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상가시장의 부활을 꿈꾸며
2007-06-25 출처 : 장경철컨설턴트
장경철컨설턴트
016-732-9283
분양현장에서 있는 영업사원으로서 상가투자관련 컨설팅을 하는 컨설턴트로서 매번 느끼는 점은 이렇다. 최근 각종 신문등 매체를 통해서 상가투자에 관련된 우호적인 기사나 장미빛 전망치를 보곤 한다.

그러나 이러한 반사익을 얻을거라는 내용이나 전망과는 달리 분양현장에서 느끼는 분위기는 그렇지만은 않다. 각종 보상금과 부동자금 약 500조가 투자처를 찾지 못하고 있다고 한다. 이들중 일부는 상가투자쪽으로 관망을 하고 있다는 분석이다.

과거 상가시장은 크고 작은 몇차례 아픈 기억을 가지고 있다. 그래서 후분양제의 도입등 제도의 보완도 있었다. 하지만 곳곳에서 분쟁이 있고 여지를 가지고 있다.

상가시장이 다시 과거의 영광을 재현하기 위해서는 몇가지 조건들 개선이 되어야 하겠다. 개인적인 사견이지만 몇가지를 짚고 가기로 하겠다.

▶ 상가시장에서 사라져야 할 3가지 보장제

"전매보장제"

상가투자자들이 현장에 직접 오는 것을 흔히 "워킹"이라고 한다. 물론 담당자가 정해지지 않은 경우를 말한다. 상담을 받는 경우 담당자에게 쉽게 들을 수 있는 용어중 하나는 "전매"일 것이다. 물론 전매가 불가능 하거나 안 되는 것은 아니나 너무도 쉽게 "전매보장"말을 쉽게 쓴다.

지금의 경기상황이나 상가시장 여건은 과연 어떠한가? 우리는 잘못된 전매보장을 전제로 한 상가투자가 얼마나 끔찍한 결과를 초래하는지 대해서 익히 알고 있을 것이다. 최근 상가투자에 관심이 많아지면서 전매보장을 앞세운 불량상가의 분양권유가 극성을 부리면서 투자자들의 주의가 요구 된다.

상가로서 매력이 떨어지는 지하층, 상층부를 권유하면서 위치적으로 불리한곳을 분양주체의 말만 믿고 투자했다가 피해보는 선량한 투자자들이 늘고 있는 것이다.

더욱이 전매성사를 통한 과도한 프리미엄 보장을 약속한다면 신중에 신중을 기해야 할 것이다. 분양대금 완불 능력이 없는 투자자의 경우 준공전 전매성사 약속을 철썩같이 믿고 계약을 했다가는 연체료는 물론 세행사의 계약해지 조건에 해당돼 계약금을 날릴 수도 있다.

다음과 같은 사례는 완불능력이 없는 투자자의 경우에 전매를 전제로 한 투자가 얼마나 무모한지 보여주는 사례이다. 자동차 세일즈를 하는 김기동(남.28)씨는 영업사원의 투자권유를 받고 홍대에 S상가에 투자를 하였다. 그러나 문제는 분양가가 1억8천인데 김씨가 가진 자금은 3000만원뿐이라는 것이다. 분양직원은 투자금액이 부족하니 계약금만 치루고 전매를 약속하였다. 물론 구두상의 약속일뿐. 영업사원의 말만 믿고 투자한 김모씨는 분양업체의 중도금 압박에 시달리고 있고 잘못하면 계약금 10%만 날릴 처지가 되었다.

이러한 "전매보장"은 구두상의 약속일뿐 결국 그 폐해는 투자자에게 돌아간다. 이러한 무책임한 전매보장은 상가시장의 숨통을 막는 저해요인으로 작용 할 것이다. 결국 상가투자는 충분한 여유자금을 가지고 장기적인 안목으로 임해야 리스크를 줄 일수 있다.

"수익률보장제"
얼마전부터 상가시장에는 수익률 보장이라는 용어가 유행처럼 사용되고 있다. 과연 실효성이 있는가? 하는 점이다. 확정수익보장증서는 그야 말로 시행사에서 일정기간에 일정률의 수익률을 보장해 준다는 내용이다.

다음과 같은 실례가 있다. 김하나(여.27)씨는 서울 동대문의 한 패션 전문매장의 광고를 보고 분양을 받았다. 4평짜리 점포 2구좌를 한구좌당 3200만원씩 총 6400만원의 자금이 들었다. 이들이 제시한 임대조건은 1구좌당 45만원씩 1년간 시행사가 보장한다는 내용이 였다. 물론 시행사에서 발행한 수익률보장증서가 있었다. 분양받은 시기는 2006년 7월 이였고 9월이후 임대수익을 주기로 했으나 현재까지도 불이행 상태이다.

위와 같은 약속이 잘 지켜진다면야 별 문제가 없겠지만 현실은 정 반대로 약속이 지켜지지 않는 경우가 더 흔하다. 이 경우 소비자들은 법적으로 구제받을 수 있는지 하는 점이 문제이다. 이처럼 수익률보장증서를 발급했다고 하더라도 대법원의 견해에 따른다면 비록 분양광고를 통하여 수익률 보장을 하였다고 하더라도 사기 또는 착오를 이유로 한 계약취소나 채무불이행을 이유로 한 계약해제를 할 수 없게 된다.

