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| 상가투자 VS 예금금리 |
| 2007-08-03 |
출처 : 정미현 연구위원 |
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| ▶ 저축은행 예적금 금리(단위 =%) |
구분
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1년 정기예금
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1년 정기적금
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솔로몬
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5.8
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6.0
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제일
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5.8
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6.0
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HK
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6.1
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5.8
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한국진흥
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5.8
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5.5
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현대스위스
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5.8
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5.5
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푸른
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5.7
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6.0
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토마토
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5.8
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6.1
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모아
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5.8
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6.1
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미래
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5.5
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5.6
| | 최근 수신 감소로 고심하고 있는 중대형 저축은행들이 예ㆍ적금 금리를 속속 인상하고 있다. 시중은행 과의 예금 금리차가 줄어들고 있는데다 저축에서 주식ㆍ펀드로 자금이 빠르게 이동하면서 저축은행 수신액 감소와 최근 콜금리가 인상 등의 영향을 받았기 때문이다.
이런 예금금리 등의 금리 인상이 상가투자시장에는 어떤 영향을 미칠까
단기적으로 봤을 때 상가투자에 투입되는 각종 세금과 유지보수 비용등으로 인해 6% 이상의 수익률이 나오지 않을 경우 저축예금보다 못한 투자가치를 보일 수 있다는 우려가 나오고있다.
또 은행금리가 오르면서 20~30%의 대출을끼고 투자를 시작하는 투자자들은 갚아야하는 대출금리 즉 조달금리가 올라 상가 투자가 위축될 수 있다.
이렇게 금리인상은 상가 투자자들의 투자심리를 위축시키는데 일조를 하고 있다. 하지만 정말 상가 투자보다 은행에 입금하는 것이 더욱 효과적인 투자 방법이 될 수 있을까
예를들어 4억짜리 상가에 투자하는 경우 쉽게 안정적이라고 말하는 6% 이상의 수익률이 낼 수 있는 상가라고 가정해도 취득시 들어가는 취등록세 부가가치세 등을 생각한다면 실질적은 수익률을 훨씬 떨어질 수 있다.
상가투자 : 4억짜리 상가를 20%의 은행대출과 보증금 5천만원을 끼고 투자했을 때 실투자금액은 2억7천만원이다. 여기에 취등록세와 기타 등기비용 등 분양가의 5.1%달하는 세금액을 2천40만원을 더하면 총 투자금액은 2억9천40만원이 산출된다.
▶분양가 4억 상가 취득시 부과되는 세금
단계
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관련세금
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세율
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기준금액
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금액
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취득
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등록세, 교육세
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2.4%
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400,000,000(총분양가액)
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9,600,000
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취득세, 농특세
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2.2%
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400,000,000(총분양가액)
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8.800.000
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부가가치세
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10%
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160,000,000(건물 분양가액)
사업자 등록시 환급 가능
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16,000,000
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기타등기비용
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약 0.5%
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400,000,000(총분양가액)
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2,000,000
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분양금: 400,000,000원
건물분 부가가치세: 16,000,000원 (건물분양가 160,000,000원 가정)
건물시가표준액: 112,000,000 (가정)
토지공시지가: 168,000,000 (가정)
| *자료 : 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)
이 상가가 6% 투자수익률을 내는 상가라고 가정했을 때 실질연수익은 1천620만원이다.
▶ 분양가 4억 투자수익률 6%일대의 상가
1. 분양가
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400,000,000
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2. 예상보증금
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50,000,000
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3. 예상월세
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1,750,000
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4. 융자금
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80,000,000
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5. 융자이율
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6%
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6. 실투자금액
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270,000,000
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7. 월대출이자
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400,000
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8. 실질월수익
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1,350,000
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9. 실질연수익
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16,200,000
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10. 실질연수익률
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6.00
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*자료제공 : 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)
은행적금 : 하지만 같은 투자금액 2억9천40만원을 저축은행에 입금했을 때 이자 수익금은 1천771만4400원이며 여기서 이자소득세를 15.4%를 제외하면 약 1천499만원의 실질 연수익을 얻을 수 있다.
이는 같은 투자자금 대비 상가투자금이 은행적금에 비해 약 8%가량 높은 투자수익을 올렸다는 것을 보여준다.
결국 금리 인상이 우려했던 만큼 상가투자 수익률 하락에 영향을 끼치지는 못했으며 6%수준의 투자 수익률 정도면 6.1%이상의 이자를 제시하는 은행보다 높은 투자수익률을 올릴 수 있다는 점도 알 수 있다.
또 이처럼 단기적인 년단위 투자수익률이 아닌 실물경제 상승으로 인한 부동가치 상승 효과와 추후 일어날 수 있는 임대료 상승 등의 매력도 빼놓을 수 없는 상가 투자의 매력이라고 할 수 있다.
이처럼 은행 금리 인상으로 상가투자 수익률이 악화될 것이라는 예상이 많았지만 실제 투자수익률 분석에서의 결과는 달랐다. 약 6%가랑의 투자수익률이면 은행권의 이자수익률보다 높은 수익률이 보장된다.
또 단기적인 수익률이 앞서는 것은 물론 장기적으로 봤을 때 상가투자는 부동산 보유가치 상승 등으로 인한 수익이 형성되기 마련이므로 장기적 시각으로 투자를 고려할 필요가 있다.
상가뉴스레이다 레이다경제연구소 선임연구위원 정미현
前내집마련정보사 정보분석팀 연구원
前 닥터아파트 시황팀 애널리스트
前 알젠 리서치팀 팀장
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