분양시장 우위로 공략

최근 콜금리 인상과 은행의 양도성예금증서(CD) 및 은행채 발행 확대에 따른 금리상승으로 가계의 이자부담이 더욱 커져 주택시장은 당분간 안정세에 접어들것이라 예상된다.
시중 은행의 주택담보대출 금리가 최대 7.7%에 육박하고 7~8월 매매 비수기에 접어들었다는 점이 단기 안정세에 무게가 실리고 있다. 하지만 휴가철 이후 3분기 부터는 9월 가을 이사철과 대선에 따른 규제완화 기대감에 따라 일부지역의 경우 상승세를 탈수도 있으나 지난해 3분기때처럼 큰 폭의 상승세는 힘들것으로 보여진다.

철저히 분양시장 위주로 공략하라

국민들 대다수가 신규분양시장을 통한 아파트 투자가 최고라고 할 정도로 분양시장이 뜨겁게 달아 오르고 있다.오는 9월 시행예정인 분양가 상한제는 실질 분양가 인하폭은 얼마되지 않은 채 청약경쟁율만 가열시켜 내집마련을 더욱 어렵게 만들 수 있다. 또한 이로인해 민간 부문의 공급을 위축시켜 아파트 수급불안과 가격 상승을 이끌 수도 있기 때문에 호재있는 곳 위주로 내집마련을 서두를 필요가 있다.

서울에서는 7월말 공급예정인 구로구 신도림동 360-51번지외 대성연탄공장부지 1만평(연면적 10만평)규모의 복합타운 중 주거부분을 주목할 필요가 있다. 특히 ‘대성 디큐브시티’는 강남수준을 능가하는 최고급 수입 마감재를 사용한 서울 서남권 최고 수준의 아파트로 공급될 예정이다. 특히 주거부분과 함께 들어서는 국제규모의 호텔과 수준높은 문화시설과 상업시설등의 비주거부분은 입주민들의 생활수준을 한층 업그레이드 시킬것으로 예상된다. 수도권에서는 용인시 동천동 삼성래미안 단지가 단연 압권이다. 중대형 2,393가구를 7월말~8월경 내놓은데, 신분당선 동천역이 개통될 경우 강남역까지 20분 정도면 닿을 수 있고, 판교의 후광효과를 가장 가까이서 누릴 수 있는 단지다. 단, 용인지역 거주자에게 100% 우선 공급되지만 수도권 거주자에게도 관심이 많다.

송도신도시에서의 분양도 이어진다. GS건설이 공급하는 송도자이 하버뷰는 8월경 1069세대 규모로, 코오롱 프라우의 청약열기를 이어가려 한창 분양을 서둘고 있다.

대림산업도 오산시 양산동 미원모방 부지에서 1646가구 분양을 앞두고 있다.1번 국도를 사이에 두고 화성 동탄신도시와 인접하고 있다.병점복합타운 개발 예정지와 태안지구 편의시설 등을 이용하기 쉽다. GS건설과 대림산업이 공동 시공하는 권선구 권선동 권선주공1?3차 재건축 물량도 8월 분양될 예정이기 때문에 관심을 가져야 한다.1560가구 중 416가구가 일반에 공급된다.

매매시장 전망 및 공략법

두어달 새 급격하게 올랐던 강남권 재건축 아파트를 필두로 수도권 지역 아파트 값이 전체적으로 안정세에 접어 들었다
하지만 휴가철이후인 9월에 접어들면 대선의 영향과 가을철 이사수요로 일부지역의 경우 상승세를 뛸 것으로 본다, 지난해 집값상승이 9월부터 시작되었던 반복 학습효과가 사람들의 뇌리에 있어 매매시장에 일부 뛰어들 수 있다. 하지만 정부의 집값 안정정책기조가 계속되고 있고 하반기부터 시행되는 분양가 상한제 영향과 오는 8월부터 보험사와 농협 등 제2금융권에서도 6억원 이하 아파트를 담보로 주택담보대출을 받을 때에도 총부채상환비율(DTI)이 확대 적용되기 때문에 집값 상승폭은 제한적일 것이다.
또한 주식시장 상승세가 하반기에도 이어질 경우 단기적으로 아파트 시장의 하락세에 기여할 것이지만 상승세가 꺽인다면 시중의 여유자금이 아파트 시장으로 몰릴 수 있다.
휴가철이후 아파트를 일반 매매로 구입할시에는 철저히 개발지주변이나 지하철(복선전철 포함) 예정지 위주로 구입하는 게 안전하다.

