그 동안 상업시설의 개발은 주체나 내용, 또는 형태 면에서 몇 가지 구분되는 특징을 보여 왔다.

먼저, 주체 면에서 살펴보면 대형유통회사를 중심으로 백화점, 할인점 등의 제도권에 의한 개발 방법과 일반 부동산개발회사에 의한 상업시설 개발 방법이 주요 형태를 이루어 왔다.

둘째, 분양 위주의 상업시설 개발과 임대, 운영을 목표로 한 상업시설개발의 구분이 있을 수 있다

세번째는 단지내상가, 근린상가, 주상복합상가, 복합상업시설, 테마상가, 쇼핑센터 등으로 그 규모나 성격, 형태 등에 따른 구분이 있을 수 있다.

그러나 상업시설의 종류가 어떠하든 분양 상업시설의 대부분이 활성화 되지 못한 채 문제가 되고 있는 실정이다.  최근 이러한 상업시설 개발 모습에 의미 있는 변화가 보이고 있다.

이러한 변화의 요인들을 파악해 보면 여러 가지가 복합적으로 작용하고 있으나 그 주요한 원인을 개략적으로 분석해 본다면 다음과 같은 환경변화 요소를 들 수 있겠다.

1. 상업시설 개발의 변화 요인

1) 분양시장의 변화

상업시설은 수익형 부동산이므로 투자 또는 개발 후 적정 수익을 올려야 한다. 하지만 상가 활성화 미흡, 토지가격상승, 분양가인상 등으로 리스크(위험요인)는 증가하고 수익률은 낮아지고 있다. 이에 따라 분양율이 저조한 것은 물론이고 분양이 잘 이루어졌더라도 운영 관리능력의 부족 등으로 상가 활성화가 잘 되지 않은 사례가 많았다.

(1) 낮은 분양율은 상업시설개발 사업 자체를 어렵게 만든다.

(2) 상업시설 분양의 실패는 임대 시장으로의 전환을 요구하게 만든다.

(3) 임대 시장이 형성되려면 안정적인 금융 조달이 선결조건이 되어야 한다.

2) 콘텐츠 문제

단지내상가나 근린상가의 경우 점포 개별성이 강하여 다른 점포의 영업활성화 등에 비교적 영향을 적게 받는다. 하지만 여러 점포들이 집적화된 복합상업시설의 경우 상호의존적인 유기체적 성격으로 인하여 입점 브랜드, 시설수준, 운영/관리 등에 의해 상가활성화 여부가 좌우 된다고 할 수 있다, 그런면에서 제도권 유통회사 외 일반 상업시설개발 회사의 경우 이러한 입점 브랜드 유치, 관리나 시설 운영 및 고객의 니즈 충족이라는 콘텐츠 확보 측면에서 부족한 면이 있다.

3) 금융 조달의 용이성

간접 부동산투자 상품으로서 펀드나, 리츠, PF등 새로운 금융상품의 개발 및 자금조달원의 다양화는 단순한 분양이 아닌 장기적 수익상품으로서의 상업시설개발 여건을 용이하게 만들어 주고 있다.

4) 라이프스타일의 변화 등

라이프스타일의 변화나 자동차 중심의 생활 패턴, 교통 여건의 변화 등도 상업시설 개발 형태의 변화를 요구한다. 이상 상업시설개발요인으로서 몇 가지 변화요인을 나열해 보았다. 이러한 것들이 상가개발환경 변화요인의 전부는 아니더라도 주요 요인임에는 틀림없다. 상업시설개발 유형의 구체적 경향(트렌드)으로는 다음과 같은 것들을 들 수 있다.

2. 상업시설 개발의 트렌드 변화

1) 상업시설 개발 주체의 전문화

「부동산 개발사업」이 아닌 「상업시설 개발사업」으로서 상가 개발을 시행하는 전문 업체의 증가를 들 수 있다. 이는 그 동안 메이저급 유통회사가 아니더라도 유통, 관리 등에서 탄탄한 경험과 노하우를 가지고 있는 회사들이 금융 조달의 용이성을 업고 적극 개발에 나서고 있는 형태라 할 수 있다. 상가 운영의 안정성과 활성화에 크게 기여할 것으로 보인다.

2) 임대/운영 형태로서의 상업시설

향후에는 분양하는 상업시설이 급격하게 감소하고 자산을 보유하거나 임대하여 직접 운영하는 형태로의 상업시설 개발이 보다 활성화 될 것으로 예상된다. 이미 미국이나 일본 등 선진국은 이러한 상가 개발이 보편적인 모습이라고 할 수 있다. 우리나라도 상업시설전문업체의 등장, 금융 조달의 용이성 등의 요인들로 인하여 점차 이러한 형태의 상업시설 개발이 증가하고 있으며 향후 보편적인 상업시설 개발의 형태가 될 것으로 예상된다.

3) 상업시설의 형태 변화

라이프스타일 변화, 교통 여건, 사회문화적 변화 등에 의해 복합상업시설에 대한 니즈가 증가할  것이며 이것은 쇼핑센터나 복합용도개발(Mixed-use-development) 형태가 될 것이다. 우리나라에서도 택지개발 지구를 중심으로 한 PF사업(민관합동개발방식)에서 이 형태의 개발이 증가하고 있다.