분양회사가 일정 기간 임대보증금과 월세 수익을 보장한다는 임대보증서를 발급하였음에도 이를 이행하지 않는다면 수분양자는 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제하거나 최소한 임대보증금과 월세 수익 상당액을 손해배상으로 구할 수 있다. 경우에 따라서는 사기분양이 되어 분양계약을 취소할 수도 있다.

문제는 수분양자가 소송을 통하여 승소하더라도 현실적인 구제를 받기가 쉽지 않다는데 있다. 우리나라 분양회사는 영세한데다가 분양이 완료된 후에는 법인을 해제하거나 껍데기로 만들어 버리는 경우가 허다하기 때문에 수분양자가 분양회사의 약속 불이행을 이유로 소송을 하여 승소판결을 받았을 때에는 이미 분양회사에 재산이 남아 있지 않은 후인 경우가 많다.

따라서 수분양자들은 상가분양을 받을 때 분양회사가 약속을 지키지 않을 경우도 고려하여 분양회사의 과거 분양실적 등으로 통하여 분양회사가 믿을 만한지, 분양회사의 재산은 어느 정도인지, 약속한 임대보증기간이 지난 후에도 임대가 잘 될 수 있을지 등을 면밀히 분석하여 신중하게 분양받아야 한다.

법적 구제 수단이 있고 없음을 떠나 결국 투자의 최종 판단과 책임은 수분양자의 몫인 것이다.

본인이 보기에는 수익률보장제의 진정한 의미는 퇴색한 채 단지 분양을 하기 위한 수단으로 사용이 된다는데 문제가 있다고 하겠다.

다음과 같은 제도가 오히려 대안으로 보인다. 수익률 보장 방식은 말로만 수익률 보장을 광고하는 것이 아니라 실제로 투자자와 약정한 수익금을 주거래은행에 미리 예치해놓고 계약자명의의 '수익보장확약서'를 발급해 주는 것인데 이렇게 되면 투자자는 상가 개장 이후 임대 여부에 상관없이 수익률에 해당되는 수익금을 은행에서 지급받는다.

입지 여건과 상권 형성에 자신감이 있고 수익보장을 제대로 이행한다면 투자자와 임대자 모두 공생이 가능한 대안이 될 것이다.

"임대보장제"
상가중에 임차인 확보,임차인 100%대기중, 선임대 후분양등의 광고 문구가 눈에 띈다. 과거나 지금이나 상가활성화에 실패한 상가들을 보면 실질적인 전문상인이 부족하다는 점이다.

실례로 하나를 들기로 한다. 특히 외국계 백화점이나 상인들을 들먹이면서 광고에 임차인확보가 되었으니 투자하라고 한다. 명동에 오픈한 상가가 있다. 미국의 유명백화점이 입점을 해서 임차인 걱정은 하지 말라고 한다. 그러다가 입점시기가 임박하자 미국계 백화점과 계약이 파기되었다고 투자자에게 일방적으로 통보를 하였다. 현재 이 사안은 법정에 계류중 이다. 결국 임차인은 확보가 안 된 것이나 마찬가지 상황이 되었다.

상가활성화의 성패는 입지나 업종의 선택도 중요하지만 임차인의 능력 또한 못지 않게 중요하다. 이처럼 분양을 하기위한 임차인의 확보가 아닌 상가활성화를 위한 실질적인 임차인의 확보가 중요하다고 본다.

잘 알다시피 상가는 대표적인 수익형 부동산이다. 수익이 나오지 않으면 상가의 생명은 없는 것이다. 상가에 공실이 있으면 이빨 빠진 호랑이와 같다. 이는 상가전체에 활성화에도 큰 영향을 미치게 된다. 작금은 상가시장에서 중요한 시기로 본다. 투자자들을 상가시장으로 끌어당기기 위해서는 과감한 동선의 변화와 적정 점포수 산정, 고객 집객요소의 확보, 전문 임차인의 확보 등이 관건이 될 것이다.

단지 분양만을 위한 보장제도는 존재의 이유는 없다. 상가시장이 투자자의 진정한 선택을 받으려면 구두상의 보장이 아닌 진정한 보장이 되어야 한다고 생각한다. 그래야 재투자가 생기고 상가가 과거의 영광을 재현할 것이다.

네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽"운영자
(전)한국세정신문기자
다수의 부동산 카페운영
KBS2TV 세상의 아침 부동산관련 인터뷰
머니투데이,서울경제,헤럴드경제,한국경제,이투데이 부동산기사 자문
(현)조인스랜드 내가 고수 칼럼리스트
(현)상가뉴스레이다 칼럼컨설턴트
(현)네이버 재테크 부동산 칼럼리스트
(현)야후 재테크 부동산 칼럼리스트
(현)브레이크 뉴스 부동산 칼럼리스트
(현)프라임경제 시민기자
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