의 공실은 나날이 늘고 있는 추세다.?

▶2007년 하빈기 상가시장 전망

올하반기 상가시장은 동탄제2지구 신도시 등 대규모의 토지보상금이 풀려나면서 유동자금이 상가시장으로 유입될 것이라는 기대감이 적지 않다. 하지만 오는 9월 분양가상한제 실시 등을 통해 아파트 시장에 대한 관심 다시 높아지면 상가시장으로 눈길을 돌렸던 투자수요가 양분될 수 있다는 점도 간과할 수 없다.

2007년 하반기 상가시장은 고유가, 금리인상등이 상가경기 활성화에 최대 걸림돌로 작용할 것으로 보인다.

최근 한국은행이 하반기 중 콜금리 인상을 강하게 시사한 가운데 금융시장에서는 콜금리가 8월이나 9월에 0.25% 포인트 인상될 것이라는 전망이 일고 있다. 이로 인해 금리가 인상되면 은행권 대출에 따른 이자부담은 투자자의 수익률을 저하시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다.

올하반기도 상가시장은 안정적인 투자수익이 보장되는 주공단지내상가나 주요 택지지구 및 신설 역세권 일대를 중심 상가투자 수요가 집중될 것으로 예상된다.

하지만 최근 입지가 우수한지역의 상가 분양가가 치솟으면서 투자수익률을 떨어뜨리고 투자자의 발길도 멀어지고 있어 분양상승 등으로 인한 상가시장 활성화의 어려움도 예견된다.

악재로 작용될 사안이 많은 올 하반기 상가시장은 분양성이 검증된 지역에만 투자자들이 주목을 하는 유형별 양극화는 올 하반기도 이어질 것으로 예상된다. 상가시장의 특성상 입지나 유형별로 수익률과 시세차익이 차이가 크다는 특수성을 이해하고 투자시 옥석가리기에 노력을 아끼지 말아야 투자의 실패확률을 최소화 할 수 있다.

▶ 2007년 상반기 상가시장 이슈 ◀

1. "고수익 보장.연예인 입점" 상가허위광고 대거 적발

공정거래위원회는 올 초 상가 분양.임대 과정에서 허위.과장 광고를 하거나 중요 정보를 제공하지 않는 등 표시.광고법을 위반한 23개 업체를 적발, 시정명령과 과징금 부과 등의 제재를 내렸다.

공정위에 따르면 이들 업체는 △확정수익 보장기간이 1~2년에 불과한데도 장기간 수익이 보장되는 것으로 나타내고 △대형 학원, 문고, 유명브랜드 등의 입점이 확정된 것으로 허위 사실을 표시했으며 △객관적 근거없이 예상수익률을 부풀려 제시하고 △광고에 출연한 유명 연예인이 상가에 입점한 것처럼 허위 과장 광고를 한 것으로 알려졌다.

2. 잠실 레이크팰리스 단지내상가B동 역대 최고 분양가 기록

상가시장에도 고분양가 논란이 일었던 2007년 상반기 역대 최고가 상가가 등장했다. 잠실 레이크팰리스 단지내 상가 B동의 1층 평당 분양가가 1억3천만원에 공급되면서 레이크팰리스의 단지내 상가 B동은 지상 1층뿐 아니라 지상2~5층 분양가도 역대 상가분양가 최고치를 기록했다. 층별 분양가는 △1층 평당가 1억3천만원 △2층 평당가 5천6백만원 △3층 4천50만원 △4층~5층 3천만원만원 수준이었다.

하지만 이 상가는 분양률 저조현상과 투자수익률을 제시 어려움 등으로 지난달 분양가를 최고 3천만원까지 하향조정하여 분양중이다.

3. 삼성타운 입주 기대감으로 강남역 상권 활황

삼성타운 입주가 가시화되면서 삼성타운 일대 강남역 상권은 매물 실종과 매매가 임대가가 급상승했다. 삼성타운과 인접한 지역에서 분양중인 주상복합상가의 1층 평균 평당분양가는 6300만~8700만원선으로 지역적인 가격선을 고려한다고 해도 상당히 높은 수준이다.?

기존 점포의 경우 권리금이 삼성타운 조성 계획이 발표된 3년 전보다 2배 정도 뛰었다. 상가도 삼성타운 주변 1층 40~50평 규모의 권리금이 3억원 안팍이며, 임대보증금 3억~5억원에 월세 1000만~1500만원에 달해 강남역 상권에서도 최고의 수준을 보였다.

4. 동탄2지구 지정으로 동탄신도시 ‘들썩’

경기 화성시 동탄신도시 동쪽 660만평을 동탄2지구 신도시로 지정하자 부동산 시장이 호재는 아파트 뿐 아니라 상가시장에도 영향을 미치고 있다. 동탄2지구 신도시 지정으로 기존 동탄신도시 중심상업지구 내 상가에 다시 한번 투자자들의 관심을 보이기 시작했다.

지구 지정 이후 투자자들의 동탄신도시 중심상업지구에는 투자자의 방문이나 전화문의가 꾸준히 늘고 있다. 하지한 투자자들의 관심이 늘고 있는데 반해 직접적으로 상가투자에 뛰어들고 있는 투자자는 많지 않다. 아직 동탄 중심상업지구내의 분양 상가의 잔여 물량이 많아 투자자들이 관망세를 보이고 있고, 현재까지는 아파트나 토지쪽의 관심이 더 가중되어 있기 때문인 것으로 파악된다.

5. 고위공직자 다섯명 중 한명은 상가투자자

정부공직자윤리위원회가 올3월 행정부 고위공무원과 공직유관단체장 625명에 대한 2006년도 재산변동신고 내역을 공개했다. 이 내역에 따르면 조사 대상이 됐던 625명의 공무원과 배우자 등의 재산 공개 내역 중 상가(근린생활시설, 상가, 상가주택 등)에 투자한 공무원(배우자포함)은 무려 132명으로 21%에 이르는 것으로 밝혀졌다. 다섯명 중 한명은 상가투자에 나선 꼴이다.

또 많게는 4~7개의 상가를 소유한 공무원도 있었으며 이들이 소유한 상가는 총 210개로 총 상가를 보유하고 있는 공직자당 1.6개의 상가관련 시설을 소유하고 있는 것으로 나타났다.

상가뉴스레이다 레이다경제연구소 선임연구위원 정미현

前내집마련정보사 정보분석팀 연구원

前 닥터아파트 시황팀 애널리스트

前 알젠 리서치팀 팀장

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