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황학동 롯데캐슬 상가, 청계천 효과 누릴까?
2007-08-20 출처 : 정미현 연구위원
황학동 롯데캐슬 베네치아의 상업시설 공급이 시작됐다. 황학동 롯데캐슬은 배후 단지가 1,860 세대이며, 상가 분양면적은 1차 분양분 53,983.69㎡ 2차 분양분 43,369.41㎡로 총 97,353.10㎡(29,449.31평)이 이른다.

상가 자체의 규모와 상가의 주 수요층이 되는 배후단지 수요 양측 모두 최고 수준의 규모를 갖췄으며, 특히 상업시설의 경우 우리나라 주상복합 건물 중 최대 규모라고 할 수 있다.

이처럼 규모로서의 승부는 상권형성에도 큰 영향을 미칠 으로 보인다. 아파트에서도 나홀로 아파트 보다는 대단지 아파트의 가치가 높듯이 상업시설도 랜드마크가 될 만한 규모일 때 그 가치가 높아지기 때문이다.

실제 신도림 디큐브시티나 동탄 메타폴리스 등은 초대형 규모를 자랑하면서 인기리에 분양을 마쳤을 뿐 아니라 지역 부동산 가격에도 영향을 미쳤다.

중구일대에서 분양중인 상가의 평균 3.3㎡당 분양가가 지상1층 기준 5,451만원인 것에 비한다면 황학동 롯대캐슬은 1차 분양물량은 지상1층 3.3㎡당 약 2600만원으로 가격적인 경쟁력도 갖췄다고 할 수 있다.

하지만 중구일대 상가들이 대부분 면적대비 분양가가 높은 테마쇼핑몰이라는 점과 롯데캐슬의 전용률이 30~41%로 낮은 편이라는 점은 고려할 필요가 잇다.

이처럼 규모적 독보성이나 가격적 경쟁력을 제외하더라도 투자자들이 관심을 갖을만한 장점은 다양하다. 그 중 하나는 청계천변에 들어선 시설로 청계천 조망이나 수혜를 그대로 받을 수 있다는 점이다.

동대문 상권과 연결선상에 있는 황학동은 동대문운동장 공원화 사업과 함께 청계천 수혜등의 개발 호재로 인한 유동인구 성장 등도 장기적으로 봤을 때 유기적으로 작용할 것으로 예상된다. 또 이는 결국 황학 롯데캐슬에도 상권 형성 및 활성화에도 영향을 미칠 것이기 때문이다.

하지만 초대형 상업시설로서의 진정한 가치를 찾기 위해서는 동대문상권과 진출입이 쉬운 위치적 특성을 고려했을 때, 업종 및 브랜드 등 MD구성이 동대문 상권과의 차별화가 갖춰져야 할 것으로 보인다.

현재 동대문의 수많은 쇼핑몰들에도 공실이 난무하고 있는 시점에서 획일적인 의류쇼핑몰로는 성공적인 상권형성이 어려움이 예상되기 때문이다. 동대문 상권 대비 보다 고급스럽고 지역색을 살릴 수 있는 업종구성이 맞춰졌을 때 상권이 활발히 움직일 수 있을 것으로 예상된다.

황학동 롯데캐슬 베네치아 상업시설의 규모상 배후 단지 수요만으로는 도저히 정상적인 상권이 유지될 수 없을 것으로 보인다. 때문에 멀리서부터 고객들이 이곳을 찾아올 수 있는 차별화 된 ‘매력’이 있어야만 안정적인 상권이 유지될 것이다.

이밖에도 상습적인 정체가 반복되는 청계천로 주변의 교통상황도 상권이 형성되는데는 악재로 작용할 수 있어 이에대한 대책도 필요할 것으로 예상된다.

상가뉴스레이다 레이다경제연구소 선임연구위원 정미현

前내집마련정보사 정보분석팀 연구원

前 닥터아파트 시황팀 애널리스트

前 알젠 리서치팀 팀장


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