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가을 분양상가 시장 전망
2007-08-27	출처 : 정미현 연구위원

7월에서 8월 중순 분양상가 시장은 장마철과 휴가철 또 여름이라는 계절적 비수기 등의 영향으로 전반적으로 한산한 모습을 보였다.

분양물량도 줄었고 분양상가에 관심을 갖는 투자자의 발길도 한풀꺽인 모습이었다. 하지만 단 하루의 분양 후 조합간 분쟁등으로 분양이 잠정 보류중인 잠실3단지 트리지움 단지내 상가등은 최고의 분양가에도 불구하고 하루만에 점포 10여개의 분양이 이뤄지는 등 투자자들의 큰 관심을 모았다.

또 국내 주상복합 내 상업시설로서는 가장 큰 규모인데다 청계천 수혜를 누릴 수 있을 것이라 기대되는 황학동 롯데캐슬의 분양이 9월 4일로 다가오고 있어 이에 대한 관심도 높아지고 있다. 비수기라해도 입지가 좋은 투자성 높은 상품에는 투자자들이 집중되는 현상을 보이고 있는 것.

이렇게 가을시즌이 다가오면서 소강상태였던 상가시장에도 조금씩 움직임이 감지되고 있다. 그렇다면 올 가을 상가시장은 어떤 변수로 인해 어떻게 움직일 것인가

가을 분양상가 시장의 주요변수는

1. 주택시장 = 가격변동이 많았던 주택시장이 최근 안정세를 보이고 있다. 주택시장이 상승세를 타기시작하면 상가 등의 수익형 부동산으로 유입되는 자금은 줄어들 수 밖에 없다.

현재 주택시장은 하향안정세 및 횡보를 보이고 있지만, 올 대선효과는 올 가을 주택시장을 다시한번 들썩이게 할 가장 큰 변수로 작용할 것으로 예상된다.

대선에서의 표심을 겨냥한 선심정책등이나, 표심작용의 쏠림현상이 가을시장에서 일찍 나타난다면 주택시장의 세제 완화등의 기대감이 일찍 작용해 주택시장의 가격상승세를 부추길 가능성이 짙다.

이 밖에는 주택시장에서 시작되는 분양가 상한제와 청약제도의 변경등을 통해 실소유자위주로 공급되는 시장에서 주택가격의 하향안정세보다 시세 따라잡기식 현상이 나타날 경우 주택실수요자의 주택집중화 현상을 통해 아파트 투자시 얻는 수익금이 상가쪽으로 눈을 돌리는 투자자를 줄어들게 할 수 있다.

반면에 다주택자가 양도세 등 세금부담으로부터 벗어나기 위해 정리한 주택보유 자금이 점차 수익형 부동산으로 이동하는 현상은 지속적으로 늘어날 것이라 예상되어 이로 인한 자금유입은 기대해 볼 만하다.

2. 주식시장 = 최근 주식시장은 2000포인트까지 가파른 상승세를 이어오다 급락하는 등 불안정한 모습을 보이고 있다. 주식시장이 가파르게 상승하는 동안 많은 유동자금이 주식시장으로 집중되는 현상을 보였다. 이런 현상은 단기적으로는 상가 등의 수익형 부동산으로 유입되는 자금을 줄게 해 악영향을 끼친 것이 사실이다.

하지만 장기적인 시각으로 보면, 안정적인 주식시장이 형성되어 꾸준한 성장을 이룬다면 상가시장에도 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다.

안정적인 주식시장 형성으로 인한 기업경기 활성화가 최종적으로는 경기부양을 이뤄낼 수 있기 때문이다. 이런 경기부양 효과는 경기침체에 가장 민감한 영향을 받는 상가시장에 간접적이지만 큰 영향을 끼쳐 거시적 상가시장의 체질을 개선시켜 장기적으로 긍정적 효과를 끼칠 것으로 기대된다.

3. 토지보상금 = 연말까지 신도시혁신도시 등에서 풀릴 막대한 규모의 토지 보상금도 변수로 작용 것으로 보인다. 풀려나는 토지보상금은 현금유동자금을 정부에서 어떻게 흡수하는가에 따라 상가시장에 미치는 영향이 다를 것으로 보인다.

채권보상이나 용지보상으로 흡수되는 자금이 많다면 부동산의 가격변동을 줄일 수 있다. 하지만 현금성 보상으로 풀려난 자금을 줄이지 못하면 유동성자금의 부동산 재유입을 통한 토지가격 상승을 주도하고 다시 반등된 토지로 인한 상가가격의 상승등의 악순환이 반복될 수 있다.

일단 풀려나는 보상자금의 투자 수요가 몰릴 것으로 예상되는 상가등은 보상지 배후주변을 중심으로 대규모 배후 수요를 낀 단지 내 상가나 택지지구 근린상가, 신설 역세권 상가, 아파트형 공장 내 상가 등이다.

올 가을 기대되는 분양 물량은

가을 분양시장에서 가장 눈에 띄는 공급물량은 동탄의 중심상업지구 내의 대형 주상복합내 상업시설 등이 될 것으로 예상된다. 현재 메타폴리스, 풍성위버폴리스, 동양파라곤 등의 상가들이 올가을 분양시장을 목표로 적정 분양가 산정 등 막바지 작업을 서두르고 있다.

배후 주거단지들의 분양도 큰 인기몰이를 하며 이뤄진 랜드마크형 주상복합 내 상가는 그만큼 상권형성이 빠르고 중심상업지에서도 가장 대표적인상권으로 형성될 수 있을 것으로 기대된다.

또 황학동 롯데캐슬베네치아는 그 규모와 입지의 차별성이 돋보이는 기대물량이다. 하지만 상승정체 등으로 인한 열악한 교통환경과 하향세를 보이고 있는 동대문상권과의 시너지 효과 창출이 어려울 수 있다는 점은 투자시 고려해야할 것으로 보인다.

상가의 종류로서는 올 가을 역시 위험부담이 높은 테마쇼핑몰 보다는 안정성이 높은 단지내 상가나 택지지구 상가, 신규 역세권 주변 상가, 근린 상가 위주로 접근하는 게 좋다.

상가뉴스레이다 레이다경제연구소 선임연구위원 정미현

前내집마련정보사 정보분석팀 연구원

前 닥터아파트 시황팀 애널리스트

前 알젠 리서치팀 팀장

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