전세시장 전망 및 공략법

전세시장은 당분간 여름철 비수기를 맞아 이사수요가 줄어들어 안정세를 뛸 전망이다.
상반기만 보더라도 아파트 전세시장이 양극화 되었는데요 강남보다는 강북이 중대형보다는 소형아파트의 전셋값이 강세를 보였다.
하지만 하반기 수도권 일대 아파트 입주량은 5만5181가구로 지난해 같은 기간보다 16.5% 줄어들고 분양가상한제 도입으로 ‘전세 눌러앉기’ 수요도 늘어갈 가능성이 있다.
지역거주 우선제로 인한 신규 분양아파트의 당첨확률 높이기 위한 이주수요로 일부지역 (화성 ,용인)의 경우 전세가격이 불안해질 가능성이 있다.

부동산관련 (아파트, 상가,토지)재테크 전략

휴가철 이후 오는 9월부터 청약가점제와 더불어 분양가 상한제(8월말까지 사업승인 신청 분) 가 실시된다, 따라서 청약가점제에따라 수혜가 확실시 되는 분들은 유망 분양물량을 기다라는게 좋다. 가점제와 관련이 없는 사람들은 가점제 전이라고 프리미엄이 확실히 붙을 단지에 청약통장을 사용하는 게 낫다.

상가시장은 여름 비수기에 들어서면서 이미 소강상태를 보이기 시작했다.
장마철과 휴가철이 끼여 있어 상가 분양수요가 줄기 때문에 관련업체들 역시 분양시기 조정에 나서고 있다. 민간 상가정보업체에 따르면 지난달에는 52건의 상가가 분양시장에 나왔지만 이달에는 37곳으로 줄었다. 요즘에는 하루 1건 정도가 분양을 예고하고 있어 차분한 편이다. 하반기 상가시장은 ‘곳에 따라 맑음’으로 예상된다. 경기 불황으로 전반적인 침체 장세가 불가피할 것이지만 유망 상가엔 투자 수요가 몰릴 가능성이 크다. 연말까지 신도시?혁신도시 등에서 풀릴 막대한 규모의 토지 보상금이 변수다. 이 가운데 일부만 유입돼도 상가시장엔 위치?상품?규모에 따라 ‘반짝 장세’가 들어설 것으로 본다 투자 수요가 몰릴 것으로 예상되는 상가는 대규모 배후 수요를 낀 단지 내 상가나 택지지구 근린상가, 신설 역세권 상가, 아파트형 공장 내 상가 등이다
상가부분은 일방적이고 불확실한 운영수익(Income gain)을 내세우는 테마분양상가보다는 현재 운영되고 있고 가격상승가능성(capital gain)l 있는 안전한 택지지구 상가나 근린 상가 위주로 접근하는 게 좋다.

토지는 정부가 잇따라 내놓은 각종 규제가 올해 대부분 시행되면서 투자자들이 발길을 끊은 탓이다. 상반기에 활황세를 보일 것으로 예상했던 동탄2신도시 주변 토지시장에도 찬바람만 블고 있다.
따라서 토지시장의 침체 장세가 당분간 계속될 것으로 본다. 세금을 내고 나면 건질 게 없다고 보는 투자자들의 비관적 전망이 시장 탈출로 이어지고 있어서다.

연말에 치러질 대선과 보상금에 대한 기대감도 크지만 섣부른 투자는 금물이다.
규제의 그물이 워낙 촘촘해 땅값 상승을 뒷받침하는 매수세 형성이 어려워 투자금이 장기간 묶일 수 있어서다. 다만 개발 재료가 많고 토지거래허가구역에서 제외된 수도권 일부 지역엔 급매물을 노린 투자 수요가 몰릴 수 있다.

결론적으로 토지의 경우도 외지인의 경우 적용되는 양도세 중과에 대비해 투자하는 게 필요하다. 이왕이면 장기적인 관점에서 개발가능성이 높은 서울 수도권 토지로 한정해 관심을 갖는 게 좋은데 이왕이면 지목변경을 염두 해 투자하는 게 좋다.

<매일경제 박상언유엔알 컨설팅대표>