강남역 일대가 삼성타운 효과로 요동치고 있다. 삼성그룹이 강남역 인근의 서초2동 1321-15번지 일대 총 2만 5,000㎡ 부지에 연면적 약 11만㎡ 규모의 삼성타운을 조성하자 주변의 오피스ㆍ상가는 물론 이면도로에 위치한 복합상가까지 호황을 맞고 있다.

강남역 일대, 국내 최고 상권으로 부상 중

삼성타운은 각각 35층, 31층, 42층의 A, B, C 3개 동으로 이뤄져 있다. 내년 말 삼성전자와 삼성전기까지 입주하면 일대는 명실상부한 삼성타운으로 탈바꿈 될 예정이라 자본과 사람들이 모여드는 강남역 일대가 재편되고 있다.

우선 서울 지하철 2호선 역인 강남역 일대가 국내의 최고 상권인 명동을 따라잡기 시작한 변화를 감지할 수 있다. 면적과 업종에 따라 차이가 있으나 강남대로변 상가가 보통 33㎡를 기준으로 보증금 1억 원에 월 임대료가 대략 800~900만 원 선이다. 오피스텔 매매가는 3.3㎡당 1000만~1200만원 정도에 시세가 형성되고 있다. 빌딩을 지을 수 있는 부지는 지난 해 3.3㎡당 5000만~6000만원 수준에서 지금은 1억을 넘어가고 있다. 이처럼 강남역 일대 오피스텔 매매가가 급등하면서 매물이 사라지자 재미있는 현상이 나타나고 있다. 강남역 한화오벨리스크 42㎡의 낙찰가가 감정가 1억9000만원을 넘긴 2억2269만9000원을 기록하는 등 인근 지역의 경매물건의 경우 시세보다 비싼 낙찰가를 보인다는 것이다. 세간의 기대감이나 인기를 가늠할 수 있게 만든다. 추세가 이렇다보니 높은 임대료 부담을 이기기 못한 분식점 등 영세 자영업자들이 밀려나고 그 자리에 유명 브랜드 직영매장들이 들어서 상권의 고급화가 진행 중이다.

주택 전세는 활황, 매매는 정체

주택의 전세 시장은 호황에 동참하고 있다. 일대 아파트 전셋값은 전용면적 85㎡ 가 3억원 선이다. 기존의 테헤란로 주변에 밀집한 사무실과 유흥업소 종사자들이 많아 소형 아파트의 월세 수요 역시 꾸준하여 3000만~5000만원에 월 150만~170만 원 정도를 형성하고 있다. 그나마 공급이 모자라 인근 지역인 역삼동과 삼성동까지 영향을 미치는 실정이다.

반면 삼성타운 인근에 위치한 서초동 진흥, 우성, 무지개, 신동아 등의 아파트의 매매는 정체를 보이고 있다. 개발 기대감으로 매물이 나오지 않는데 반해 수요자 관점에서는 대출규제로 섣불리 접근하기가 어려워 거래 없는 관망세가 나타나고 있다. 이들 아파트에 투자하려 한다면 기대감이 일정 부분 반영되어 있다는 것을 고려해 중장기 관점으로 접근하는 것이 필요하다.

글로벌 개방과 지식화 사회에 따른 추세적인 변화

이 같은 변화는 단순히 삼성타운 입주라는 호재에만 기인한 것이 아니다. 인건비 문제로 해외로의 공장이전과 아웃소싱을 하는 추세도 한 몫 거들고 있다. 과거처럼 공장 등 물리적인 공간이 많이 필요하지 않다는 점과 여기에 FTA 시대 돌입에 따른 금융업과 법률서비스업 등 서비스업의 확대 추세로 금융투자 관련자문사, 세무법인 등이 지하철 2호선인 선릉역부터 교대역까지에 집중적으로 몰려들고 있기 때문이다. 비슷한 업종이나 계열사들이 인근에 모여 있는 것이 업무 효율은 물론 시너지를 높이는 데 효과가 있다.

메가 상권과 업무 중심지로의 재편 가능성 높아

이외에도 삼성타운 맞은편의 롯데칠성 물류센터부지(33만3660여㎡)와 강남대로 양재역에서 교보타워를 거쳐 논현역까지 연결되는 ‘강남역 지하도시’가 계획이 허가를 기다리고 있다. 롯데칠성 물류센터부지를 개발하기 위해선 현재 3종 주거지에서 상업지로의 용도변경이 필요한데, 특혜 논란 우려로 장기화될 가능성이 높다. 게다가 유동인구에 비해 지하철 수용능력이 턱없이 부족한데다 지상도로 역시 항상 교통 체증에 시달리는 구간이란 약점으로 강남역 지하도시 계획 역시 당장 순탄하기만한 것은 아니다.

하지만 상대적으로 소외됐던 교보타워사거리가 주목받을 것이란 기대감으로 리모델링과 신축공사 바람이 불고 있는 것에서 알 수 있듯 9호선과 신분당선이 개통되면 교통 여건이 나아지는데다 사회가 고도화되고 있는 만큼 중장기적인 관점은 밝다. 메가 상권과 업무 중심지로의 거듭날 가능성이 높아 보인다

<매일경제 고종완 RE멤버스 대표>