예를 들면, 화성 동탄 메타폴리스의 대규모 개발, 판교 중심상업지구 개발, 광주수완지구 쇼핑센터 개발은 대표적인 좋은 사례이다. 또한 은평 뉴타운 복합상업시설 개발, 킨텍스몰 개발, 신세계의 부산 센텀시티 U.E.C 개발, 청주 지웰시티 상업시설 개발, 아산/천안역 펜타포트 상업시설 등도 그 사례라 볼 수 있다.

위와 같은 상업시설 개발 형태의 변화에 맞추어 내용적으로도 다양한 변화가 이루어지고 있다. 그 이유로서는 기존 상업시설의 도입 업종이나 업태의 나열, 믹스 등 기존의 전략만으로는 대규모 상업시설을 구성하는데 한계가 있기 때문이다. 또한 소비자 트렌드, 사회/문화적 변화 등과 맞물려 콘텐츠 측면의 변화와 새로운 개발전략이 필요한 실정이다.

3. 콘텐츠 측면의 변화

1) 상업시설 수용 분야의 확장: 다양한 요소들을 상업시설 내로 수용

전형적인 상업시설의 구분인 판매와 식음, 그리고 서비스 등의 분류를 넘어서 다양한 형태의 새로운 업종과 시설들이 상업시설 내로 진입하기 시작했다.

예를 들면, 과거에는 외부에서 주로 이루어지던 어린이 놀이시설이나 웰빙 바람을 타고 스포츠센터, 스파, 피부관리, 건강상품 등 새로운 라이프스타일을 형성한 시설들이 현재는 속속 대규모 상업시설의 내부로 진입하는 이동현상이 나타나고 있는 것이다.

한편, 오락/위락적 성격의 상업시설 내부에도 교육문화시설이 도입되기 시작하였는데 키자니아」같은 경우는 유아동(幼兒棟) 사회체험교육시설로서 교육이란 기능이 상업시설 내부로 들어온 대표적인 사례라고 할 수 있다.

이와 같은 다양한 업종과 시설내용의 확장은 상업시설을 풍부하게 하여 유입 고객층을 확충하고 체류시간을 증가시키며 재방문율을 증가시키는 역할을 하기 때문에 상가 활성화에 공헌하는 바가 크다.

업종 측면에서도 “상이한 업종간의 융합(컨버전스)현상”이 일어나고 있다. 예컨대, 레스토랑에 테마오락시설을 도입한다든지 판매시설 내부에 카페를 도입하는 것과 같은 것도 그러한 현상의 일례라 할 것이다.

이러한 상업시설 수용 분야의 확장과 업종의 컨버전스 경향은 상업시설이 단순히 상행위 공간이라는 성격을 넘어서 일상생활을 영위하는 “제3의 장소” 로서 점차 주요한 역할을 할 것이다.

2) 체험/시간소비 공간으로서의 상업시설

상업시설의 고객 체류시간이 증가하고 빈번한 재방문이 이루어지는 제3의 장소로서 기능하면서 상업공간 자체가 하나의 “경험공간”이며 시간소비가 이루어지는 “생활영위공간”이 되어 가고 있다. 이러한 생활영위공간으로서 상업공간은 쾌적성과 주거나 직장과는 다른 비일상성 등을 구비해야 하고 또한 내용적으로도 경험적/오락적/테마적 요소 등을 갖춘 시설의 필요성이 증가할 것으로 보인다.

3) 테마파크적 요소의 차용과 수용

상업시설이 “일상적인 생활 및 체험 공간”으로 변하면서 소비자 입장에서는 상업시설이 이용자에게 재미(Fun)나 다양한 경험 또는 교육적 요소 등까지도 제공하기를 기대한다. 이러한 역할을 하기 위해서는 단순한 업종의 집적 장소가 아니라 “콘텐츠와 스토리”를 가지고 있는 매력적 공간이 구현되어야 한다. 이러한 요소는 테마 파크에서 그 활용 요소를 찾을 수 있다고 하겠다.

예컨대, 「몰오브아메리카」, 「Mall of Georgia」「West Edmonton SC」와 같은 쇼핑센터 사례나 상업시설 내부로 워터파크(Water Park) 같은 시설 등의 진입에서와 같이 상업시설과 테마파크의 결합 또는 수용 등이 향후 상업시설의 내용을 더욱 풍부하게 할 것이다.  또한 “활력 있는 공간”으로서 상가 활성화에 이바지할 것이며 이 분야의 발전이 요구 되어진다 할 것이다.

4. 향후 대응방향

이상 몇 가지 측면에서 상업시설의 변화, 트렌드에 대해 개략적으로 살펴 보았다. 이는 상업시설 변화의 일부 단편에 지나지 않고 앞으로 훨씬 많은 측면에서 혁신적인 변화가 일어날 것이다. 단지 이러한 몇 가지 변화 요인만으로도 쉽게 알 수 있는 사실은 상업시설 개발 환경의 변화에 맞추어 상업시설의 모습이나 개발내용도 변화를 꾀하고 있으며 그런 시도가 점점 증가하고 있다는 점이다.  

요약하면, 상업시설은 “유기적으로 결합된 시설과 내용”을 통한 이용자와의 「소통 공간」이라고 정의 할 수 있다.

따라서, 상업시설은 공간과 시설, 콘텐츠 등으로 이용자에게 소구(遡求)하고 그러한 소구에 대한 이용자의 응답을 통해 상업 공간은 지속성과 영속성을 가질 수 있을 것이다. 앞으로 이러한 방향으로의 상업시설개발의 전환이 조속히 이루어져야 할 것으로 보인다.

<매일경제 고종완 現 RE멤버스 대표>