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판교신도시 상가조합원 조합선택시 유의점은?
2007-08-10 출처 : 정미현 연구위원
한국토지공사는 경기 성남 판교신도시 생활대책용지 공급대상자 총 1474명을 확정됐다. 이번 공급대상토지는 근린생활시설용지 및 근린상업용지로 공급면적은 총 6만㎡이며 각 시행사가 선정한 생활대책용지 대상자들이 필지별 공급면적에 맞게 조합(희망대상필지 면적의 90% 이상 조합원 구성)을 결성해 신청해야 한다.

공급금액은 3.3㎡(1평)당 근린생활시설용지 1270만원, 근린상업용지 1980만원이다.

이로써 판교 상가 조합들의 조합원 유치전이 보다 구체적이고 본격적으로 이뤄질 것으로 보인다. 그렇다면 상가 조합의 용지 추첨 일정이나 생활대책용지 공급 대상자의 조합 선택에 있어 유의할 점은 무엇일까


토지 공급 일정은

현재 판교신도시 상가 조합은 약 20개 이상이다. 이들 상가조합은 조합원을 모집해 9월 초순 예비등록 기간을 거칠 예정이다. 이 기간 중 조합에 이중 가입된 조합원등을 적발하는 내용 등의 적법한 구성원 검증 절차를 거치게 된다.

조합은 9월부터 10월까지 원하는 필지에 당첨될 때까지 3회에 걸쳐 신청을 할 수 있다. 또 회차별로 5순위까지 신청이 가능하고 순위별로 같은 필지에 신청자가 몰리는 경우 전산 추첨한다.

이때 조합에 이중 가입으로 적발된 조합원의 경우 해당 추점에서 제외되는 불이익을 겪을 수 있으니 유의해야한다.


조합선택에 유의할 점은

①조합 형성 시 과잉경쟁 = 생활대책용지들은 6평,8평 규모로 공급되지만 택지개발주체의 상가용지공급은 개별적으로 6평, 8평 단위로 구분해서 공급하는 것이 아니다. 그래서 상가를 지으려면 20~30여개의 딱지 소유자가 모여 조합결성을 통한 조합과의 용지공급계약을 맺어야한다.

이때 상가조합결성을 통해 상가를 개발하려는 업체의 입장에서는 △토지매입비 대납 △건축비 대납 △상가개발 중에 발생할 추가분담금을 대납하여준다는 조건을 제시하는 등 현실적으로 개발에 부담이 될 만한 짐을 가지고 조합결성을 경쟁적으로 추진해 부작용이 발생하기 쉽다.

②조합간 경쟁으로 인한 자금 문제 = 대부분의 예비조합의 경우 시행대행이나 공동사업을 전제로 자금을 지원해주는 시행사를 끼고 사업을 하는 경우가 대부분이다. 이때 일부 조합들의 조합원 유치경쟁으로 시행사에서 과도하게 끌어 쓴 자금문제 때문에 조합간부가 잠적하는 등의 문제들도 적지 않게 발생한다.

이런 조합에 가입한 조합원은 기가입조합의 행정업무 마비로 인해 타조합으로 이전하는 것이 힘들 수 있으며 사업진행 자체에도 무리가 올 수 있다.


근생용지와 근린상업용지의 차이는

판교신도시내 상업 용지는 용도나 구역 구분 없이 신청이 가능하고 토공 판교사업단에서 일괄신청접수 후 추첨할 예정이다. 계약은 관할 시행사별로 하게 된다.

하지만 조합원의 입장에서는 근생용지보다는 근린상업용지의 상가건립이 투자가치가 높다. 건립되는 상가 규모의 차이 때문이다. 근린생활시설용지에는 지상 3층 규모의 상가가 지어지는 것이 보통이라면 근린상업용지의 상가는 6층이상 규모의 상가가 들어서는 것이 대부분이다.

①근린생활시설용지 = 신규로 택지 개발을 시행할 때 택지개발촉진법에 의해 토지이용계획을 수립하면서 지정하는 땅의 용도 중 하나로 건축법이 정한 근린생활시설만 건립할 수 있는 지역을 말한다. 따라서 일반주거지보다는 땅값이 비싸지만 상업용지보다는 싸다.

건축법상의 근린생활시설은 필지당 건물의 바닥면적이 500㎡ 이하로 슈퍼마켓·소매점·대중음식점·다방·제과점·세탁소·목욕탕·의원·헬스클럽·금융업소·예체능강습소·독서실·이미용원·태권도장·기원·탁구장 등이 들어설 수 있다.

②근린상업용지 = 상업용지는 입주민의 생활을 지원하는 생활편의시설 차원에서 공급하지만 100만평 이상의 대규모 사업지구의 경우 단순한 편의시설 차원을 넘어 신규상권을 형성하는 구심점이자 인근지역까지 포괄하는 중심상권을 형성한다. 분당과 일산 등 신도시가 그 대표적인 케이스이다.

토지이용계획을 수립할 때는 이와 같이 사업지구의 규모 및 지역적 특성을 고려하여 상업용지의 적정규모를 산출하고 최적의 입지여건을 갖출 수 있도록 배치한다.

또한 분당, 일산 등 대규모 사업지구에서는 상업용지의 위치 및 기능에 따라 근린상업용지, 일반상업용지, 중심상업용지로 세분하여 공급하고 있다. 하지만 10만평 미만의 소규모 사업지구에는 근린생활시설이나 준주거용지만 배치하고 상업용지를 생략하기도 한다.

상가뉴스레이다 레이다경제연구소 선임연구위원 정미현

前내집마련정보사 정보분석팀 연구원

前 닥터아파트 시황팀 애널리스트

前 알젠 리서치팀 팀장


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