지난해 이름 있는 경제잡지에서 ‘10년 후 한국 부동산시장은 어떻게 될까’라는 주제로 설문조사를 했다. 결론부터 말하자면 응답자 중 무려 66.8퍼센트가 10년 후 부동산가격은 상승할 것이라고 전망했다.

일반인들의 부동산 가격상승에 대한 기대감이 그만큼 크다는 말이다. 특히 서울 강남지역의 아파트가격에 대한 전망을 묻는 질문에서는 60퍼센트 이상이 계속 상승할 것이라고 예상해 눈길을 끌었다. 10년 후 주택시장은 양극화가 심화되면서 부익부 빈익빈 현상이 가속화될 것이라는 의견도 많이 있었다.

또 임대주택이 늘어남에도 불구하고 대부분의 도심은 주택난이 심화되어 사회문제로까지 확대될 것이며, 판교 및 용인권은 서울 강남과 용산의 초고층 주상복합단지와 더불어 최고급 주거단지로 탈바꿈할 것으로 전망했다.

부동산 전문가 중 대부분은 10년 후에는 인구증가율은 둔화되겠지만, 가구수가 증가하고 주택이 고급화,대형화되는 추세로 인해 부동산가격이 완만한 상승세를 보일 것이라고 내다봤다. 하지만 베이비붐 세대의 퇴직현상과 역모기론 및 임대주택의 활성화로 주택가격이 하락할 것이라고 전망한 전문가도 소수 있었다.

상가시장은 대규모 택지지구의 대형상가나 최첨단 디지털플라자가 출현하면서 중소규모의 영세상가는 힘을 잃을 것으로 전망했다. 토지시장은 레저관광지 주변과 중소도시 주변의 농지?임야가 투자 관심지역으로 몰리면서 가격급등 현상을 보일 것이라는 견해가 지배적이었다.

참여정부들어 정부 연구기관과 건설 유관업체에서 매년 말 관례적으로 내놓는 부동산 보고서를 보면 해마다 ‘내년’에는 부동산가격이 하락할 것이라고 전망이 대부분이다. 하지만 예상과 달리 장기적으로 보면 호재가 있는 지역에서는 부동산가격의 상승세가 이어질 가능성이 있다. 따라서 매년 반복되는 부동산하락론, 특히 아파트가격 하락론만 믿고 내집마련을 미룬 서민들은 수년째 피해를 보고 있다.

전문가들의 시장전망이 엇갈리는 가운데 필자 또한 나름대로 시장을 예측하는 방법이 있다. 바로 주식시장에서 모두가 좋아하는 미인주를 찾는 것과 마찬가지 방법이다. 시세가 폭발하기 직전에 모두 다 관심 있고 매수세력이 풍부한 부동산을 미리 알아내는 것이다.

시장의 흐름을 읽고 정확한 미인주를 고르기 위해서는 일단 우리나라 상위 부동산 정보업체의 상담메일을 읽어본다. 상담메일이 아무리 많더라도 밤을 새워서라도 읽어본다. 상담내용을 분석하고 현장탐방을 하다 보면 특정지역의 관심사를 알 수 있고, 어느 정도 시장예측이 가능하기 때문이다. 이러한 분석자료를 바탕으로 유망지역의 부동산을 꾸준히 추천해 투자자들에게 많은 수익을 안겨주었다.

부동산에 투자할 때는 미시적 접근, 즉 지역적 호재까지 세밀하게 관찰하여 투자하는 습관이 필요하다. 한 해 동안 A라는 지역이 50퍼센트 상승하고 B라는 지역이 55퍼센트 하락했을 때, 한 해 평균 부동산가격 추이는 5퍼센트 하락률로 잡히기 마련이다. 평균만 생각해서는 안 된다. 진정한 투자자라면 A지역을 찾아내야 한다.

작금의 현실은 온통 ‘대출규제와 신도시개발 그리고 임대아파트 대량공급으로 집값을 잡을 수 있을 것인가’와 ‘내집마련 시기는 언제인가’에 쏠려 있다. 부동산투자 타이밍, 특히 내집마련은 제2의 국가적 재앙이 오지 않는 한 언제나 ‘NOW!’다. 단 저평가된 곳, 호재가 있는 곳을 발견했을 때 말이다.

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅대표>